인천지방법원 2026타경30989. 김포시 고촌읍 신곡리 미리내고촌 11층 1105호에 대한 강제경매입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가서의 이용상태는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 279,000,000원입니다.

등기부에는 호세경의 279,000,000원 주택임차권이 2024.01.31. 등기되어 있습니다. 임대차계약일은 2022.02.15., 확정일자는 2022.02.22., 주민등록 및 점유개시일은 2022.03.18.로, 2026.04.29. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각대금에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 부족액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

더욱 주의할 부분은 김강산입니다. 2025.04.07. 전입 사실은 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 관계가 확정되지 않았습니다. 전입 시점은 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 가능성이 있으나 최종 판단은 미상입니다. 따라서 호세경의 미배당액만으로 전체 인수 위험을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

과거 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었고, 2022.03.18. 조재윤에게 소유권이 이전되었습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 기재되어 있어, 임대사업자 등록과 임대의무 관련 사항도 추가 검토해야 합니다.

주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 그러나 경매개시결정이 말소된다는 사실이 그보다 앞선 호세경의 임차권까지 소멸시킨다는 뜻은 아닙니다. 임차보증금 부족액의 인수 여부를 별도로 계산해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

호세경은 주거용 임차권등기권자로서 배당요구 사실이 확인됩니다. 보증금은 279,000,000원이며 2024.01.31. 임차권등기가 이루어졌습니다. 신건 매각가를 기준으로 예상배당액은 267,392,000원, 미배당 예상액은 11,608,000원입니다.

김강산은 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 임차 관련 인물입니다. 2025.04.07. 전입하였으나 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입 시점이 말소기준보다 앞섰다는 이유만으로 확정적인 대항력 및 인수보증금을 단정할 수는 없습니다. 실제 점유·임대차계약·보증금·배당요구 여부 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)

신건 매각가 272,000,000원에 집행비용 4,608,000원을 먼저 배분하고, 나머지 267,392,000원을 호세경에게 배당하는 추정입니다. 호세경 미배당액 11,608,000원은 매수인 인수 대상으로 산정됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권에는 0원이 배당되는 계산입니다. 당해세·최우선변제 및 김강산 관련 추가 권리는 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아지는 착시

이 물건에서 가장 주의해야 할 계산입니다. 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 매각대금이 낮아지면 임차인에게 돌아가는 배당액도 감소합니다. 그 결과 낙찰가 감소분의 상당 부분이 매수인 인수액 증가로 바뀝니다.

신건의 실질취득 추정액은 283,608,000원이고, 1회 유찰 시 282,846,400원, 2회 유찰 시 282,237,120원입니다. 이러한 차이는 회차별 배당·비용 추정에 따른 것으로, 유찰만 기다린다고 실질적인 매입 가격이 크게 저렴해지는 구조는 아닙니다.

위 실질취득액에는 김강산과 관련해 추가로 발생할 수 있는 인수보증금, 명도비용, 취득 관련 비용 등은 포함되어 있지 않습니다. 따라서 이를 최종 확정 취득원가로 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 시세 판단 — 낙찰가가 아닌 실질취득액이 기준

이 물건의 경제적 취득 부담은 신건 최저가 272,000,000원만으로 판단할 수 없습니다. 호세경의 보증금 미배당액을 합산하면 283,608,000원이며, 유찰 시에도 282,237,120원~282,846,400원 수준으로 유지됩니다.

따라서 실거래 시세를 비교할 때는 최저매각가가 아니라 실질취득액 약 282,000,000원~284,000,000원을 기준으로 삼아야 합니다. 김강산 관련 추가 부담이 확인되면 그 금액도 반영해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 고촌읍 신곡리 소재 고촌역 북서측 인근입니다. 김포대로를 따라 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장과 김포골드라인 고촌역이 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 14층 건물 중 11층입니다. 외벽은 외장석재붙임 등으로 마감되어 있고 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 기계식주차설비 및 소화전설비가 설치되어 있습니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 집합건축물대장 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 입찰 전 정확한 공부상 용도와 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
• 토지 및 도로. 일반상업지역에 위치하며 남서측으로 김포대로가 있고, 북동측과 북서측으로 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 규제. 고도지구·수평표면구역·장애물제한표면구역·철도보호지구· 침수위험지구 등 토지이용 제한이 확인됩니다. 개별 제한의 실제 적용 범위는 관계기관 확인이 필요합니다.
• 토지가격 참고. 공시지가는 4,994,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 호실의 실거래 시세나 매각가를 의미하지 않습니다.
• 환금성. 역 인근의 업무·상업시설 혼재 입지는 접근성 측면의 장점이 있으나, 공부상 용도와 임차권 인수 문제를 함께 고려해야 합니다. 실거래 비교 없이 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 호세경 보증금 인수. 보증금 279,000,000원, 예상배당 267,392,000원, 미배당 11,608,000원의 산정근거를 매각물건명세서와 배당 관련 자료로 확인하세요.
• 김강산의 대항력. 2025.04.07. 전입한 김강산의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 현재는 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
• 실제 임차인 2명. 호세경과 김강산의 임대차 목적물 및 점유 관계가 어떻게 연결되는지 확인하세요. 확인되지 않은 보증금을 임의로 합산하거나 다른 임차인과 동일한 권리로 간주해서는 안 됩니다.
• 주택도시보증공사 채권. 신청채권자 청구액 279,000,000원과 호세경 보증금 279,000,000원의 관계를 확인하세요. 배당요구·채권양도·대위변제 여부를 원본에서 확인해 중복 계산과 권리 누락을 방지해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.03.18. 기재된 민간임대주택등기와 관련하여 임대의무 및 경매 매각 후 처리 사항을 확인하세요.
• 용도 확인. 근린시설이라는 사건 표시와 업무시설(오피스텔)이라는 공부상 이용상태를 대조하고, 실제 주거 사용과 관련된 사항을 확인하세요.
• 유찰 가격 착시. 1회 유찰과 2회 유찰 시에도 실질취득액은 약 282,000,000원 이상으로 추정됩니다. 최저매각가만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
• 관리비·명도. 미납 관리비와 실제 점유자, 인도·명도 가능성, 점유자별 권리를 관리주체 및 관련 서류로 확인하세요.
• 시세 확인. 동일 건물 및 유사 오피스텔의 최근 실거래를 확보하고, 인수액을 포함한 실질취득액과 비교하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “유찰은 할인, 인수는 증가”

이 사건은 최저매각가만 보면 유찰 이후 매력적으로 보일 수 있지만, 실제 계산은 다릅니다. 호세경의 보증금 279,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 실질취득 부담이 거의 유지됩니다.

신건 실질취득 추정액은 283,608,000원, 2회 유찰 시에도 282,237,120원입니다. 이 금액은 확인된 임차권의 인수액을 반영한 것으로, 김강산의 추가 인수 가능성까지 모두 해소한 금액은 아닙니다. 또한 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 경쟁력을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.

따라서 이 물건의 우선순위는 유찰 시점이나 입찰가격 결정이 아니라 호세경의 보증금 배당·인수 관계, 김강산의 임대차 권리, 주택도시보증공사 채권 관계를 원본 서류로 확정하는 것입니다. 현재 판단은 권리 고위험 · 가격 메리트 미확인 · 입찰 보류입니다.