인천지방법원 2026타경31066. 부천시 원미구 원미동의 태강씨티 13층 1306호입니다. 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 박연숙으로, 2020년 12월 17일 매매를 원인으로 2021년 1월 15일 소유권을 취득했으며 등기상 거래가액은 281,000,000원입니다.
그런데 이 사건에서 눈여겨볼 금액은 소유자의 과거 거래가액이 아니라 임차보증금 281,000,000원입니다. 임차권자 지영은은 2021년 1월 15일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020년 12월 21일입니다. 말소기준권리인 2022년 6월 17일 압류보다 앞선 시점이므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 2023년에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
따라서 후순위 압류가 매각으로 사라지는 것과 별개로, 배당으로 회수되지 못한 선순위 임차보증금은 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다. 집행비용이 우선 차감되는 현재 배당 추정에서는 보증금 전액이 배당되지 않습니다. 여기에 송민지의 보증금·확정일자도 확인되지 않아 별도의 점유 관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31066 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 4-12 태강씨티 13층 1306호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 원미로 185 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 분류 / 감정상 업무시설(오피스텔) · 13층 건물 중 13층 |
| 사용승인 | 2019.07.05 |
| 소유자 | 박연숙 (2021.01.15 소유권이전 · 등기상 거래가액 281,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 281,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.17 갑구 4번 압류 · 국(안산세무서장) |
| 선순위 임차보증금 | 지영은 · 281,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸해도 임차보증금은 남는다
말소기준은 2022년 6월 17일 국(안산세무서장)의 압류입니다. 그보다 앞서 설정되었던 계양새마을금고의 근저당권은 2020년 1월 2일 이미 말소되었고, 2021년 3월 12일 남인천세무서장의 압류 역시 2026년 10월 12일 말소되었습니다.
현재 남아 있는 세금 압류는 말소기준 압류를 포함해 4건입니다. 기준권리 이후의 부천시·동안산세무서장·화성시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 세금 채권의 배당순위와 임차인의 보증금 인수 문제는 별도로 판단해야 합니다.
임차인 분석 — 선순위 임차인과 미상 점유자
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지영은 건물 전부 · 주거(임차권등기) |
2021.01.15 | 281,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계신고 아님 미배당 보증금 인수 |
| 송민지 현황조사상 점유 관계 |
2025.12.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계신고 아님 별도 확인 필요 |
지영은은 확정일자 2020.12.21, 전입·점유개시 2021.01.15, 임차권등기 2023.01.20로 확인됩니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 보증금이 현재 최저매각가보다 크기 때문에, 매각대금만으로 보증금 전액을 충당하기 어렵습니다.
송민지는 전입일이 말소기준권리보다 뒤인 2025.12.22입니다. 선순위 대항력이 확인된 상황은 아니지만 보증금·확정일자·계약관계가 미상인 만큼 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 지영은의 보증금과 별개인 추가 인수 위험이 있는지 확인해야 하며, 현재 실질취득액에는 송민지 관련 미확정 부담이 반영되지 않았습니다.
② 가격 분석 — 유찰되어도 실질취득은 보증금 수준
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 입찰금액만 낮아진다고 총 취득 부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 매각대금에서 집행비용을 우선 공제한 후 임차인에게 배당하고, 그 부족분을 매수인이 인수한다고 가정한 회차별 결과는 다음과 같습니다.
| 매각 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 273,000,000원 | 12,622,000원 | 285,622,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 218,400,000원 | 66,457,600원 | 284,857,600원 |
| 2회 유찰(64%) | 174,720,000원 | 109,526,080원 | 284,246,080원 |
실질취득 = 해당 회차 낙찰가 가정 + 지영은의 미배당 보증금 인수 추정액. 보증금 281,000,000원에 회차별 추정 집행비용이 더해진 구조이며, 취득세·명도비·관리비·송민지 관련 미확정 부담 등은 제외합니다.
신건에서 낙찰가 273,000,000원을 지급하면 보증금 미배당액 12,622,000원을 추가로 부담하는 구조입니다. 1회 유찰로 낙찰가가 218,400,000원으로 낮아지면 인수액은 66,457,600원으로 증가합니다. 2회 유찰 시에는 최저가가 174,720,000원까지 내려가지만 인수액은 109,526,080원으로 커집니다.
등기에는 소유자의 과거 거래가액 281,000,000원이 기재되어 있습니다. 그러나 이는 2020년 12월 17일 매매에 관한 금액으로, 현재 시장에서 형성된 거래가격으로 볼 수 없습니다. 동일 용도·유사 면적의 최근 거래가격을 확인하기 전에는 현재 실질취득액 285,622,000원이 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,622,000원 |
| 1. 임차인 지영은 · 우선변제 | 281,000,000원 | 268,378,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 281,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 지영은 미배당 | — | 12,622,000원 |
매수인 인수액은 매각대금에서 지급되는 배당액이 아니라 낙찰가 외에 남는 부담입니다. 위 배당 추정은 집행비용과 지영은의 우선변제를 반영한 시나리오이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
매각대금 273,000,000원 중 집행비용으로 4,622,000원이 우선 사용되고, 남은 268,378,000원이 지영은의 보증금에 배당되는 것으로 추정됩니다. 임차보증금 281,000,000원에는 12,622,000원의 부족분이 발생합니다.
한편 주택도시보증공사의 예상배당은 0원, 신청채권액 기준 미배당액은 281,000,000원으로 산출되어 있습니다. 이 금액은 임차보증금과의 법률적 동일성·승계 관계를 확인하기 전까지 별도 인수채무로 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 원미동 소재 원미중학교 서측 인근입니다. 주변은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재한 지역으로 조사되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다. 남동측으로 폭 약 15m 도로에 접합니다.
- 건물. 2019.07.05 사용승인된 철근콘크리트구조의 13층 건물로, 대상은 13층 1306호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 용도. 경매상 근린시설로 분류되지만 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 주택임차권등기와 민간임대주택등기도 존재하므로 건축물대장상 정확한 호실 용도와 주거 이용 관련 사항을 함께 확인해야 합니다.
- 토지 및 규제. 준공업지역·춘의준공업지역 지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당하며, 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 확인됩니다. 토지 전체 면적은 1,500.9㎡, 공시지가는 3,181,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 감정상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 사용·임대차 상태 확인이 중요합니다.
- 환금성. 주거·업무·근린시설이 혼재한 입지와 오피스텔 이용상태를 고려해야 합니다. 현재 거래가격을 뒷받침할 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성과 적정 매입가격을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지영은 보증금 잔액. 임차보증금 281,000,000원의 실제 반환 여부, 임차권등기 존속 상황, 배당요구 내역 및 매각 후 미배당금 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 권리관계. 신청채권액 281,000,000원과 지영은의 보증금이 동일한 채권에 관한 청구인지, 대위변제나 채권양도가 있었는지 확인해야 합니다. 실제 채권 귀속을 확인하지 않은 중복 계산은 피해야 합니다.
- 송민지 점유관계. 2025.12.22 전입 이후의 점유 형태, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 명도 가능성을 확인해야 합니다. 현재 인수 추정액에 별도 미상 부담은 포함되지 않았습니다.
- 세금 압류 4건. 안산세무서장·부천시·동안산세무서장·화성시 관련 체납 세금의 종류와 법정기일, 교부청구액을 확인해야 합니다. 당해세가 우선 배당되면 보증금 인수액 산정이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득액으로 입찰가 판단. 현재 신건의 285,622,000원뿐 아니라 유찰 1회 284,857,600원, 유찰 2회 284,246,080원의 예상 총 부담을 비교해야 합니다. 표면 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택·건축물 용도. 2021.01.21 민간임대주택등기의 효력과 등록 상태, 건축물대장상 호실 용도, 오피스텔의 실제 주거 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비. 미납 공용관리비, 실제 점유자와의 인도 협의, 인도명령 또는 명도소송 가능성을 확인해야 합니다. 이러한 비용은 현재 실질취득액 외의 추가 부담이 될 수 있습니다.
- 최신 시세 검증. 주변 유사 오피스텔·업무시설의 최근 실거래 및 매물 가격을 비교해야 합니다. 과거 소유권 취득가액 281,000,000원을 현재 시세로 대체하면 안 됩니다.
- 매각서류 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료, 등기사항전부증명서, 배당요구 및 조세 교부청구 내역을 입찰 전 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 보증금은 그대로 남는다”
이 사건의 가장 큰 위험은 단순히 등기부에 압류가 많다는 사실이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입·확정일자를 갖춘 임차인의 보증금 281,000,000원이 매각대금보다 크다는 데 있습니다. 현재 신건 최저가 273,000,000원에 낙찰받는다고 가정하면, 집행비용을 차감한 예상 배당 후 12,622,000원의 보증금 인수액이 남아 실질취득은 285,622,000원으로 계산됩니다.
2회 유찰되어 표시 최저가가 174,720,000원으로 떨어지더라도 예상 인수액이 109,526,080원까지 증가해 실질취득은 284,246,080원입니다. 이는 유찰로 낙찰가가 크게 낮아지는 것처럼 보이더라도 실제 부담은 임차보증금 수준에서 거의 유지된다는 뜻입니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
게다가 송민지의 미상 보증금·점유관계, 국세·지방세 압류 4건의 배당 우선순위, 주택도시보증공사의 채권 귀속 및 민간임대주택등기까지 확인해야 할 쟁점이 남아 있습니다. 실질취득액을 현재 시세와 비교할 충분한 실거래 근거도 확보되지 않은 상태입니다.
결론은 적극 입찰보다 권리확인 우선. 표시 최저가의 하락만으로 저가 낙찰을 기대할 수 없는 구조이고, 보증금 미배당액이 매수인에게 이어질 가능성이 높습니다. 선순위 임차보증금, 조세 배당 및 다른 점유자의 권리관계를 확정하고, 최근 실거래와 실질취득액을 비교하기 전에는 가격상 이점이 있다고 판단하기 어렵습니다.
