인천지방법원 2026타경31180. 김포시 풍무동 넘버원리치안 10층 1011호는 감정평가상 복층형 오피스텔입니다. 소유자 이후승은 2020년 11월 27일 거래가액 133,322,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 민간임대주택 등기가 이루어졌고, 천선정이 보증금 122,000,000원에 임차하여 2022년 12월 28일 전입신고와 점유를 시작했습니다. 이 임차인의 전입일은 말소기준인 2023년 12월 20일 국세 압류보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소되는 것과 미배당 보증금의 인수 가능성은 별개로 보아야 합니다.
현재는 감정가 그대로 진행되는 신건(0회 유찰)입니다. 최저매각가 129,000,000원과 임차보증금 122,000,000원의 차이가 크지 않은데, 집행비용과 세금, 다른 채권자 배당까지 고려해야 합니다. 특히 국가·지방자치단체의 압류가 여러 건 존재하므로 압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 세금이 배당에 영향을 주지 않는다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31180 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 10층 1011호 도로명주소: 경기도 김포시 풍무로 168 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 복층형 · 지상 10층 건물의 10층 1011호 |
| 사용승인 | 2020.02.11 |
| 소유자 | 이후승 (2020.11.27 소유권이전, 거래가액 133,322,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 122,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.20 갑구 7번 압류 · 국(동고양세무서장) |
| 임차관계 | 천선정 · 보증금 122,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 · 제1종지구단위계획구역(풍무2) |
① 권리 흐름 — 등기는 말소되어도 보증금은 남을 수 있다
권리분석의 출발점은 2023년 12월 20일 국세 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 제시되어 있으며, 그 이후 등기된 압류와 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
그러나 천선정의 임대차는 이보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2022.12.03, 확정일자는 2022.12.06, 전입신고 및 점유개시일은 2022.12.28입니다. 임차권등기 자체는 2025.01.10에 이루어졌지만, 대항력 판단에서 중요한 것은 앞선 전입·점유 사실입니다. 배당으로 보증금을 모두 돌려받지 못하면 미회수액을 매수인이 인수할 위험이 있습니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천선정 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 |
2022.12.28 | 2022.12.06 | 122,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 천선정은 2025.01.10 배당요구를 하였으며 임차권등기도 설정되어 있습니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 강제경매 신청채권자로 표시됩니다. 대위변제·채권승계 관계는 확인이 필요하며, 동일 보증금을 중복하여 합산하지 않습니다.
② 실질취득 비용 — 유찰되어도 보증금이 가격을 떠받친다
이 물건은 최저매각가가 낮아질수록 매수인의 부담도 같은 비율로 줄어드는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 122,000,000원이기 때문입니다. 매각대금이 줄어 임차인의 배당이 부족해지면 그 미배당액이 매수인의 인수액으로 전환될 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 129,000,000원 | 0원 | 129,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 103,200,000원 | 21,044,800원 | 124,244,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 82,560,000원 | 41,326,080원 | 123,886,080원 |
실질취득 = 낙찰가 + 예상 미배당 보증금 인수액. 각 회차의 인수액은 배당 시나리오 추정치를 그대로 적용했습니다. 실제 낙찰가·세금 배당·집행비용·채권승계 관계에 따라 변동되며, 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 별도입니다.
현재 신건의 예상 실질취득액은 129,000,000원입니다. 1회 유찰하면 최저가는 103,200,000원으로 떨어지지만, 인수액을 합친 취득비용은 124,244,800원입니다. 2회 유찰하여 최저가가 82,560,000원까지 낮아지더라도 실질취득은 123,886,080원으로 추정됩니다.
따라서 가격 경쟁력은 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다. 현 단계에서 이 오피스텔을 주변 거래 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없으며, 감정가 대비 유찰 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,606,000원 |
| 1. 임차인 천선정 보증금(우선변제) | 122,000,000원 | 122,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 122,000,000원 | 4,394,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
단순 예상배당에서는 집행비용 2,606,000원을 차감한 뒤 임차인 천선정에게 보증금 122,000,000원 전액을 배당하고, 나머지 4,394,000원을 주택도시보증공사에 배당합니다. 이 계산대로라면 임차인의 미배당 보증금은 없고 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 주택도시보증공사의 청구액 122,000,000원 중 예상배당액은 4,394,000원이며, 신청채권자 기준 미배당액은 117,606,000원입니다. 이 신청채권자의 미배당액이 그대로 낙찰자의 인수 채무가 되는 것은 아닙니다. 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 위험은 대항력 임차인의 미회수 보증금과 실제 권리승계 관계를 기준으로 따져야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 풍무동 신풍초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 여건도 양호한 편입니다.
- 건물. 2020.02.11 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 10층 1011호입니다. 복층형 오피스텔로 이용 중이며 위생·급배수·화재경보·도시가스·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로 및 토지. 토지는 평탄한 상업·업무용 건부지로, 동측 및 서측에서 약 10m와 35m의 포장도로에 접합니다. 전체 토지면적은 1,717.3㎡이며 공시지가는 4,113,000원/㎡입니다.
- 용도 및 규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(풍무2), 성장관리권역이며 공항 관련 고도지구·장애물제한표면구역·진입표면구역 등이 표시되어 있습니다. 관련 건축·이용 제한은 개별적으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2020.09.10 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.11.23 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 등기되어 있으므로 경매 후 등록상태와 관련 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 복층 부분의 실제 이용상태와 건축물대장 일치 여부는 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 환금성. 주거용 임차권이 설정된 복층형 오피스텔이므로 아파트와 같은 가격·유동성 기준을 그대로 적용하기 어렵습니다. 개별 호실의 복층 구조, 주거 이용, 관리비 및 주변 오피스텔 거래 수요를 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 실제 배당액 확인. 천선정의 보증금 122,000,000원에 대한 배당순위, 배당요구, 대항력 및 미배당 발생 가능성을 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 대위·승계 확인. 신청채권자 청구액과 임차보증금이 모두 122,000,000원으로 표시됩니다. 실제 보증금 대위변제 및 채권승계 여부와 배당 주체를 확인해 중복 계산이나 배당순위 오판을 피해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 동고양세무서·고양세무서·김포시·파주세무서 관련 압류의 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 세금이 선순위로 배당되면 예상 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 21,044,800원, 2회 유찰 시 41,326,080원의 인수액이 추정됩니다. 낙찰가와 보증금 인수액을 합쳐 입찰가격을 판단해야 합니다.
- 실질취득 기준 가격 검증. 현재 129,000,000원, 1회 유찰 124,244,800원, 2회 유찰 123,886,080원의 실질취득 추정액을 주변 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단해서는 안 됩니다.
- 임차권등기 및 명도. 임차권등기명령은 2025.01.10에 이루어졌습니다. 현재 점유 상태, 보증금 반환 여부, 인도 조건 및 임차권등기 말소 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 사항. 민간임대주택등기가 남아 있으므로 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간, 경매 후 행정상 처리와 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 복층형 오피스텔 현장 점검. 복층 공간의 구조와 실제 사용상태, 전용면적·등기면적·건축물대장 일치 여부, 설비 상태 등을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 명도비. 체납 관리비 중 공용부분의 부담 가능성, 점유자의 인도 협의, 집행 관련 비용을 확인하고 낙찰가 외 비용에 반영해야 합니다.
- 원본 서류 및 배당표 재검증. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류, 조세채권 자료 및 실제 채권승계 내용을 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도, 보증금은 사라지지 않는다”
김포 넘버원리치안 1011호의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인 천선정의 보증금 122,000,000원입니다. 현재 신건에서는 예상배당상 임차보증금이 전액 지급되어 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 국세·지방세 압류와 주택도시보증공사의 채권승계 관계를 고려하면 이를 확정된 결과로 볼 수 없습니다.
1회 유찰 시 최저가는 103,200,000원으로 낮아져도 실질취득액은 124,244,800원, 2회 유찰해도 123,886,080원으로 추정됩니다. 즉 유찰로 낙찰가격이 낮아지는 만큼 대항력 있는 보증금의 인수액이 커져, 취득비용은 보증금 규모 근처에 머무릅니다.
복층형 오피스텔의 개별 환금성을 고려해야 하고, 주변 최근 거래가격을 기준으로 실질취득액의 가격 경쟁력도 검증해야 합니다. 현재 제시된 최저가만으로는 저가 매수라고 평가할 수 없습니다.
결론은 권리·배당 확인이 우선이고, 가격 평가는 실질취득 기준으로 보류입니다. 대항력 임차인과 조세 압류, 보증기관의 채권관계가 동시에 얽힌 만큼 단순한 말소권리 분석보다 실제 배당 결과와 미배당 보증금 인수 가능성을 확인하는 것이 이 물건의 입찰 판단을 좌우합니다.
