인천지방법원 2026타경31304. 김포시 감정동 골든펠리체 1동 301호, 전용 42.07㎡ 다세대주택입니다. 주택도시보증공사가 190,000,000원의 청구금액으로 강제경매를 진행한 사건입니다. 등기부에는 2023년 7월 21일 임차인 안유라의 190,000,000원 주택임차권등기가 있고, 이는 2026년 6월 4일 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 2021년 11월 5일 전입·점유개시, 2021년 10월 19일 확정일자까지 기재되어 있어 대항력과 우선변제권을 함께 고려해야 하는 구조입니다.

더 주의해야 할 점은 임차인이 안유라 한 명으로 끝나지 않는다는 것입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 2025년 5월 22일 전입한 김영남도 나타납니다. 김영남은 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 따라서 안유라의 예상 인수액만 계산했다고 해서 전체 인수 위험이 확정된 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 임차권이 남는다

권리분석에서 가장 먼저 구분해야 하는 것은 이미 말소된 권리와 현재 살아 있는 권리입니다. 2016년 12월 28일 설정된 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 134,400,000원 근저당권은 2021년 11월 5일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당을 현재의 말소기준권리로 판단하거나 낙찰자가 인수할 채무로 계산해서는 안 됩니다.

현재 경매의 말소기준은 2026년 6월 4일 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 반면 안유라의 주택임차권등기는 2023년 7월 21일 접수된 선순위 권리입니다. 임차권에 기재된 주민등록·점유개시일도 2021년 11월 5일로, 경매개시보다 앞섭니다. 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 부족액을 매수인이 인수할 가능성이 있는 핵심 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상

실제 임차인 2명 기준입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않았습니다.

안유라는 건물 전부에 대한 임차권등기가 있으며 배당요구도 기재되어 있습니다. 확정일자를 갖춘 선순위 임차인으로서 배당받을 수 있지만, 배당을 받았다는 사실만으로 보증금 반환 문제가 전부 해결되지는 않습니다. 미배당 부분이 남는지가 낙찰자의 실제 부담을 결정합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단

골든펠리체1동2동 전용 42.07㎡의 확인된 실거래는 2021년 거래 2건입니다. 거래평균은 173,500,000원이지만 두 거래 모두 과거 거래이므로 이를 2026년 현재 시세라고 단정할 수는 없습니다. 최근 거래의 부재는 가격 판단의 불확실성을 키웁니다.

최저가 178,000,000원은 과거 거래평균 173,500,000원의 102.6%입니다. 이미 최저가 자체가 과거 평균보다 높습니다. 더 중요한 것은 안유라의 미배당 보증금을 포함한 실질취득액 193,292,000원으로 비교해야 한다는 점입니다.

④ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)

매각대금 배분은 집행비용 3,292,000원과 임차인 안유라 배당 174,708,000원으로 구성됩니다. 매수인 인수액 15,292,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 별도 부담하는 미배당 보증금입니다. 당해세·최우선변제·김영남 관련 권리관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

주택도시보증공사의 신청채권 190,000,000원은 제공된 배당 추정에서 전액 미배당으로 계산되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 채권과 안유라 임차보증금 사이에 대위·승계 관계가 있는지는 별도로 확인해야 합니다. 동일한 기초채권이 확인된다면 중복된 보증금 채무로 계산해서는 안 되며, 채권자 지위와 배당금 수령권자도 검토해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 실질취득 하락으로 이어지지 않는다

이 사건의 가장 중요한 수치입니다. 임차인 안유라의 보증금 190,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 늘어납니다. 낙찰가 인하분의 상당 부분이 매수인 인수액 증가로 상쇄됩니다.

실질취득 = 가정 낙찰가 + 안유라 미배당 보증금 인수액. 각 회차의 집행비용 추정에 따라 보증금 190,000,000원을 조금 웃돌며, 취득세·명도비·김영남 관련 별도 부담은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 감정동 감정중학교 서측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 2016.07.22 사용승인된 철근콘크리트 5층 건물 중 3층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 10m 포장도로에 접합니다. 토지는 사다리형이며 인접 토지와 대체로 평탄합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 고도지구, 공항 관련 진입표면·장애물제한표면구역 및 학교환경 보호구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 지정 이력도 있어 입찰 시점의 적용 여부 확인이 필요합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 임대관계와 점유관계에 대한 추가 확인은 필요합니다.
• 환금성. 골든펠리체1동2동은 28세대 규모로, 제공된 동일 면적 거래는 2021년 2건입니다. 거래 표본이 적어 현재 매매가격과 매도 소요기간을 안정적으로 추정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 안유라 임차권 인수 확인. 을구 3번 주택임차권등기의 효력, 대항력 유지 여부, 보증금 반환 현황과 배당요구 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 김영남 임대차·점유 확인. 2025.05.22 전입 이후 실제 점유상태, 임대차계약 존재 여부, 보증금과 확정일자, 안유라와의 관계를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권관계. 강제경매 신청채권과 안유라의 보증금이 어떤 법률관계에 있는지, 대위변제·채권양도·승계가 있는지 확인하고 중복 계산을 피해야 합니다.
• 배당표 재검증. 집행비용, 당해세, 우선변제순위, 배당요구 및 실제 미배당액에 따라 매수인의 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 실질취득 기준 응찰. 신건 193,292,000원, 1회 유찰 192,793,600원, 2회 유찰 192,394,880원의 예상 총부담을 기준으로 판단해야 합니다.
• 현재 시세 확인. 2021년 거래 2건만으로 현재 가격을 확정할 수 없으므로 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 매도 호가를 별도로 검증해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 현재 점유자와 실제 인도 가능 시점, 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분, 추가 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·등기부·현황조사서·배당 관련 자료를 매각기일 전 최신 상태로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰이 곧 할인이 아닌 경매”

이 물건의 매력은 표면적인 최저가에 있지 않습니다. 신건 최저가 178,000,000원만 보면 2021년 최고 거래가 190,000,000원보다 낮아 보이지만, 실제로는 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원을 먼저 생각해야 하는 사건입니다. 예상 실질취득액 193,292,000원은 과거 거래평균의 111.4%이며, 2회 유찰하더라도 총부담이 약 192,394,880원으로 유지됩니다.

게다가 김영남의 보증금과 우선변제관계가 확인되지 않아 추가 인수·점유 위험이 남아 있고, 비교할 실거래도 2021년 거래에 집중되어 있어 현재 시세의 근거가 약합니다. 이미 말소된 근저당권은 위험이 아니지만, 선순위 임차권과 별도 점유자는 입찰 전에 해결해야 할 핵심 검토 대상입니다.

결론은 권리 위험 높음·가격 메리트 확인 불가·입찰 신중입니다. 안유라의 임차권 처리 및 주택도시보증공사와의 채권관계, 김영남의 실제 임대차 내용을 명확히 확인하기 전에는 최저가 하락만을 근거로 응찰하는 것이 적절하지 않습니다.