인천지방법원 2026타경31384. 부천시 원미구 중동의 블루밍아파트 11층 1102호입니다. 2020년 준공된 14층 건물의 아파트로, 감정가는 377,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일합니다. 사건의 핵심은 감정가나 건물 자체가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있다는 사실입니다.

임차인 전성민은 2021.06.14 확정일자를 받았고, 2021.07.01 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 강석춘의 근저당권은 그보다 뒤인 2021.12.31 설정됐습니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준권리보다 앞서며, 경매대금에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.

그 결과 입찰자가 확인해야 할 가격은 최저가 377,000,000원이 아니라, 낙찰대금과 승계될 임차보증금을 합친 실질취득 부담입니다. 이 차이를 놓치면 낙찰가가 낮아졌다고 생각하면서도 실제로는 훨씬 많은 금액을 부담할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 임차인이 먼저다

② 임차인 분석 — 395,000,000원의 보증금

이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 전성민 1명입니다. 건물 전체에 관하여 임차권등기가 설정돼 있으며, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다.

③ 실질취득 — 유찰돼도 싸지지 않는 이유

신건 최저매각가 377,000,000원은 임차보증금 395,000,000원보다 작습니다. 낙찰대금에서 집행비용을 먼저 공제하고 임차인에게 배당하면 보증금 전액을 충당할 수 없습니다. 따라서 낙찰대금 외에 추가로 부담할 보증금이 발생합니다.

일반적으로 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 부족분이 매수인에게 승계되는 경우, 낙찰가가 떨어질수록 임차인에게 돌아가는 배당은 줄어들고 매수인 인수액은 늘어납니다. 결국 취득 부담은 보증금 395,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다. 아래 금액이 보증금보다 약간 높은 것은 집행비용 추정치가 반영됐기 때문입니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준

블루밍아파트의 비교 실거래는 총 3건으로, 평균 거래금액은 388,333,333원입니다. 다만 확인되는 거래가 모두 2021년 9~11월에 집중되어 있어, 이를 2026년의 최신 시세로 단정해서는 안 됩니다. 동일 조건으로 표시된 거래도 포함되어 있으므로 표본의 독립성 역시 확인이 필요합니다.

최저가 377,000,000원만 비교하면 거래 평균의 97.1%로 보입니다. 하지만 선순위 임차보증금 미배당분을 포함하면 실질취득은 401,078,000원입니다. 이는 위 거래 평균보다 12,744,667원 높으며, 평균 대비 약 103.3%입니다.

가장 최근 표시된 2021.11 거래가인 385,000,000원과 비교해도 실질취득은 약 104.2% 수준입니다. 따라서 과거 비교표본에 비춰서도 가격이 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 실제 입찰 판단에는 2026년 현재 거래사례와 호가, 건물 상태를 다시 확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 377,000,000원 가정)

신건 최저가로 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 차감하고 임차인에게 배당하면 매각대금이 소진됩니다. 이에 따라 후순위 근저당권자와 가압류채권자의 예상배당은 0원입니다.

집행비용 6,078,000원은 추정치입니다. 강석춘·김경수의 금액은 근저당 채권최고액 기준이며, 주택도시보증공사의 가압류채권 및 경매신청채권은 실제 채권관계에 따라 중복 여부를 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 중동 소재 부천시민회관 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 중동역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2020.12.28 준공된 14층 건물의 11층 아파트입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 도로. 북측으로 약 8m, 북동측 및 남측으로 약 4m 내외 도로가 소재합니다. 토지의 형상은 부정형이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등이 적용됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 내용도 있으므로 입찰 전 적용 여부와 최신 규제 상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 26세대 규모로 대단지보다 매매 수요층이 제한될 수 있습니다. 확인 가능한 비교 실거래도 2021년 3건에 그쳐 현재 환금성을 평가하기 위한 거래표본이 충분하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액 확인. 전성민의 보증금 395,000,000원 중 실제 배당액과 매수인에게 승계되는 미배당액을 매각물건명세서 및 배당 관련 자료로 확인하세요.
• 대항력 유지 여부. 전입·점유·임차권등기 및 임차보증금 반환 관계를 원본으로 대조해야 합니다. 단순히 임차권등기 순위가 늦다는 이유로 인수 위험을 제외하면 안 됩니다.
• 주택도시보증공사 채권관계. 강제경매 신청채권액 395,000,000원과 임차보증금 395,000,000원의 관계를 확인하세요. 보증기관의 대위변제 및 채권 승계가 있었다면 실제 권리행사 주체와 반환채무의 귀속을 구분해야 합니다.
• 국세·지방세 압류. 부천시, 국 및 인천광역시의 압류가 확인됩니다. 당해세 등 우선변제 가능성이 있는 조세채권의 실제 금액에 따라 배당표와 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 예상 인수액은 98,422,400원, 2회 유찰 시 157,897,920원입니다. 유찰가격만 보지 말고 낙찰대금과 인수액을 반드시 합산하세요.
• 명도 및 보증금 반환. 대항력 있는 임차인의 보증금이 남는 경우 점유 인도 및 임차권 관련 정리는 보증금 반환과 연결될 수 있습니다. 점유 현황을 확인하고 실질적인 반환자금까지 준비해야 합니다.
• 최근 시세 재확인. 실거래 비교표본이 2021년에 집중되어 있습니다. 2026년의 실제 거래가격과 현재 호가, 동일 면적 매물의 층·향·상태를 추가 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 미납 관리비 및 공용부분 관련 승계 가능성을 관리사무소와 원본 자료로 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 및 배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도, 보증금은 내려가지 않는다”

이 물건은 신건 최저매각가 377,000,000원만 보면 과거 실거래 평균보다 저렴한 아파트로 보일 수 있습니다. 그러나 권리관계를 살펴보면 이야기가 달라집니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 존재하고, 그 임차보증금은 395,000,000원으로 신건 최저가보다 큽니다.

예상배당 기준으로 매수인이 부담할 임차보증금 부족분은 24,078,000원입니다. 이를 포함한 실질취득 부담은 401,078,000원으로, 과거 실거래 평균보다 높습니다. 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수액은 그만큼 커지기 때문에 실제 부담액은 임차보증금 부근에서 크게 벗어나지 않습니다.

여기에 국세·지방세 압류, 보증기관 관련 채권관계, 26세대 소규모 단지의 환금성 및 오래된 실거래 표본이라는 추가 검토사항도 존재합니다. 권리 인수 위험이 크고, 가격 메리트도 확인되지 않은 물건입니다. 현재 자료만으로는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.

결론은 분명합니다. 최저가는 3.77억이지만 실질취득은 약 4억 원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 낙찰가격의 할인율이 아니라 누가, 얼마의 임차보증금을 최종적으로 부담하는가입니다. 입찰을 검토한다면 선순위 임차보증금의 실제 인수 범위와 현재 시세를 확인하는 것이 우선입니다.