인천지방법원 부천지원 2026타경31410. 부천 소사본동 진영리더스빌 제2동 2층 203호, 도시형생활주택인 단지형 다세대입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 326,000,000원으로 신건입니다. 등기상 소유자는 문지우이며, 2021년 8월 10일 거래가액 362,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 물건의 핵심은 일반적인 근저당권 말소 문제가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 존재한다는 점입니다. 박혜진은 2021년 8월 10일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 7월 28일입니다. 반면 말소기준은 2023년 3월 9일의 국세 압류입니다. 임차인의 권리 발생이 앞서므로, 경매 매각대금에서 보증금을 전부 돌려받지 못하면 부족액을 매수인이 부담할 수 있습니다.
여기에 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 이주경의 임대차관계도 남아 있습니다. 보증금 1,000,000원, 월차임 900,000원이 확인되지만 전입일과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 박혜진의 인수액 외에도 별도 임차인에 대한 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 부천지원 2026타경31410 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 219-24 진영리더스빌 2동 2층 203호 도로명주소: 경기도 부천시 소사구 은성로62번길 77 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 203호 · 승강기 및 난방설비 |
| 유사면적 비교기준 | 59.86㎡ · 진영리더스빌 · 총 19세대 |
| 사용승인 참고 | 2021.03.19 |
| 소유자 | 문지우 · 2021.08.10 소유권이전 · 거래가액 362,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 326,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 357,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.09 갑구 5번 압류 · 국(영등포세무서장) |
| 임차관계 | 실제 임차인 2명 · 박혜진 / 이주경 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기상 말소기준은 2023년 3월 9일 갑구 5번 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 수협은행 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
그러나 을구 1번 박혜진의 주택임차권은 다르게 살펴봐야 합니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 말소기준권리보다 먼저 취득한 임차인의 대항력과 미반환 보증금 문제까지 함께 사라지는 것은 아닙니다. 이 구분을 놓치면 낙찰대금 외에 추가 부담이 발생합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
주택도시보증공사는 가압류권자이자 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 임차인 박혜진과 이주경을 구분해 분석해야 합니다.
| 임차인 / 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박혜진 건물의 전부 · 주거(임차권등기) |
357,000,000원 | 대항력 有 2021.08.10 전입 |
우선변제 有 2021.07.28 확정일자 배당요구 확인 |
미배당 인수 36,364,000원 추정 |
| 이주경 현황조사·매각물건명세서 기재 |
1,000,000원 월차임 900,000원 |
가능·미상 전입일 미상 |
미상 확정일자·배당요구 미확인 |
확인 필요 별도 인수 위험 |
박혜진. 임대차계약일 2021.07.27, 확정일자 2021.07.28, 전입 및 점유개시 2021.08.10입니다. 2023.06.12 임차권등기가 접수됐고 배당요구도 확인됩니다. 말소기준권리보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 보증금 전액이 배당되지 않는 경우 그 부족액이 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다.
이주경. 보증금 1,000,000원, 월차임 900,000원인 임차관계입니다. 전입신고일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 박혜진의 보증금과 임의로 합산해 확정 인수액으로 처리해서는 안 되지만, 별도 인수 가능성을 무시해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균보다 최근 하락장을 봐야 한다
진영리더스빌의 유사면적 실거래는 총 11건 확인됩니다. 전체 평균은 357,090,909원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단의 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 실거래 2건 평균은 270,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -28.3%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 60.69㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2026.04 | 63.99㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.09 | 60.69㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2022.03 | 60.52㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 2021.11 | 60.69㎡ | 3 | 375,000,000원 |
| 2021.10 | 63.99㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 2021.10 | 57.86㎡ | 3 | 362,000,000원 |
| 2021.08 | 57.86㎡ | 2 | 362,000,000원 |
| 2021.07 | 59.86㎡ | 2 | 362,000,000원 |
| 2021.07 | 59.86㎡ | 3 | 362,000,000원 |
| 2021.06 | 64.45㎡ | 4 | 460,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사면적 | 2건 | 270,000,000원 |
전체 평균만 놓고 보면 최저가 326,000,000원이 전체 평균의 91.3%이므로 저렴해 보일 수 있습니다. 하지만 이는 과거 거래가 현재 시세를 과대평가하는 착시입니다. 최근 12개월 평균을 기준으로 보면 최저가만으로도 120.7%입니다.
더 중요한 비교 기준은 임차인 보증금 인수까지 반영한 실질취득 362,364,000원입니다. 이는 최근 평균 270,000,000원의 약 134.2%이며, 최근 평균보다 92,364,000원 높습니다. 최신 거래 265,000,000원과 비교하면 차이는 97,364,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 326,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,364,000원 |
| 1. 임차인 박혜진 · 우선변제 | 357,000,000원 | 320,636,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매 신청 · 주택도시보증공사 | 357,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 박혜진 미배당 인수 | — | 36,364,000원 |
매각가 326,000,000원에서 집행비용 5,364,000원을 공제한 320,636,000원이 박혜진에게 배당되는 추정 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위 및 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액과 경매 신청 청구액은 동일 기관의 별도 기재로, 경제적 채권의 중복 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가 하락이 곧 비용 절감은 아니다
박혜진의 보증금이 매각가보다 크기 때문에, 유찰되어 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못하는 보증금이 증가합니다. 즉 낙찰가 절감분 상당액이 매수인 인수액 증가로 상쇄됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 326,000,000원 | 36,364,000원 | 362,364,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 260,800,000원 | 100,651,200원 | 361,451,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 208,640,000원 | 152,080,960원 | 360,720,960원 |
신건에서 실질취득은 362,364,000원, 1회 유찰 가정에서는 361,451,200원, 2회 유찰 가정에서도 360,720,960원입니다. 낙찰가는 크게 내려가지만 실질취득은 3.6억 원대에 머무릅니다. 집행비용 추정치가 회차별로 달라 보증금 357,000,000원과 완전히 일치하지는 않으나, 경제적으로는 보증금 수준에 취득 부담이 묶이는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 소사본동 소사초등학교 남측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 소새울역이 있어 대중교통 이용편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.03.19 사용승인된 진영리더스빌 19세대 규모의 공동주택입니다. 철근콘크리트구조에 위생·급배수·난방설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 10m 도로가 소재하며 차량 접근이 가능합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가 기준은 2,625,000원/㎡입니다. 토지거래허가 관련 규제는 입찰 시점의 적용 여부를 재확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태 및 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 19세대 소규모 다세대로 대단지 아파트보다 거래 표본이 제한적입니다. 최근 실거래가가 과거 대비 -28.3% 하락해 가격 회복 및 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박혜진 보증금 인수. 357,000,000원의 대항력 임차보증금 중 실제 배당 부족액을 확인해야 합니다. 신건 추정 인수액은 36,364,000원이며, 낙찰가가 내려가면 인수액은 증가합니다.
- 이주경의 별도 권리. 보증금 1,000,000원, 월차임 900,000원에 대한 전입일·확정일자·점유 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 가능·미상 상태를 단순히 인수 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
- 배당요구와 임차권등기. 박혜진의 우선변제권, 임차권등기 및 보증금 미배당액 처리에 관한 매각물건명세서와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권관계. 가압류 청구금액 1,023,000,000원과 강제경매 신청 청구금액 357,000,000원의 관계 및 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 국세 압류 및 조세채권. 2023.03.09 국세 압류가 말소기준입니다. 당해세와 조세채권의 우선순위가 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 임대사업자 관련 의무 및 등록 상태를 확인하고 매각 후 적용되는 사항을 점검해야 합니다.
- 최근 시세 중심 판단. 과거 전체 평균 357,090,909원보다 최근 12개월 평균 270,000,000원과 최신 거래 265,000,000원을 우선해야 합니다.
- 명도 및 점유. 임차권등기된 박혜진과 별도 임차인 이주경의 실제 점유관계, 인도 조건, 반환채무를 구분해 확인해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 세금, 수선비 및 기타 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 배당요구 및 최신 실거래 자료를 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸져도 취득비용은 싸지지 않는다”
이 물건은 최저매각가만 보고 판단하기 가장 위험한 유형 중 하나입니다. 신건 가격은 326,000,000원이지만, 박혜진의 대항력 있는 보증금 357,000,000원이 매수인의 실질취득 부담을 결정합니다.
신건 실질취득은 362,364,000원, 2회 유찰 가정에서도 360,720,960원입니다. 최근 실거래 평균 270,000,000원과 비교하면 유찰 이후에도 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 오히려 실거래 추세는 -28.3% 하락한 상태입니다.
더욱이 이주경의 대항력은 미상으로 별도 인수 위험이 남아 있습니다. 주택도시보증공사의 채권관계, 조세채권, 민간임대주택등기까지 원본 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건의 결론은 명확합니다. 낙찰가보다 실질취득을 보아야 하며, 현 조건에서는 가격 메리트와 권리 안전성 모두 부족합니다.
