수원지방법원 2025타경57180. 광교 에듀하임1309오피스텔 102동 304호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 15층 규모로, 대상 호실은 3층에 자리합니다. 소유자는 박정숙 씨로, 2021년 5월 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

권리분석의 출발점은 단순한 근저당이 아닙니다. 2024.09.06 동화성세무서장에 의한 국세 압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 그보다 앞선 2024.03.07 주택임차권등기가 존재합니다. 임차인은 2022.02.28 전입과 확정일자를 갖춘 김동욱 씨입니다. 따라서 매각으로 후순위 압류가 정리되더라도 선순위 임차권의 보증금 반환 문제는 별도로 살펴야 합니다.

여기서 중요한 예외가 등장합니다. 경매신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 2026.09.15 확약서를 제출했습니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 확약의 적용 범위와 실제 이행 가능성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

말소기준은 2024.09.06 국세 압류입니다. 이보다 늦게 등기된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025.08.01)과 수원시 압류(2025.09.22)는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

반면 김동욱의 주택임차권등기는 2024.03.07로 말소기준보다 앞섭니다. 전입신고일과 최초 확정일자도 2022.02.28입니다. 따라서 확약이 없었다면 보증금을 전액 배당받지 못한 경우 매수인이 미배당 보증금을 인수할 위험이 있었습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김동욱은 2022.02.05 최초 임대차계약을 체결하고 2022.02.28 전입·점유를 시작했으며, 같은 날 최초 확정일자를 받았습니다. 이후 2022.12.08 추가 계약과 2022.12.27 확정일자 내역이 있습니다. 2024.03.07 임차권등기가 접수됐고 배당요구도 이루어졌습니다.

주택도시보증공사는 경매신청채권자이자 확약서 제출 주체이지, 이 사건에서 별도로 집계할 두 번째 실제 임차인이 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 김동욱 1명이며, 임차보증금 165,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 175,628,249원을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 더해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최저가 1.51억의 가격 메리트는 미확인

현재 최저매각가는 151,000,000원으로 감정가와 같습니다. HUG 확약의 적용을 전제로 한 매수인 실질취득금액 역시 151,000,000원이며, 취득세·명도비 등 별도 비용은 제외한 금액입니다.

다만 이 물건과 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 과거 고가 거래가 섞인 장기 평균을 현재 시세처럼 적용할 수도 없습니다. 따라서 감정가와 최저가만으로 광교 오피스텔의 실제 매매시장보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

2021년 등기부상 거래가액은 140,000,000원입니다. 현재 최저가 151,000,000원은 이 과거 거래가격보다 높지만, 거래시점이 달라 이를 현재 매매시세의 상한이나 하한으로 단정할 수 없습니다. 물건의 개별 상태와 거래시장 변화도 반영되지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)

집행비용은 매각가 기준 추정치입니다. 위 임차보증금 미배당액은 배당금 부족분의 산술 결과이며, HUG 확약에 따른 매수인 실질 인수액과는 구별됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 배당금은 달라질 수 있습니다.

현재 매각가 151,000,000원에서는 집행비용 2,914,000원을 공제한 148,086,000원이 임차보증금 우선변제에 배분되는 것으로 추정됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 175,628,249원에는 별도 예상배당이 0원으로 계산되어 있습니다. 이러한 미배당 채권액을 매수인의 추가 인수액으로 그대로 더하는 것은 적절하지 않습니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 반드시 함께 본다

이 물건의 특징은 확약 적용 여부에 따라 유찰의 경제적 의미가 크게 달라진다는 점입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 하락할수록 선순위 임차보증금 미배당액이 늘어나 총 취득비용이 보증금 수준에 묶입니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 매수인이 해당 보증금 부족분을 인수하지 않으므로 실질취득금액은 낙찰가를 기준으로 계산할 수 있습니다.

※ 실질취득은 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권이 포기된다는 전제의 낙찰대금 기준입니다. 취득세 및 기타 취득부대비용은 제외합니다. 확약 전 인수액은 회차별 예상배당에 따른 계산값으로, 매수인의 최종 확정 인수액이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 수원시 영통구 이의동 소재 광교고등학교 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 및 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 광교중앙역이 있어 대중교통상황은 대체로 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 3층 호실입니다. 위생·급배수·승강기·소방·난방설비 및 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 북서측은 광대로, 북동측은 중로변 포장도로에 접합니다. 토지는 2필 일단의 사다리형 평지로 평가됐습니다.
• 용도. 사건상 근린시설로 분류되고, 감정평가상 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 주거 사용과 법정 용도, 임대 및 매매 시 제한사항을 건축물대장 등으로 대조해야 합니다.
• 토지이용 규제. 준주거지역·광교지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·택지개발지구·도시교통정비지역 등에 해당합니다. 상대보호구역 및 토지거래계약 관련 규제의 적용 여부와 범위도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 4,383,000원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 현재 매매가격을 직접 나타내는 지표는 아닙니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 내부 상태와 실제 사용현황은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 광교중앙역 인근이라는 접근성은 입지상 장점이지만, 오피스텔·근린시설은 주거용 아파트와 수요 및 거래 특성이 다릅니다. 매매 거래량과 임대수익 확인 전에는 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본. 2026.09.15 제출된 확약서의 서명·제출 주체와 정확한 대상 채권, 대항력 포기 및 잔존 보증금반환청구권 포기 조항을 확인하세요. 해당 임차권에 효력이 미치는지가 핵심입니다.
• 임차권등기 말소. 김동욱 명의의 을구 1번 주택임차권등기가 매각 이후 어떠한 절차로 말소되는지 확인하세요. 확약서 제출과 등기 말소 완료는 서로 다른 단계입니다.
• 실제 점유·명도. 임차권등기 내역만으로 현재 누가 점유하는지 확정할 수 없습니다. 실제 점유자를 확인하고 매수인에게 인도할 의무 및 명도 절차를 점검해야 합니다.
• 선순위 세금. 2024.09.06 국세 압류가 말소기준권리입니다. 국세·지방세의 법정기일 및 당해세 관련 우선배당 여부를 확인하세요. 압류등기의 매각 소멸과 세금의 배당 우선순위는 구별해야 합니다.
• 등기부 권리 전체 대조. 갑구의 국세 압류·강제경매개시결정·수원시 압류, 을구의 임차권등기 및 근저당 관련 등기의 현재 상태와 순위·말소 여부를 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
• 주택도시보증공사 청구권. 신청채권자 청구액 175,628,249원의 성격과 임차보증금 반환채권과의 관계를 확인하세요. 이를 별도의 임차인 보증금이나 자동 인수금으로 중복 계산하면 안 됩니다.
• 건축물 용도. 근린시설 분류와 공부상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 대조하고, 주거 임대 및 향후 처분 시 적용되는 규제를 확인하세요.
• 최근 거래가격. 같은 건물에서 용도·면적·층 조건이 유사한 물건의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인한 뒤 입찰 상한을 산정하세요. 현재 감정가만으로 가격 할인 여부를 판단하지 마세요.
• 유찰별 총 취득비용. 확약을 적용하지 않은 보수적 시나리오와 확약이 유효하게 적용되는 시나리오를 구분하세요. 각각의 낙찰가와 인수금액을 함께 계산해야 합니다.
• 취득부대비용. 취득세, 체납관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분, 점유자 인도·명도비용 등을 확인하세요.
• 입찰 전 최종 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 최신 등기부, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 대조하세요.

맺으며 — “보증금은 크지만, 확약이 인수 구조를 바꾼다”

광교 에듀하임1309오피스텔 304호는 선순위 대항력 임차권이 있는 물건입니다. 김동욱의 보증금 165,000,000원은 신건 최저가 151,000,000원을 초과하고, 확약이 없다면 예상 미배당 보증금 16,914,000원을 매수인이 인수할 위험이 있습니다. 단순히 감정가나 최저매각가만 보고 접근해서는 안 되는 이유입니다.

하지만 이 사건에는 중요한 전환점이 있습니다. 2026.09.15 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 담겨 있습니다. 해당 확약이 유효하게 적용되고 이행되면 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원입니다. 실질취득금액은 신건 최저가인 151,000,000원을 기준으로 볼 수 있습니다.

그렇다고 지금 낙찰받는 것이 가격상 유리하다는 결론이 나오는 것은 아닙니다. 최근 실거래 비교 근거가 확보되지 않았고, 업무시설(오피스텔)과 근린시설 용도 분류의 확인도 필요합니다. 무엇보다 HUG 확약의 적용 대상과 임차권등기 말소 절차가 명확해야 이 물건의 주된 권리위험이 해소됩니다.

결론은 권리 조건부 검토, 가격 판단 보류. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 HUG 확약의 확실한 이행과 현재 시장가격에 대한 검증입니다. 확약을 확인하지 않은 채 입찰하는 것과 확약을 확인한 후 입찰하는 것은 같은 물건이라도 전혀 다른 위험을 부담하는 결정입니다.