인천지방법원 2026타경31570. 김포시 사우동 로하스빌A,B,C동에 속하는 씨동 202호, 전용 비교면적 62.744㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 300,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 박민호, 경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 이 물건을 분석할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 근저당이 아니라 2023년부터 권리를 갖춘 임차인 양정숙의 보증금 200,000,000원입니다.
말소기준권리는 2024년 7월 19일 현대카드의 가압류입니다. 임차인 양정숙은 그보다 앞선 2023년 10월 11일 주민등록을 마쳤고, 2023년 10월 10일 확정일자를 받았습니다. 따라서 말소기준권리보다 앞서는 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 분석됩니다. 현재 최저가에서는 보증금을 전액 배당받는 시나리오지만, 유찰로 매각대금이 줄어들면 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있다는 점이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31570 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 328-8 씨동 2층 202호 도로명주소: 경기도 김포시 조리미로 42 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 비교 대상 전용면적 62.744㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 202호 |
| 건물 / 단지 | 로하스빌A,B,C동 · 29세대 · 사용승인 2017.12.22 |
| 소유자 | 박민호 (2019.12.13 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 양정숙 / 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.19 현대카드 가압류 · 20,988,658원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
등기 흐름은 최초 아시아신탁 명의의 소유권보존에서 시작해 농협은행 및 수협은행 신탁을 거쳤으며, 관련 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 이후 2019년 박민호 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 현존하는 말소기준권리는 2024년 현대카드 가압류이고, 그 이후 한국주택금융공사 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양정숙 주택의 전부 · 주거 임차권등기 |
200,000,000원 | 전입 2023.10.11 확정 2023.10.10 |
대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 |
승계 없음 |
실제 임차인은 양정숙 1명입니다. 보증금 200,000,000원, 임대차계약일 2023.10.10, 주민등록일 2023.10.11, 점유개시일 2023.09.14, 확정일자 2023.10.10로 기재돼 있습니다. 2025.09.18 임차권등기명령을 통해 임차권등기를 마쳤으며, 배당요구와 우선변제권 행사가 가능한 상태로 분석됩니다.
점유개시일이 임대차계약일보다 앞서 기재돼 있으므로 계약서와 현황조사 원본을 함께 확인할 필요가 있습니다. 다만 주민등록일 자체가 말소기준권리보다 앞선다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 신건 3억은 실거래 1.97억의 152.3%
비교 대상은 로하스빌A,B,C동의 전용 62.74㎡ 거래입니다. 확인되는 매매사례는 2025년 2월 197,000,000원, 3층 거래 1건입니다. 비교 대상 면적은 물건의 비교면적 62.744㎡와 일치하는 수준입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 62.74㎡ | 3층 | 197,000,000원 |
| 비교 기준 | 62.744㎡ | 1건 | 197,000,000원 |
실거래 평균과 최근 비교가격은 모두 197,000,000원으로 집계돼 있습니다. 다만 확인 가능한 거래가 2025년 2월의 단 1건이므로, 이를 2026년 현재의 확정적인 시세로 단정하기는 어렵습니다. 최근 12개월 통계로도 동일한 1건이 집계돼 있으나 거래일 기준으로는 12개월을 초과하므로 집계기간의 확인이 필요합니다. 그럼에도 현재 경매 최저가는 이 거래가격보다 103,000,000원 높고, 152.3%에 해당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 · 양정숙(우선변제) | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 | 20,988,658원 | 20,988,658원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 31,515,262원 | 31,515,262원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 42,496,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 300,000,000원을 가정한 추정 배당입니다. 임차보증금 200,000,000원 전액 배당을 전제로 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 5,000,000원 추정이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 시뮬레이션 — 싸지는 가격과 늘어나는 인수
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 감정가 100% |
300,000,000원 | 0원 | 300,000,000원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% |
240,000,000원 | 0원 | 240,000,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% |
192,000,000원 | 11,488,000원 | 203,488,000원 |
현재 신건에서 채권자 배당액은 95,000,000원, 미배당 채권액은 157,503,920원으로 추정됩니다. 1회 유찰 시 채권자 배당액은 35,840,000원, 미배당 채권액은 216,663,920원으로 바뀝니다. 2회 유찰 시에는 임차보증금을 제외한 채권자 배당이 0원으로 추정되고, 매수인에게 11,488,000원의 보증금 인수 부담이 발생합니다.
따라서 낙찰가만 내려간다고 취득비용도 같은 비율로 내려가는 것은 아닙니다. 특히 선순위 임차보증금보다 매각가가 낮아지는 구간에서는 배당 부족액을 매수인이 인수하게 돼 실질취득 부담이 보증금 수준으로 수렴하는 특성이 있습니다. 이 사건의 2회 유찰 시나리오에서도 실질취득 부담은 203,488,000원으로 나타납니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 사우동 사우고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대 등 공동주택과 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 김포골드라인 사우역이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 202호입니다. 사용승인일은 2017.12.22이며, 급배수·위생·승강기·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고, 토지는 대체로 사다리형의 공동주택 부지입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 고도지구, 재정비촉진지구, 성장관리권역, 진입표면구역 및 장애물제한표면구역 등에 해당합니다. 사우고등학교 관련 상대보호구역도 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있어, 매각기일 현재의 지정 연장 여부 및 적용대상을 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,672,000원/㎡, 토지면적 906.0㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 로하스빌A,B,C동은 29세대 규모로, 대단지 아파트와 비교해 매수층과 거래 표본이 제한적일 수 있습니다. 확인되는 실거래도 1건이므로 정확한 재매각 가격 판단에는 추가 거래사례 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 우선 확인. 양정숙의 전입일·확정일자·점유개시일·임차권등기와 배당요구 사실을 계약서 및 법원 원본 서류와 대조하세요.
- 보증금 미배당 인수. 2회 유찰 시 예상 인수액 11,488,000원을 반드시 취득비용에 더해 판단하세요. 실제 인수액은 배당 결과와 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 보증기관 대위관계. 주택도시보증공사의 청구 200,000,000원과 양정숙의 임차보증금 200,000,000원이 동일 채권에 기초한 것인지 확인해야 합니다. 중복 배당이나 중복 채권 산정을 피해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 매각 이후의 등록상태, 관련 임대의무 및 말소 절차를 관할 기관에 확인하세요.
- 시세 검증. 2025.02 실거래 197,000,000원 한 건만으로 현재 시장가격을 단정하지 말고, 인근 유사 다세대의 최신 거래·호가·공실 상태를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자, 열쇠 인도, 명도 협의 가능성 및 인도 조건을 조사해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 공실이라고 단정할 수 없습니다.
- 관리비 및 세금. 공용 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 등 배당과 매수인 부담에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 서류의 최신본을 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 2억 부근”
이 물건은 권리상 선순위 임차인의 존재가 명확하고, 가격 측면에서는 신건 메리트가 약한 다세대주택입니다. 현재 300,000,000원에 낙찰되면 임차보증금 전액 배당이 예상돼 매수인 인수액은 0원이지만, 확인된 실거래 197,000,000원과 비교하면 가격 부담이 큽니다.
유찰이 이어지면 양상이 달라집니다. 2회 유찰 시 매각가는 192,000,000원까지 내려가지만 예상 인수액 11,488,000원을 더하면 실질취득 부담은 203,488,000원입니다. 여전히 비교 실거래보다 높습니다. 임차보증금이 매각가를 초과하는 구조에서는 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 늘어나므로, 실질취득이 보증금 수준에 묶일 수 있다는 사실을 놓쳐서는 안 됩니다.
여기에 29세대 규모의 제한적인 거래 표본, 민간임대주택 등기, 주택도시보증공사의 대위·배당 관계 확인까지 필요합니다. 현재 가격은 보수적으로 접근할 대상이며, 유찰 이후에도 인수액을 반영한 실질취득 기준으로 재평가해야 합니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 보증금 인수 구조의 정확한 확인과 실제 시장가격 대비 총취득비용입니다.
