수원지방법원 2025타경57225. 화성시 병점동의 병점역써밋프라움 에이동 5층 517호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표기되어 있지만 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔이며, 임차권등기에는 주거용 임대차가 기재되어 있습니다. 2022년 6월 박윤주 씨에게 소유권이 이전됐고, 2024년 10월 화성시동부출장소 압류가 현재 말소기준권리로 분석됩니다.

문제는 그 압류보다 앞선 2023.06.26 임차인의 전입신고와 점유개시입니다. 임차인 김재원은 확정일자도 갖추었고 배당요구를 한 상태입니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 후순위 임차권등기가 매각으로 말소되더라도, 선순위 대항력에 따른 보증금 잔액 인수 위험은 사라지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

김재원은 2023.05.22 임대차계약을 체결했고, 2023.05.24 확정일자를 받은 뒤 2023.06.26 전입 및 점유를 시작했습니다. 보증금은 141,000,000원이며, 2024.11.27 임차권등기가 접수되었습니다. 실제 임차인은 1명이고 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 권리는 아닙니다.

② 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다

이 물건의 가장 중요한 계산은 낙찰가 + 인수하는 미배당 보증금입니다. 현재 회차의 최저가 130,000,000원에서 예상 배당금은 집행비용 2,620,000원을 먼저 공제하고 임차인에게 127,380,000원을 지급하는 구조입니다. 그 결과 보증금 부족분 13,620,000원이 매수인 부담으로 남습니다.

각 회차의 배당 추정과 인수액을 적용한 계산입니다. 실질취득은 낙찰가와 인수보증금의 합계이며, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.

비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 실질취득액 143,620,000원이 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 시세 확인 전까지는 저렴한 경매물건이라는 결론을 내려서는 안 됩니다. 특히 매각 목적상 근린시설로 표기되고 감정상 오피스텔로 이용되는 점을 감안해 실제 거래가 가능한 동일 용도·유사 호실의 가격을 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

예상배당 합계 130,000,000원. 임차인 미배당 보증금 13,620,000원은 매수인 인수로 계산했습니다. 일반채권 미배당 합계는 151,709,583원입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과와 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 1호선 병점역 남동측 인근입니다. 주변에는 상업용·업무용 부동산, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 및 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 병점역 및 버스정류장이 있습니다. 북동측과 남동측으로 대로 및 중로에 접하며 서측에는 폭 약 4m 도로가 있습니다.
• 건물. 지하 5층·지상 20층 철근콘크리트 건물로, 승강기·난방·급배수·위생시설·화재탐지 및 경보설비·지하주차장을 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 용도·규제. 근린시설로 표기되지만 감정평가상 오피스텔 이용 중입니다. 토지는 준주거지역 및 일반상업지역에 걸쳐 있으며 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.06.27 민간임대주택등기가 접수되어 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 사항이 기재되어 있습니다. 매각 후 등록·의무 관계와 임대차 승계 범위는 관계기관 및 관련 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 병점역 접근성은 확인되지만 동일 용도·유사 호실의 최근 거래가격과 거래량에 대한 비교가 선행되어야 합니다. 일반 아파트 매매가격을 그대로 대입하기 어렵고, 현재 가격 메리트는 판단 보류입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 정확히 계산. 임차보증금 141,000,000원 중 실제 배당액을 차감한 잔액을 매수인이 부담합니다. 신건 추정 인수액은 13,620,000원이며, 이를 최저가에 반드시 합산하세요.
• 유찰 착시 경계. 최저가가 104,000,000원이나 83,200,000원으로 내려가더라도 실질취득은 각각 143,256,000원, 142,897,600원으로 예상됩니다. 최저가만 보고 할인율을 판단해서는 안 됩니다.
• 임차인 대항력·배당요구 확인. 2023.06.26 전입·점유, 2023.05.24 확정일자, 2024.11.27 임차권등기 및 배당요구 내용을 원본과 대조하세요. 보증금 변제와 명도 관계도 함께 확인해야 합니다.
• 세금채권 조사. 국세·지방세 압류 4건에 대해 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 세금 우선배당이 발생하면 임차인 미배당액이 커질 수 있습니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 갑구 3-1번 민간임대주택등기의 현황과 매각에 따른 임대사업자 의무·등록 관련 사항을 확인하세요.
• 실거래 시세 대조. 동일 건물·동일 용도·유사 면적 및 층의 최근 거래를 확인하고, 비교 기준을 최저가 130,000,000원이 아닌 실질취득 143,620,000원으로 잡아야 합니다.
• 용도와 실제 이용 확인. 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태, 주거용 임차권등기 사이의 차이를 건축물대장·집합건축물대장·현장 확인으로 점검하세요.
• 관리비·점유·원본 대조. 공용관리비 체납, 실제 점유상태, 인도 가능성, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “1.3억에 낙찰받아도 1.3억짜리가 아니다”

이 사건은 최저매각가만 보고 판단하면 가장 중요한 비용을 놓치기 쉬운 대항력 있는 임차보증금 인수형입니다. 김재원의 보증금 141,000,000원은 최저가 130,000,000원보다 높고, 예상 배당으로 전액 변제되지 않는 13,620,000원을 매수인이 인수합니다.

실질취득은 현재 신건 기준 143,620,000원입니다. 유찰 후 최저가가 내려가도 인수보증금이 증가하여 총부담은 대략 보증금 수준에서 유지됩니다. 따라서 유찰만 기다리면 싸진다는 전략은 이 물건에 적용하기 어렵습니다.

국세·지방세 압류와 민간임대주택등기, 근린시설 표기와 실제 오피스텔 이용상태도 별도로 검토해야 합니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 실질취득액의 시세 대비 매력도까지 긍정적으로 평가하기는 어렵습니다.

결론은 ‘권리 인수 주의, 가격 메리트 판단 보류’입니다. 매수인 인수보증금을 확정하고 세금·임대차 관계를 검증한 다음, 실제 취득 총액과 시장가격을 비교해야 합니다.