수원지방법원 2025타경57299. 수원시 권선구 권선동 한라비발디파크 3층 302호입니다. 물건의 용도 표기는 근린시설이지만 감정평가상 공부에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고, 등기부에는 주택임차권이 설정되어 있습니다. 현재 소유자는 정찬호 씨이며, 2021년 1월 21일 거래가 152,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

그런데 권리관계를 펼쳐 보면 단순한 압류 경매가 아닙니다. 김병기 씨가 임차보증금 220,000,000원의 임차권자이면서 이 사건 강제경매의 신청채권자로 기재되어 있습니다. 김병기 씨의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021년 4월 15일로, 말소기준으로 산정된 2024년 2월 20일 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

따라서 입찰가격이 내려갈수록 매수인의 부담이 같은 비율로 줄어드는 구조가 아닙니다. 낙찰대금에서 변제되지 않은 보증금이 인수 부담으로 전환되므로, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

국세·지방세 압류는 2024년 2월부터 2025년 3월까지 총 5건입니다. 이들 압류와 2025년 8월 13일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 배당순위는 별개입니다. 당해세 등 우선순위 조세채권이 존재할 경우 배당금액이 달라질 수 있으므로, 국세·지방세의 법정기일과 배당요구 내역을 확인해야 합니다.

임차인 및 점유관계 — 확인된 임차인 1명, 추가 기재 확인 필요

현재 명확하게 확인되는 실제 임차인은 김병기 1명입니다. 김병기의 보증금은 220,000,000원이며, 보증기관의 대위변제나 승계 중복신고로 표시되어 있지 않습니다. 따라서 확인된 보증금은 220,000,000원으로 보되, 신원 미상 기재에 따른 추가 임차 위험은 별도로 남겨두어야 합니다.

② 가격 분석 — 유찰가보다 실질취득비용을 보라

이 사건에서 가장 중요한 계산은 낙찰가 + 미배당 임차보증금 인수액 = 매수인 실질취득비용입니다. 임차보증금 220,000,000원이 낙찰가보다 커지는 유찰 회차에서는, 낙찰대금이 낮아져도 미변제 보증금의 인수 부담이 증가합니다. 아래 금액은 제시된 회차별 배당 추정치를 적용한 것으로, 취득세·명도비용 등 별도 비용과 미상 임차인의 추가 위험은 포함하지 않습니다.

회차별 실질취득비용이 보증금 220,000,000원과 정확히 일치하지 않는 것은 제시된 집행비용 및 배당 추정치가 반영되어 있기 때문입니다. 실제 인수액은 최종 낙찰가, 우선배당채권, 집행비용, 임차인 배당액에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)

위 표는 제시된 배당 추정금액의 표시입니다. 임차보증금과 강제경매 신청채권이 모두 김병기 명의 220,000,000원으로 기재되어 있어 동일 채권의 중복 배당 계산 가능성을 반드시 검증해야 합니다. 국세·지방세의 우선배당 여부 및 실제 집행비용에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수 위험이 커진다

표의 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 항목이며, 전체 미배당액이 자동으로 매수인 부담이 되는 것은 아닙니다. 특히 신건 배당 가정에서는 김병기 임차보증금 220,000,000원이 전액 배당되는 반면 별도로 199,230,000원의 미배당액도 산출되어 있으므로, 동일 채권의 중복 계상 여부를 확인하지 않은 상태에서 이 미배당 수치를 확정적인 채무 부족액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근입니다. 주변은 오피스텔과 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 전반적인 주위환경은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 15층 건물로 사용승인일은 2006.02.10입니다. 승강기, 난방, 급배수시설 및 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접하며, 토지는 인접 도로 및 필지와 대체로 등고평탄합니다.
• 용도지역. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)에 해당하며 비행안전제6구역과 과밀억제권역 등의 제한도 적용됩니다.
• 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 등기상 주택임차권과 공부상 업무시설 용도의 관계, 실제 사용상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 역세권 및 상업지역 입지는 접근성 측면에서 긍정적이나, 실제 거래가격과 거래량을 확인하지 못해 매도 가능성과 적정 가격을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인 보증금. 김병기 220,000,000원에 대해 최종 배당으로 변제되는 금액과 매수인이 인수하는 금액을 반드시 확인하세요. 매각물건명세서에는 미변제 잔액 인수가 명시되어 있습니다.
• 임차권자·경매신청채권자 동일인 여부. 김병기의 임차보증금채권과 신청채권 220,000,000원이 같은 채권인지 확인하고, 중복 배당 추정이 발생한 원인을 검증해야 합니다.
• 추가 임차인 확인. '기사항전' 기재가 실제 별도 점유자를 가리키는지 원본 명세서 및 현황조사로 확인하세요. 별개 임차인이 확인된다면 전입일·확정일자·보증금을 다시 분석해야 합니다.
• 국세·지방세 압류 5건. 동수원세무서장·기흥구청장·팔달구청장·기흥세무서장·권선구청장 관련 압류의 조세채권 성격과 배당순위를 확인해야 합니다. 당해세 등의 우선배당은 임차인 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 가격 비교의 기준. 1회 유찰 시 최저가 196,000,000원이 아니라 실질취득 추정액 223,544,000원을 기준으로 시세와 비교하세요. 2회 유찰 가정에서도 222,995,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 업무시설(오피스텔) 용도. 공부상 용도, 실제 주거 이용상태, 건축물대장과 임대차 관련 사항을 확인하세요. 근린시설 표기만으로 아파트와 동일한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
• 명도 및 관리비. 점유자의 실제 거주 여부, 임차권등기 관련 권리관계, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 확인하세요.
• 최신 법원 서류 대조. 2026.11.04 매각기일 전 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 내역과 세금 관계를 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가는 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”

이 사건은 신건 최저가가 245,000,000원이라는 숫자만으로 판단할 물건이 아닙니다. 김병기의 대항력 있는 보증금은 220,000,000원이고, 매각물건명세서에는 배당에서 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

1회 유찰을 가정한 최저매각가는 196,000,000원이지만, 인수 추정액을 포함하면 실질취득비용은 223,544,000원입니다. 2회 유찰한 156,800,000원에서도 실질취득비용은 222,995,200원입니다. 즉, 유찰로 인한 최저가 하락이 온전히 매수인의 가격 이익으로 돌아오지 않습니다.

더욱이 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인이고, 배당 추정에 중복 계산 가능성이 존재합니다. 별도로 신원 확인이 필요한 임차 기재와 국세·지방세 압류 5건도 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래가격까지 확인되지 않은 상태에서 이 물건을 시세보다 저렴한 투자 대상으로 평가하기는 어렵습니다.

결론은 권리 검증 선행·가격 판단 보류입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마나 떨어지는지가 아니라, 낙찰 후 최종적으로 얼마를 부담하게 되는지입니다.