수원지방법원 2025타경57322. 용인시 기흥구 마북동의 '마북더숲' 비동 501호입니다. 전용면적 31.636㎡의 다세대주택으로, 전체 16세대의 소규모 건물입니다. 2022년 6월 현 소유자 박철완이 200,000,000원에 취득했고, 이후 2023년 제이티대부주식회사의 가압류가 설정됐습니다. 2025년에는 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건을 어렵게 만드는 요소는 근저당권이 아닙니다. 기존 가양동새마을금고 근저당권은 이미 2022.06.03 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석에서 중요한 것은 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 임차인 민부기는 2022.06.03 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.06.02입니다. 말소기준권리인 2023.09.18 가압류보다 앞서기 때문에 원칙적으로 보증금 미배당분에 대한 매수인 인수 문제가 발생합니다.
그런데 2026.05.26 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 이 위험을 바꿉니다. 우선변제권은 행사하되 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에도 동의한다는 내용입니다. 확약이 해당 임대차보증금반환채권 전부에 유효하게 적용된다는 전제라면, 매수인은 미배당 보증금을 추가 지급하지 않는 구조입니다. 다만 확약의 권리 귀속과 적용 범위는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57322 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 마북동 255-5 비동 5층 501호 도로명주소: 경기도 용인시 기흥구 마북로 102-2 |
| 건물명 / 종류 | 마북더숲(5A,5B) · 집합건물(다세대주택) |
| 면적 / 층수 | 전용 31.636㎡ · 철근콘크리트조 8층 건물 중 5층 |
| 건물 규모 / 준공 | 16세대 · 2017.08.10 준공 |
| 소유자 | 박철완 · 2022.06.24 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 210,421,533원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.18 갑구 8번 · 제이티대부주식회사 가압류 11,770,487원 |
| 임차인 / 보증금 | 민부기 · 200,000,000원 · 대항력 있음 |
| 확약서 | 2026.05.26 주택도시보증공사 제출 · 대항력 포기 및 잔존청구권 포기 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 임차인은 그보다 먼저
핵심은 시간 순서입니다. 임차인의 전입·점유 및 확정일자가 2023.09.18 가압류보다 빠릅니다. 따라서 민부기는 대항력을 갖춘 임차인으로 판단되며, 우선변제권도 행사할 수 있는 구조입니다. 을구 3번 임차권등기가 2024.06.12에 접수됐다는 이유만으로 먼저 성립한 임차인의 대항력이 사라지는 것은 아닙니다.
말소기준인 제이티대부주식회사 가압류와 그 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 용인시 압류, 그리고 후순위 임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 임차권등기의 등기상 말소와 임차인의 보증금 반환청구권 문제는 구별해야 합니다. 이 사건에서는 별도의 확약서가 보증금 미배당분의 인수 문제를 해소하는 핵심 근거입니다.
② 임차인 분석 — 원칙적 인수와 확약 반영 결과가 다르다
실제 임차인은 민부기 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자이자 확약서 제출자로 등장하지만, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 보증금도 민부기의 200,000,000원 한 건만 산정합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 구분 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민부기 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
200,000,000원 | 전입 2022.06.03 확정 2022.06.02 배당요구 있음 |
대항력 있음 2023.09.18 이전 |
우선변제권 있음 배당요구 2024.06.12 |
실제 임차인 별도 승계 임차인 아님 |
확약 반영 실질 0원 원칙적 미배당 19,376,000원 |
확약서를 검토할 때 특히 중요한 것은 제출 주체가 주택도시보증공사라는 점입니다. 등기상 임차권자는 민부기이므로, 확약서를 제출한 주택도시보증공사가 해당 임대차보증금반환채권에 관해 적법하게 포기·말소 동의를 할 권한을 갖는지, 확약의 대상 범위가 민부기의 임차권 전부에 미치는지 원본 서류로 대조해야 합니다. 배당표의 미배당액이 실질 0원으로 바뀐 것이 아니라, 미배당액에 대한 매수인 청구를 포기하는 방식으로 인수 부담이 해소되는 것입니다.
③ 시세 비교 — 92%라는 숫자의 함정
마북더숲(5A,5B)의 전용 31.64㎡ 실거래로 확인되는 것은 2022.06의 200,000,000원 거래 1건입니다. 같은 시기 현 소유자 박철완의 등기상 취득 거래가액 역시 200,000,000원입니다. 거래 기준이 오래됐고 표본이 하나뿐이므로, 이 가격을 현재의 시장가격으로 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 / 비교기준 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 실거래 | 31.64㎡ | 5층 | 200,000,000원 |
| 현재 감정가 | 31.636㎡ | 5층 | 184,000,000원 |
| 현재 최저가 | 31.636㎡ | 5층 | 184,000,000원 |
| 확약 반영 실질취득 | 31.636㎡ | 5층 | 184,000,000원 |
| 과거 거래가 대비 | 동일 면적대 | — | 92.0% |
표면적으로 최저가 184,000,000원은 2022년 실거래가 200,000,000원의 92.0%입니다. 금액 차이는 16,000,000원입니다. 하지만 이 비교는 과거의 단일 거래에 의존합니다. 현재와 가까운 시점의 거래가 확인되지 않기 때문에 16,000,000원 차이를 현재 시세 대비 할인액이나 투자수익으로 해석할 수 없습니다.
특히 이 물건은 16세대 소규모 다세대주택입니다. 대규모 아파트처럼 동일 면적의 거래가 반복되는 시장이 아니므로 개별 거래 하나가 평균값 전체를 결정할 수 있습니다. 실제로 확인되는 200,000,000원의 평균·최고·최저는 모두 하나의 거래에서 나온 값입니다. 현재 가격 판단에서는 최근 거래 부재와 환금성 불확실성을 우선 반영해야 합니다.
마북더숲 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.5회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다. 다만 분석 대상 사례의 규모가 확인되지 않으므로, 이 수치만으로 앞으로의 유찰 횟수나 실제 매각 가능성을 단정할 수는 없습니다. 소규모 다세대의 환금성 위험을 검토하는 보조 지표로 보는 편이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,376,000원 |
| 1. 임차인 민부기 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 180,624,000원 |
| 2. 가압류 · 제이티대부주식회사 | 11,770,487원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 210,421,533원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당액 | — | 19,376,000원 |
| 확약 반영 매수인 실질 인수 | — | 0원 |
집행비용 3,376,000원은 매각가에 따른 추정액입니다. 배당모형에서는 임차인 보증금에 180,624,000원이 배당되고, 제이티대부주식회사 및 주택도시보증공사의 별도 청구액에는 배당이 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
배당표를 볼 때 혼동하기 쉬운 부분이 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권액 210,421,533원과 민부기의 임차보증금 200,000,000원을 서로 다른 실제 임차인의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장하고, 실제 임차권자는 민부기로 특정됩니다. 채권의 대위·승계 관계 및 배당 귀속은 원본으로 확인하되, 보증금 인수 판단의 기준은 민부기의 200,000,000원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약서의 가치가 숫자로 드러난다
이 사건은 유찰 여부보다 확약서 적용 여부가 실질취득 부담을 결정합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 전체 부담은 200,000,000원 부근에 머뭅니다. 반면 확약이 유효하다면 보증금 인수액이 0원이므로 낙찰가 하락이 실질취득 부담 감소로 이어집니다.
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 미확약 인수액 | 확약 반영 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 184,000,000원 | 19,376,000원 | 0원 | 184,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 147,200,000원 | 55,660,800원 | 0원 | 147,200,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 117,760,000원 | 84,688,640원 | 0원 | 117,760,000원 |
각 유찰 회차는 가정 시나리오이며 확정된 향후 매각기일이 아닙니다. 미확약 인수액은 배당모형상 예상 미배당 보증금입니다. 확약 반영 실질취득은 낙찰가와 실질 인수액의 합계이며 취득세·명도비·체납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 기흥구 마북동 교동초등학교 서측 인근입니다. 주변에 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 학교가 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 무난한 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 2017.08.10 준공, 철근콘크리트구조 8층 건물의 5층 501호입니다. 위생·급배수, 개별난방, 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 성장관리권역, 상대보호구역, 비행안전제3구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 및 하천구역 관련 사항도 토지이용계획에 표시돼 있어 적용 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 725.0㎡이며 공시지가는 1,871,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 부지 관련 정보로 개별 호실의 전유면적과 구별해야 합니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 마감과 상태의 일부는 탐문에 의한 조사입니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대주택으로 동일 면적대 거래 표본이 매우 제한적입니다. 2022.06 한 건의 거래만으로 현재 매도 가능 가격이나 매각 소요기간을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확보. 2026.05.26 주택도시보증공사 제출 확약서의 정확한 문구, 서명·날인, 제출 경위와 매각물건명세서 반영 내용을 확인하세요.
- 권리 귀속과 적용 범위. 임차권자는 민부기, 확약서 제출자는 주택도시보증공사입니다. 보증금반환채권의 대위·양도·승계 관계와 포기 권한을 확인해 확약이 민부기 임차권에 유효하게 적용되는지 검토하세요.
- 임차권등기 말소. 을구 3번 주택임차권등기 말소에 관한 동의가 실제 말소절차에서 이행될 수 있는지 확인하세요. 대항력 포기와 명도·점유 이전 문제도 구별해서 확인할 필요가 있습니다.
- 임차인 점유·명도. 등기상 점유개시일은 2022.06.03입니다. 현재 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 확인하고, 필요하다면 별도의 명도 절차를 검토하세요.
- 배당과 조세채권. 2025.09.22 용인시 압류가 존재합니다. 당해세 등 우선순위가 문제 되는 채권과 배당표의 변동 가능성을 반드시 확인하세요.
- 시세 재검증. 2022.06의 200,000,000원 거래 1건은 현재 시세를 확정하는 근거가 아닙니다. 유사 다세대의 최근 거래·매물·전세수요·매도 소요기간을 대조해 입찰가 상한을 정하세요.
- 유찰 시나리오. 확약서가 유효하면 유찰 시 실질취득 부담이 내려가지만, 확약이 적용되지 않으면 미배당 보증금 인수가 늘어납니다. 두 경우를 반드시 분리해서 판단하세요.
- 관리비·현장 확인. 공용부분 체납 관리비, 건물 유지보수 상태, 설비 작동, 실제 내부 상태 등을 관리 주체와 현장에서 확인하세요.
- 공적 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 원본 및 최신 권리변동 사항을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “2억 보증금의 위험은 확약서가 줄였지만, 가격은 아직 증명되지 않았다”
이 물건에서 가장 중요한 숫자는 처음에는 최저가 184,000,000원이 아니라 대항력 임차보증금 200,000,000원입니다. 임차인의 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서고, 신건 예상배당으로도 19,376,000원이 부족합니다. 확약서가 없었다면 낙찰가와 인수액을 합한 부담이 200,000,000원 수준에서 유지되는 전형적인 보증금 인수형이었습니다.
그러나 2026.05.26 주택도시보증공사의 확약서에는 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있습니다. 해당 임차보증금반환채권에 유효하게 적용되는 경우 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건을 단순한 보증금 인수형 위험물건으로만 평가하는 것도 정확하지 않습니다.
그렇다고 곧바로 좋은 투자대상이 되는 것은 아닙니다. 과거 실거래 200,000,000원 대비 현재 실질취득 184,000,000원은 92.0%지만, 그 거래는 2022.06의 단 한 건입니다. 16세대 다세대주택의 환금성, 최근 거래 부족, 확약의 실제 적용 범위에 관한 확인사항을 고려하면 가격 경쟁력을 충분히 입증했다고 볼 수 없습니다. 우선매수권에 의한 외부 낙찰 제한은 현재 확인되는 권리·매각 내용에서 특정되지 않습니다.
종합 판단은 C등급. 확약서에 따른 주된 인수 위험 해소는 긍정적이지만, 권리 확인 절차와 시세 불확실성이 남아 있어 보수적인 평가가 적절합니다. 권리는 확약서 검증이 핵심, 가격은 최근 실거래 확보가 핵심입니다. 최저가의 숫자보다 두 조건의 충족 여부를 먼저 판단해야 합니다.
