수원지방법원 2025타경57334. 용인시 기흥구 보라동 민속마을현대모닝사이드 317동 12층 1202호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.9037㎡, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 340,000,000원입니다. 현재 소유자는 이동혁으로, 2013년 8월 16일 209,000,000원에 소유권을 취득한 이력이 있습니다.

권리관계는 등기 건수가 많은 편이지만, 현재 매수인에게 넘어오는 권리를 분석할 때에는 이미 말소된 근저당과 살아 있는 권리를 구분해야 합니다. 과거 신한은행, 여러 대부업체 및 금융기관의 근저당과 전세권이 반복적으로 설정·말소되었지만, 현재 핵심은 한화손해보험에서 한국자산관리공사로 이어진 근저당과 소슬대부의 후순위 근저당입니다.

매각으로 이들 근저당권이 소멸하더라도 경매대금만으로 채권 전액을 충당하지는 못합니다. 신건 가격 기준 예상 미배당액은 53,260,000원입니다. 그러나 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 낙찰자가 별도로 인수하는 금액은 아닙니다. 이 두 금액을 구분하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당과 후순위 권리 모두 소멸

이 사건의 말소기준권리는 2015.09.07 설정된 을구 15번 한화손해보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 199,200,000원이며, 2020.08.25 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 한국자산관리공사로 변경되었습니다.

2022.08.31 설정된 소슬대부주식회사의 을구 34번 근저당권은 채권최고액 188,500,000원의 후순위 권리입니다. 같은 날 이 근저당권부채권에 행복드림금융대부주식회사의 질권이 설정되어 있습니다. 해당 질권은 후순위 근저당채권에 부속된 권리로, 별도의 부동산 담보채권액을 더하는 방식으로 계산하지 않습니다.

과거에는 을구 24번과 29번에 각각 전세금 5,000,000원의 전세권이 설정된 이력이 있습니다. 그러나 을구 24번 전세권은 2022.01.26, 을구 29번 전세권은 2022.08.11 각각 해지를 원인으로 말소되었습니다. 이 과거 전세권들을 현재 존속하는 전세금 인수채무로 보아서는 안 됩니다.

또한 과거 설정된 신한은행 근저당, 엠캐피탈대부 근저당, 위드에셋자산관리대부 근저당, 자유론대부 근저당 등은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 권리분석에서 중요한 것은 과거 설정액을 모두 합산하는 일이 아니라, 현재 존속하는 권리의 순위와 매각에 따른 소멸 여부를 정확히 판정하는 것입니다.

② 시세 비교 — 신건 3.4억은 최근 거래보다 높다

현대모닝사이드 동일 면적대인 전용 84.9㎡ 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 시점은 2026년 1월부터 9월까지이며, 최근 12개월 평균 실거래가는 329,916,666원입니다. 신건 최저매각가 340,000,000원은 이 평균의 103.1%에 해당합니다.

최근 실거래 최저는 315,000,000원, 최고는 340,000,000원입니다. 경매 최저가가 거래 범위의 상단과 일치하므로 감정가 그대로 낙찰받는다면 가격 할인 효과를 확보하지 못하는 구조입니다.

특히 최신 거래인 2026.09의 315,000,000원은 최근 평균보다도 낮습니다. 이는 신건 최저가의 가격 경쟁력을 판단할 때 반드시 함께 보아야 하는 자료입니다. 다만 최신 거래는 3층이고 경매 물건은 12층이므로, 개별 층수와 주택 상태 차이를 고려하지 않고 두 가격을 동일 조건의 가치로 단정할 수는 없습니다.

같은 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 그러나 개별 사건의 낙찰 가능성이나 적정 응찰가는 이 수치만으로 결정되지 않습니다. 이번 물건은 신건 가격이 실거래 평균보다 높은 만큼 향후 매각가격의 조정 여부를 확인하는 접근이 합리적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)

집행비용 5,560,000원은 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액을 기준으로 계산했고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당은 채권계산서와 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

매각대금 340,000,000원에서 집행비용 5,560,000원을 먼저 공제하고, 선순위 근저당에 199,200,000원, 후순위 소슬대부 근저당에 135,240,000원이 배당되는 구조입니다. 소슬대부 측 채권은 전액 회수되지 못하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 증가

매각가격이 낮아지면 등기상 근저당 인수액은 여전히 0원으로 분석되지만, 경매대금에서 채권자가 회수할 수 있는 금액은 줄어듭니다. 각 회차의 예상 미배당은 다음과 같습니다.

신건의 340,000,000원은 최근 실거래 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 272,000,000원, 2회 유찰 시 217,600,000원으로 낮아지는 시나리오에서는 가격 경쟁력이 달라집니다. 다만 이는 가정된 회차별 가격이며, 실제 유찰 여부나 향후 매각일정이 확정되었다는 의미는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 본건은 경기도 용인시 기흥구 보라동 소재 나곡초등학교 남측 인근에 있습니다. 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 편의는 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트 평스라브 위 철골트러스지붕의 20층 건물 중 12층입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기, 난방 및 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지·도로. 북측으로 하향 경사진 토지를 평탄하게 조성한 부정형의 아파트 부지입니다. 단지 내 도로는 아스팔트 포장 상태이고, 북측 공도와 연결됩니다.
• 토지이용계획. 제3종일반주거지역 및 자연녹지지역 관련 지정이 확인되며, 성장관리권역과 교육환경 보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인되므로 실제 적용 범위는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,882,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 1,112세대 규모의 아파트단지이며 2004.01.26 준공되었습니다. 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인되어 거래 사례를 비교할 수 있으나, 가격 범위가 315,000,000원~340,000,000원으로 형성되어 있어 적정 매수가 산정 시 층·향·내부 상태를 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 을구 15번 근저당권의 설정일은 2015.09.07입니다. 한국자산관리공사로의 근저당권 이전과 후순위 소슬대부 근저당의 순위를 원본 등기부에서 대조하세요.
• 후순위 질권 확인. 소슬대부 근저당권에는 행복드림금융대부주식회사의 근저당권부채권 질권이 설정되어 있습니다. 배당관계와 근저당 말소에 따른 종속권리 정리를 확인하세요.
• 임차인·점유 조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 확인 등을 통해 실제 점유자, 임차보증금, 전입 및 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력 있는 임차인이 존재하면 인수액 판단이 달라질 수 있습니다.
• 과거 전세권 구분. 엠캐피탈대부 및 위드에셋자산관리대부 명의의 과거 전세권은 이미 말소되었습니다. 현재 임차관계와 혼동하거나 과거 전세금을 별도의 인수금으로 중복 계산하지 마세요.
• 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균은 329,916,666원, 최신 거래는 315,000,000원입니다. 신건 최저가가 최근 시세보다 높으므로 입찰가를 정할 때 수리비, 명도비, 세금, 취득 부대비용까지 별도로 검토하세요.
• 유찰 시나리오 점검. 현재는 신건입니다. 1회 유찰 시 272,000,000원, 2회 유찰 시 217,600,000원의 가격 시나리오를 기준으로 실제 시장가격과 안전마진을 다시 비교하세요.
• 관리비 및 인도 문제. 관리비 체납 여부, 공용부분 관리비 인수 가능성, 실제 점유자와 인도·명도에 필요한 비용 및 절차를 사전에 확인하세요.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 대조하세요. 권리 변경이나 배당요구, 점유 관련 변동이 있는지도 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 소멸과 가격 메리트는 별개다”

용인 민속마을현대모닝사이드 317동 1202호는 말소기준권리와 후순위 근저당권의 소멸 구조가 비교적 명확한 아파트 경매물건입니다. 등기상 매수인 인수액은 0원으로 분석되며, 신건 가격에서 후순위 채권자가 회수하지 못하는 53,260,000원 역시 매수인이 떠안을 채무는 아닙니다.

다만 임대관계가 미상이라는 점은 별도로 남아 있습니다. 실제 점유 및 임차관계를 확인하지 않은 상태에서 모든 인수위험이 해소되었다고 단정해서는 안 됩니다.

가격 측면에서도 신중해야 합니다. 신건 최저가 340,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 329,916,666원의 103.1%이고, 최신 거래 315,000,000원보다 높습니다. 최근 거래가격을 우선하여 평가하면 신건에서 뚜렷한 가격 메리트를 발견하기 어렵습니다.

따라서 이 사건은 권리상 소멸 구조는 긍정적이나, 점유관계 확인이 필요하고 신건 가격에는 신중해야 하는 물건입니다. 실제 임차관계가 확인되어 인수위험이 없다는 판단이 확정되고, 매수가격에서 충분한 안전마진을 확보할 수 있을 때 비로소 입찰의 매력을 다시 평가할 수 있습니다. 현재 결론은 권리조건부 합격, 가격은 보류입니다.