* 확약서에 기재된 권리 포기와 잔존채권 청구 포기, 임차권등기 말소 동의가 유효하게 적용된다는 전제입니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 별도입니다.

수원지방법원 2025타경57391. 수원시 팔달구 인계동 코스모골드 16층 1617호, 감정평가상 아파트(도시형생활주택·원룸형)입니다. 소유자 유재영은 2022년 4월 1일 소유권을 이전받았고, 당시 등기 거래가액은 54,000,000원입니다. 현재 진행되는 강제경매의 채권자는 주택도시보증공사이며, 신청 청구액은 60,000,000원입니다.

이 사건의 중요한 특징은 임차권이 말소기준권리보다 먼저 등장한다는 점입니다. 임차인 김윤진은 2021년 4월 12일 확정일자를 받았고, 2021년 4월 27일 전입신고를 했습니다. 임차권등기는 2024년 3월 19일 접수됐습니다. 반면 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사의 가압류는 2024년 9월 10일입니다. 권리 순서만 보면 낙찰자가 미배당 임차보증금을 인수할 가능성이 있는 사건입니다.

그런데 매각물건명세서 비고에 기재된 확약서는 이 구조를 바꿉니다. 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하면서 대항력 및 매수인 상대 잔존 보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 결국 선순위 임차권의 존재 자체와 낙찰자가 실제 부담할 금액은 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 가압류가 나중

권리 타임라인에서 주목할 부분은 2024.03.19. 임차권등기와 2024.09.10. 가압류의 선후관계입니다. 김윤진의 임차권은 말소기준보다 먼저 등기됐고, 전입신고와 확정일자도 앞서 있습니다. 따라서 확약서가 없다면 일반적인 후순위 임차인처럼 보증금 인수 위험을 무시할 수 없습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

② 가격 구조 — 최저가보다 중요한 ‘실질취득’

보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차 사건에서는 최저매각가만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 낙찰가가 내려가면 배당에 투입되는 돈이 줄고, 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다. 확약이 없다면 실질취득 부담은 보증금 60,000,000원 안팎에 묶이는 구조입니다. 이 사건의 배당 추정에서는 집행비용이 먼저 차감되므로 각 회차의 낙찰가와 룰상 인수액을 합한 부담은 보증금보다 다소 높게 나타납니다.

현재 회차와 유찰 시나리오의 금액은 배당 추정에 따른 것입니다. 유찰 후 금액은 가정 시나리오이며 실제 매각조건 확정과는 구분해야 합니다. 확약 전 인수액은 선순위 임차보증금 미배당에 따른 룰상 금액이고, 확약 후에는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 평가합니다.

다만 가격 메리트와 권리 위험 해소는 별개의 문제입니다. 감정가 54,000,000원은 최저매각가와 같지만, 이를 곧 적정 시세라고 볼 수는 없습니다. 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래와 현재 매물 가격을 추가 확인한 뒤 입찰가를 정하는 편이 안전합니다. 현 단계에서는 신건 가격이 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거가 충분하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 54,000,000원 가정)

배당 추정에서 집행비용 1,372,000원과 임차인 우선배당 52,628,000원이 매각대금 54,000,000원을 모두 차지합니다. 가압류 및 경매신청채권에 대한 별도 배당은 0원으로 산정됐습니다. 두 채권 항목의 표시 금액은 합산해 별개의 실체 채무라고 단정할 수 없으며, 실제 채권 신고와 배당 관계는 별도 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 동수원사거리 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 16층 건물의 16층 1617호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감이며 PVC창호 등이 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 아파트(도시형생활주택·원룸형)으로 이용 중입니다. 일반적인 가족형 아파트와 수요층이 달라질 수 있으므로 시세 비교에서도 원룸형 주택의 특성을 반영해야 합니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수시설, 화재탐지 및 소화설비, 승강기, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 약 3미터 내외 도로를 통해 1번 국도와 연계되며, 동측은 약 25미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)에 해당하며, 비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.
• 공부 및 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으며, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 원룸형 도시형생활주택이라는 용도 특성을 고려해야 합니다. 가격 경쟁력을 판단하려면 동일 건물이나 인접 지역에서 비슷한 원룸형 주택의 실제 거래가격과 거래 빈도를 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.26.자 주택도시보증공사 확약서의 원문을 확인하세요. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 명시돼 있는지가 핵심입니다.
• 임차권등기 말소 이행. 을구 1번 임차권등기는 선순위 권리입니다. 확약만 믿기보다 실제 말소절차와 말소에 필요한 조건을 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 신건에서 보증금 미배당 예상액은 7,372,000원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 배당부족분을 낙찰자의 실제 부담으로 중복 계산하지 마세요.
• 유찰 회차 검토. 1회 유찰 가정 최저가는 43,200,000원, 2회 유찰 가정 최저가는 34,560,000원입니다. 확약이 유효하면 인수 부담은 0원으로 유지되지만, 유찰 여부와 후속 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 신건 최저가가 54,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트가 입증되지는 않습니다. 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래를 확인하고 입찰 상한을 정하세요.
• 조세채권 확인. 갑구 9번 국 압류의 체납세목, 법정기일, 배당상 우선순위 등을 확인하세요. 등기상 압류 소멸과 실제 배당순위는 구별해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다. 현장 확인과 점유자 조사, 인도 절차를 통해 실제 명도 부담을 판단하세요.
• 관리비 및 부대비용. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 비용과 취득세·등기비용 등을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 배당 관계를 입찰 전에 최종 대조하세요.

맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약이 인수를 바꾼다”

수원 코스모골드 1617호는 겉으로 보면 보증금 60,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 물건입니다. 신건 최저매각가 54,000,000원보다 보증금이 크고, 배당 추정상 부족액도 7,372,000원 발생합니다. 이러한 구조에서는 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 2026.05.26. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 잔존 반환청구권 포기 확약서가 제출되어 있다는 점입니다. 이 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 그 결과 신건의 실질취득 기준액은 별도 취득비용을 제외한 54,000,000원이 됩니다.

다만 가격 경쟁력까지 입증된 것은 아닙니다. 원룸형 도시형생활주택은 일반 아파트와 동일한 잣대로 평가하기 어렵고, 현재 감정가와 최저가만으로 최근 시장가격 대비 할인 여부를 확정할 수 없습니다. 여기에 국 압류 관련 조세 검토와 실제 점유·명도 확인도 남아 있습니다.

결론은 ‘확약으로 주된 인수 위험 해소, 가격 판단은 별도 검증’입니다. 확약의 효력과 임차권 말소 이행이 확인되면 권리상 평가가 개선되지만, 이를 신건 가격의 매수 매력까지 자동으로 보장하는 근거로 삼아서는 안 됩니다. 권리의 안전성과 낙찰가격의 적정성을 각각 검토해야 하는 물건입니다.