수원지방법원 2025타경57441. 수원시 권선구 권선동의 씨즈더원 2층 202호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가와 현재 최저매각가가 모두 76,000,000원인 신건으로, 소유자 이영환 명의의 건물이 채권자 정명희의 신청에 따라 강제경매에 들어갔습니다. 언뜻 보면 복잡하지 않은 소액 경매처럼 보이지만, 등기와 임대차 내역을 함께 읽으면 핵심은 전혀 다릅니다. 경매를 신청한 정명희가 보증금 75,000,000원의 임차권등기권자이기도 합니다.

이 임차인은 2022년 6월 30일 주민등록을 마쳤고 2022년 6월 14일 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 표시된 국세 압류의 등기일은 2023년 9월 8일입니다. 따라서 임차인의 대항요건이 말소기준권리보다 먼저 갖추어진 구조입니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

결국 이 물건은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐보다 낙찰가에 얼마의 보증금 인수액을 더해야 하는지가 중요합니다. 특히 아래 회차별 계산을 보면 최저가가 크게 내려가더라도 매수인의 총 취득부담은 거의 줄지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금은 남을 수 있다

권리분석의 중심은 2023년 9월 8일 국세 압류입니다. 갑구 12번 압류가 말소기준권리로 표시되어 있고, 이후 강제경매개시결정과 추가 압류는 매각에 따른 말소 대상으로 분류됩니다. 그러나 이것만 보고 모든 인수부담이 사라진다고 판단하면 안 됩니다.

정명희의 임차권등기는 2024년 8월 30일에 접수되었지만, 등기에 기록된 임대차계약과 점유·전입·확정일자는 그보다 앞선 2022년입니다. 특히 전입일은 말소기준권리보다 빠릅니다. 임차권등기의 접수일이 말소기준 이후라는 이유만으로 보증금 인수 가능성이 사라지지 않습니다. 매각물건명세서에서 임차보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 점을 우선해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확정 임차인 1명과 신원 확인 대상

임대차 권리관계가 확인되는 임차인은 정명희 1명입니다. 별도로 '기사항전'이라는 명칭의 주거 점유 관련 표기가 있으나 전입일, 확정일자, 보증금과 실제 신원이 확인되지 않아 독립된 임차인으로 확정하기 어렵습니다. 실제 점유자와 임대차 관계를 확인해야 합니다.

정명희의 임차보증금과 경매 신청채권자 청구액은 모두 75,000,000원이며, 동일인으로 확인됩니다. 이를 서로 다른 임차인의 보증금이나 별개의 매수인 인수금액으로 중복 합산해서는 안 됩니다. '기사항전' 표기는 실제 별도 점유·임대차 존재 여부부터 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되고 집행비용을 먼저 차감한 뒤 정명희의 임차보증금에 우선 배당한다고 가정한 계산입니다. 집행비용 1,768,000원을 차감하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 74,232,000원이며, 보증금에서 부족한 768,000원이 매수인 인수액으로 남습니다.

임차보증금 미배당 잔액은 매각대금에서 추가로 배당되는 금액이 아니라, 매수인이 부담하는 예상 인수액입니다. 정명희의 신청채권자 명의 별도 배당액 0원도 임차보증금과 독립된 75,000,000원의 인수채무가 새로 생긴다는 의미는 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시뮬레이션 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 인수액

이 물건에서 가장 놓치기 쉬운 계산입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액도 함께 감소합니다. 반대로 매수인이 인수할 미배당 보증금은 증가합니다. 따라서 유찰로 낮아진 최저가만 비교하면 실제 가격 메리트를 잘못 판단하게 됩니다.

1회 유찰 시 최저매각가는 60,800,000원으로 내려가지만, 보증금 인수액은 15,694,400원으로 커집니다. 합산 취득부담은 76,494,400원입니다.

2회 유찰 시에는 최저매각가가 48,640,000원까지 내려갑니다. 하지만 인수액 27,635,520원을 더하면 실질취득금액은 76,275,520원입니다. 즉 낙찰가가 크게 내려가더라도 총 부담은 여전히 7,600만원대입니다.

현재 회차와 2회 유찰 가정을 비교하면 낙찰가의 차이는 27,360,000원이지만 실질취득금액의 차이는 492,480원에 불과합니다. 이는 보증금이 배당에서 부족한 만큼 인수액으로 전환되고, 회차별 집행비용 추정액만 달라지는 구조 때문입니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가와 시세를 혼동하지 말 것

감정가는 76,000,000원이며 현재 최저가도 동일합니다. 등기부상 이전 소유자 김병욱의 2015년 거래가액은 82,100,000원, 현 소유자 이영환의 2022년 거래가액은 71,000,000원입니다. 다만 이 두 금액은 해당 물건의 과거 등기상 거래가격으로, 현재 주변 유사 물건의 실거래 시세를 대신할 수 없습니다.

따라서 입찰 판단에서는 최저가 76,000,000원이 아니라, 인수액을 포함한 76,768,000원을 실제 취득부담의 출발점으로 삼아야 합니다. 유찰 시에도 각 회차의 실질취득금액을 기준으로 비교해야 합니다.

최근 12개월 유사 면적의 거래가격, 가장 최근 거래사례, 가격의 상승·하락 추세, 층별 차이와 내부 상태를 확인하기 전에는 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 충분하지 않습니다. 특히 이 물건은 실내 확인이 이루어지지 않아 개별 상태에 따른 가치 차이도 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근입니다. 주변에 근린생활시설, 공동주택 및 업무시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 수원시청역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 판단되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 14층 건물 중 2층 202호입니다. 사용승인일은 2015.03.13이며 위생·급배수·소방·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 폐문 부재로 내부 확인이 이루어지지 않아 실내 상태와 실제 이용관계는 현장에서 확인해야 합니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 인접 대지 및 도로와 대체로 평탄한 정방형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 토지이용 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구)에 해당하며, 비행안전제6구역과 과밀억제권역 등에도 포함됩니다.
• 공부 및 위반 여부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 도시형생활주택인 다세대 물건으로, 대단지 일반 아파트의 시세와 직접 동일시하기 어렵습니다. 실제 매매 거래사례와 임대수요, 내부 상태 및 권리 부담을 반영한 출구가격을 따로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 갑구 12번 국세 압류(2023.09.08)를 기준으로 등기권리의 소멸관계를 확인하고, 선행 임차인의 대항력이 별도로 유지되는 이유를 검토해야 합니다.
• 임차보증금 인수. 정명희의 보증금 75,000,000원과 예상 배당액 74,232,000원의 차액 768,000원을 확인해야 합니다. 실제 배당액 변동 시 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 임대차 실체 확인. 계약일 2022.06.10, 점유개시일 2022.06.27, 확정일자 2022.06.14, 주민등록일 2022.06.30과 임차권등기 내용을 대조해야 합니다.
• 동일인 채권 관계. 임차인 정명희와 경매 신청채권자 정명희의 청구관계를 확인하고, 동일 보증금 반환채권을 중복 채무로 계산하지 않아야 합니다.
• 추가 점유자 확인. '기사항전' 명칭의 실제 인물·점유 여부, 주민등록, 임대차계약 존재 및 보증금을 확인해야 합니다. 대항력은 가능·미상으로 판단을 유보합니다.
• 조세채권 확인. 고양세무서장 관련 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 수원시 압류의 채권액과 배당요구·교부청구·법정기일 및 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 유찰 계산 오류 방지. 1회 유찰 가정의 실질취득은 76,494,400원, 2회 유찰 가정은 76,275,520원입니다. 낮아진 최저매각가만을 취득가격으로 사용하면 안 됩니다.
• 실거래 시세 검증. 같은 용도·유사 면적의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 우선 확인하고, 인수액까지 포함한 실질취득금액과 비교해야 합니다.
• 현장 및 명도. 실내가 확인되지 않았으므로 실제 점유 상태, 건물 내부, 설비, 수리 필요성 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·추가비용. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 부분, 취득세, 등기비용, 명도비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서의 인수권리 문구, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰로 싸지는 집”이 아니라 “인수액이 커지는 경매”

수원 씨즈더원 202호의 핵심은 대항력 있는 임차인 정명희의 보증금 75,000,000원입니다. 현재 최저매각가 76,000,000원에 낙찰받는다고 가정해도 매수인이 인수할 보증금 잔액은 768,000원으로 예상됩니다. 따라서 실질취득금액은 76,768,000원입니다.

더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 최저가 60,800,000원, 2회 유찰 시 48,640,000원으로 내려가지만, 인수액을 더한 실질취득금액은 각각 76,494,400원과 76,275,520원입니다. 유찰되더라도 보증금 반환 부담이 매수인에게 이전되므로 총 취득가격은 거의 줄지 않습니다.

국세·지방세 등의 압류 3건은 배당순위를 추가로 확인해야 할 이유이고, 신원이 명확하지 않은 점유자 표기는 별도의 불확실성입니다. 여기에 도시형생활주택이라는 물건 특성과 실내 확인의 한계까지 고려하면, 최저가 하락만으로 투자 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다.

현 단계에서는 가격 메리트 인정 보류, 권리·점유관계 추가 확인이 우선입니다. 최근 실거래와 실질취득금액의 비교가 확인되지 않은 상태에서 섣불리 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가 자체가 아니라 배당 후에도 남는 보증금과 추가 인수 위험을 얼마나 정확히 계산하느냐에 있습니다.