수원지방법원 2025타경57466. 화성시 반송동 센트럴에스타운 9층 914호 아파트입니다. 현 소유자는 이창호 씨이며, 2021년 8월 19일 거래가 104,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건을 이해하는 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권입니다. 임차인 진호석은 보증금 120,000,000원에 대해 2024년 1월 16일 주택임차권등기를 마쳤고, 그보다 뒤인 2025년 4월 4일 국의 압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 따라서 임차권이 매각으로 당연히 정리되는 구조가 아닙니다.
오히려 매각물건명세서에는 을구 3번 임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 이번 경매는 임차인 진호석이 신청채권자이기도 한 강제경매입니다. 최저매각가만 보면 1억이지만, 실제 필요한 취득자금은 낙찰가에 인수보증금을 더해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57466 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 93-6 센트럴에스타운 제9층 제914호 도로명주소: 경기도 화성시 동탄구 메타폴리스로 47-25 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 주거용 아파트로 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 지하 6층, 지상 11층 중 9층 · 사용승인 2008.08.29 |
| 소유자 | 이창호 (2021.08.19 소유권이전 · 거래가 104,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진호석 / 124,063,561원 |
| 선순위 임차보증금 | 진호석 · 120,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.04 갑구 8번 압류 · 국(금천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.22 발급 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
권리분석의 출발점은 2025년 4월 4일 국의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리이며, 이후의 강제경매개시결정과 화성시 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
하지만 진호석의 주택임차권등기는 2024년 1월 16일 접수되었습니다. 말소기준권리보다 앞서 설정된 권리이며, 전입·확정일자도 말소기준권리보다 앞섭니다. 등기부와 매각물건명세서 기준으로 대항력과 우선변제권이 인정되어, 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.2억의 무게
확인된 주요 임차권자는 진호석 1명입니다. 임차권등기상 전유부분 전부에 관한 임차보증금은 120,000,000원이고, 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 별도로 이름이 ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유 내역 1건이 있으나, 신원과 실제 별도 임차인 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 두 번째 확정 임차인으로 단정하거나 보증금을 합산할 수는 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진호석 전유부분 전부 · 임차권등기 |
2020.11.09 2022.10.05 |
120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 확인 |
미배당 인수 신건 예상 22,200,000원 |
| 기사항전 별도 점유 기재 · 신원 확인 필요 |
미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 별도 인수 가능성 미확정 |
진호석의 임차권등기는 2024.01.16 접수되었으며 임대차계약일은 2022.09.30, 점유개시일은 2022.11.06입니다. 별도 점유 기재의 실제 인적사항과 권리관계는 매각물건명세서 및 현황조사서 원본 대조가 필요합니다.
③ 취득가격 분석 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
이 물건은 일반적인 유찰형 경매와 다릅니다. 보증금 120,000,000원이 최초 최저매각가 100,000,000원보다 20,000,000원 많기 때문입니다. 배당이 부족한 부분을 매수인이 인수하는 구조에서는 낙찰가 하락만큼 임차인의 미배당 보증금이 증가합니다.
| 매각 시나리오 | 낙찰가 | 인수보증금 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 100,000,000원 | 22,200,000원 | 122,200,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 80,000,000원 | 41,840,000원 | 121,840,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 64,000,000원 | 57,552,000원 | 121,552,000원 |
실질취득액 = 시나리오별 낙찰가 + 진호석의 미배당 인수보증금. 각 회차의 집행비용 차감 추정이 반영되어 보증금 120,000,000원보다 소폭 높습니다. 취득세·명도비·미납 관리비 등 부대비용과 별도 미상 점유자의 인수위험은 포함하지 않았습니다.
표에서 보듯 낙찰가가 100,000,000원에서 64,000,000원으로 낮아지는 동안, 인수보증금은 22,200,000원에서 57,552,000원으로 증가합니다. 결국 총 취득액은 122,200,000원에서 121,552,000원으로만 변합니다.
④ 시세 판단 — 감정가 1억과 실질취득 1.222억
본건 감정가는 100,000,000원입니다. 반면 신건 최저가에 낙찰받았을 때 진호석의 미배당 보증금을 포함한 실질취득 예상액은 122,200,000원입니다. 이는 감정가보다 22,200,000원 높은 금액으로, 감정가 대비 122.2%에 해당합니다.
센트럴S타운은 299세대, 사용승인일은 2008년 8월 29일로 파악됩니다. 다만 현재 비교 가능한 동일 면적 실거래 시세가 확인되지 않아, 실질취득액이 실제 거래 시세보다 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다. 감정가와 현행 실거래 시세는 동일한 개념이 아니므로, 감정가 초과만으로 현재 시세보다 비싸다고 단정할 수도 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,200,000원 |
| 1. 진호석 · 선순위 임차보증금 | 120,000,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 진호석 | 124,063,561원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%인 2,200,000원으로 추정했습니다. 임차인 진호석과 경매 신청채권자는 동일인으로, 신청채권의 청구금액을 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않은 추정배당이며, 실제 배당순위·배당금은 달라질 수 있습니다.
신건 매각대금 100,000,000원에서 집행비용 2,200,000원을 차감하면, 진호석의 보증금에 배당될 것으로 예상되는 금액은 97,800,000원입니다. 따라서 보증금 120,000,000원 중 22,200,000원이 남습니다. 이 잔액은 매각물건명세서의 인수조건에 따라 매수인 부담이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 반송동 학동초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원 등이 위치한 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 주변에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 6층·지상 11층 건물의 9층 아파트입니다. 위생·급배수시설, 난방설비, 소방설비, 승강기가 설치되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(화성동탄1)에 해당합니다. 동측으로 폭 약 24m의 포장도로에 접하며, 토지는 인접 도로와 대체로 평탄합니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역에 해당하며, 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있습니다. 해당 지정기간 종료 이후의 규제상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 실내 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 센트럴S타운은 299세대 규모로 파악됩니다. 동일 면적의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 매각기간과 적정 매도가격을 단정하기 어렵습니다. 입지뿐 아니라 실질취득가격을 기준으로 환금성을 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 인수. 진호석의 임차보증금 120,000,000원과 을구 3번 임차권등기를 원본에서 재확인하고, 배당 후 미변제액을 낙찰자 부담에 포함하세요.
- 실질취득액으로 가격 결정. 신건 예상 취득액은 122,200,000원입니다. 낙찰가 100,000,000원만으로 수익성·할인율을 계산하지 마세요.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 41,840,000원, 2회 유찰 시 57,552,000원의 인수가 예상됩니다. 낙찰가가 떨어져도 실질취득액은 크게 낮아지지 않습니다.
- 임차인과 신청채권자의 동일성. 진호석의 임차보증금과 강제경매 청구액 124,063,561원의 관계를 확인하고, 중복채권 계산이나 임대차 관계 오인을 피해야 합니다.
- 추가 점유내역 확인. ‘기사항전’으로 기재된 내역이 실제 별도 임차인인지 확인해야 합니다. 별도 점유자가 맞다면 주민등록·보증금·확정일자·배당요구를 조사해 인수위험을 다시 평가해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 되어 있어도 현재 점유 및 인도 상태가 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유자와 퇴거·명도 가능성을 확인하세요.
- 조세 압류 확인. 국(금천세무서장)과 화성시의 압류가 있습니다. 압류등기가 매각으로 소멸하더라도 조세채권의 실제 배당순위와 배당금 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인 승계 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 실거래가격 검증. 동일 건물·동일 또는 유사 면적의 최근 거래와 호별 상태를 확인하고, 최저가가 아닌 실질취득액과 비교하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관계서류를 대조한 후 법원에 매각조건 변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가 1억이 취득가 1억은 아니다”
동탄 센트럴에스타운 914호는 신건 최저매각가가 100,000,000원입니다. 그러나 선순위 임차보증금이 120,000,000원이고, 배당에서 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 명시되어 있습니다.
예상배당을 적용하면 신건 기준 인수액은 22,200,000원, 실질취득액은 122,200,000원입니다. 이는 감정가의 122.2%입니다. 1회 또는 2회 유찰되더라도 인수보증금이 증가하므로 실질취득액은 여전히 약 1.2억원 수준입니다.
더구나 별도 점유 기재의 신원과 권리가 확정되지 않았으며, 현재 실거래 시세로 실질취득액의 적정성을 검증할 근거도 부족합니다. 이 때문에 단순히 감정가보다 낮은 낙찰가에 접근할 수 있다는 이유로 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
결론은 권리 위험이 뚜렷하고 가격 메리트는 입증되지 않은 물건입니다. 진호석의 보증금 인수는 실질취득액에 반영하고, 미상 점유 내역을 원본으로 정리한 뒤, 실제 거래가격과 비교해야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 현재 자료 기준으로는 보수적인 D등급이 타당합니다.
