수원지방법원 2024타경4365. 경기도 양평군 강상면 병산리 1075-45, 강남로 648 소재 제2종근린생활시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 일반철골구조·일반철골지붕의 지상 3층으로, 감정평가상 사무소로 이용되고 일부는 카페로 이용 중입니다. 목록 1의 토지는 현황상 상업용 건부지, 목록 2의 토지는 상업나지입니다.
소유자는 주식회사제이앤백입니다. 2023.02.03 서울축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리로 설정되었고, 같은 날 추가 근저당권이 설정되었습니다. 이후 김욱현의 근저당권과 양평군 압류가 이어졌으며, 2024.08.01 서울축산업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
등기부만 보면 후순위 권리들이 매각으로 정리되는 형태입니다. 그러나 등기상 권리의 소멸과 점유자의 보증금 인수 여부는 별도 문제입니다. 특히 두 사람의 전입일이 근저당 설정일보다 앞선다는 점 때문에, 입찰자의 실제 부담액을 현재 최저가와 동일하다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4365 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 강상면 병산리 1075-45 도로명주소: 경기도 양평군 강상면 강남로 648 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(사무소, 일부 카페) 및 토지 일괄매각 |
| 건물구조 | 일반철골구조 일반철골지붕 · 지상 3층 |
| 토지 이용 | 목록 1: 상업용 건부지 목록 2: 상업나지 |
| 토지 지표 | 면적 429.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 상업기타 이용 · 완경사·부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사제이앤백 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 996,573,280원 / 996,573,280원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 | 서울축산업협동조합 |
| 청구금액 | 548,661,782원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 특별 매각조건 | 일괄매각 · 석축, 데크, 계단, 관정 등 평가 및 매각 포함 |
| 중요 확인사항 | 선순위 전입 점유자 2명 · 보증금 미상 · 도로건설공사 보상절차 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유자 문제는 남는다
말소기준권리는 2023.02.03 접수 제4364호 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 336,000,000원이며, 같은 날 설정된 제4365호 근저당권의 채권최고액은 300,000,000원입니다.
2023.02.20 설정된 김욱현 근저당권의 채권최고액은 750,000,000원입니다. 양평군 압류와 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후에 등기되어 있습니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 점유자 분석 — 실제 조사자 2명, 보증금은 모두 미상
현황조사 및 매각물건명세서에 나타나는 실제 점유 조사자는 백은희·장석훈 2명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고로 중복 집계된 사람이 아니며, 두 사람 각각의 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백은희 | 미확인 | 2020.09.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 승계 아님 |
| 장석훈 | 1층 | 2020.09.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 승계 아님 |
두 사람 모두 근저당권 설정 이전에 전입한 기록이 있습니다. 그러나 대상 건물이 제2종근린생활시설이고 사무소·일부 카페로 이용되는 점을 감안하면, 전입신고일만으로 주택임대차보호법상 대항력이 확정된다고 볼 수 없습니다. 주거 사용 여부, 실제 인도·점유, 임대차계약의 존재와 내용, 관련 법률상 보호 요건을 확인해야 합니다.
③ 매수인 실질취득액 — 최저가만으로 계산할 수 없다
경매에서 실제 취득 부담은 단순한 낙찰대금과 다를 수 있습니다. 특히 대항력 있는 점유자의 미변제 보증금이 존재하는 경우, 매수인은 그 금액을 추가로 부담할 수 있습니다.
| 구분 | 금액 및 판단 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 996,573,280원 |
| 배당 시뮬레이션상 인수액 | 0원 |
| 백은희 보증금 인수 | 미확정 · 보증금 미상 |
| 장석훈 보증금 인수 | 미확정 · 보증금 미상 |
| 실질취득 총액 | 현재 산정 불가 |
낙찰가가 낮아져도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 구조라면 실질취득액이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 신건 최저가 996,573,280원이나 향후 유찰가격만을 기준으로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 996,573,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,365,733원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합(을구 1) | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합(을구 2) | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김욱현(을구 3) | 750,000,000원 | 348,207,547원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,386,000,000원 | 984,207,547원 |
| 채권자 미배당 | — | 401,792,453원 |
근저당권의 채권최고액 기준 예상배당입니다. 실제 피담보채무액, 공동담보 배당관계, 당해세·압류채권의 법정 우선순위, 임차인 최우선변제 및 우선변제권은 확정적으로 반영된 결과가 아닙니다. 예상배당은 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
채권최고액 합계 1,386,000,000원에 대해 예상배당액은 984,207,547원이며, 미배당액은 401,792,453원입니다. 서울축산업협동조합의 근저당권 2건에는 채권최고액 기준 636,000,000원이 배분되고, 김욱현의 근저당권에는 348,207,547원이 배분되는 것으로 산출되어 있습니다.
다만 서울축산업협동조합의 경매 청구금액은 548,661,782원입니다. 채권최고액은 실제 채권액과 동일하지 않으며, 실제 배당은 채권계산서 및 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험은 자동으로 없어지지 않는다
| 매각 회차 | 최저가격 | 채권자 예상배당 | 채권자 미배당 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 996,573,280원 | 984,207,547원 | 401,792,453원 | 미확정 |
| 1회 유찰 시(80%) | 797,258,624원 | 786,886,038원 | 599,113,962원 | 미확정 |
| 2회 유찰 시(64%) | 637,806,899원 | 629,028,830원 | 756,971,170원 | 미확정 |
유찰 시 최저매각가격이 낮아지는 것은 사실입니다. 하지만 배당재원이 줄어드는 만큼 채권자 미배당액은 늘어나며, 선순위 점유자에 대한 배당 및 인수 가능성도 별도로 검토해야 합니다.
현재는 점유자 2명의 보증금이 확인되지 않아 어느 회차에서도 실질취득 총액을 확정할 수 없습니다. 유찰 후 최저가가 하락했다는 이유만으로 가격 메리트가 발생한다고 평가하는 것은 위험합니다.
⑥ 시세·가격 적정성 — 감정가가 곧 시장가격은 아니다
본건은 일반 아파트가 아닌 근린생활시설 및 토지 일괄매각 물건입니다. 건물 용도, 토지의 이용상황, 도로구역·접도구역 등 규제, 향후 보상절차에 따라 실제 시장가치와 활용 가능성이 달라질 수 있습니다.
근린생활시설의 경우 실제 사용 용도와 수익성, 건물의 상태, 토지 접근성 및 법적 이용 제한이 가격 형성에 영향을 줍니다. 본건은 일부 카페로 이용 중이나 임대관계는 확인되지 않았으므로 확정 임대수익을 전제로 한 수익가치 평가도 어렵습니다.
⑦ 도로건설공사 보상절차 — 권리보다 더 큰 변수가 될 수 있다
매각물건명세서에는 국지도88호선 양평 강하~강상 도로건설공사 관련 내용이 기재되어 있습니다. 2026.04.13 한국부동산원 서울지역본부의 사실조회 회신에 따르면, 당시 도로건설공사가 진행 중이었고 보상계획 통지 및 의무적 보상협의회가 이루어진 상태입니다.
| 일자 | 도로사업 관련 진행사항 |
|---|---|
| 2025.10.20 | 보상계획 통지 |
| 2026.04.03 | 의무적 보상협의회 실시 |
| 2026.04.13 | 한국부동산원 사실조회 회신 · 도로건설공사 진행 상태 확인 |
본건은 토지와 건물뿐 아니라 석축, 데크, 계단, 관정 등도 평가 및 매각에 포함되어 있습니다. 이들 시설물이 공사 및 보상 대상과 어떤 관계에 있는지, 매각 이후 매수인이 취득하는 재산 범위와 보상 관련 권리가 어떻게 정리되는지 반드시 확인해야 합니다.
단순히 도로가 생긴다는 이유로 가치가 상승한다고 가정해서도 안 됩니다. 실제 편입 범위와 잔여 부동산 이용 조건에 따라 유리하거나 불리한 결과가 모두 가능합니다.
⑧ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)
- 입지. 양평군 강상면 병산리 병산1리마을회관 북서측 인근입니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 일반철골지붕의 지상 3층 건물로, 외벽 판넬 붙임 마감, 내벽 인테리어 마감, 샤시 창호 등이 확인됩니다. 위생·급배수·전기·냉난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(사무소)로 사용되고 일부는 카페로 이용 중입니다. 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 토지 지표상 429.0㎡, 지목 대, 상업기타 이용, 완경사·부정형, 소로한면입니다. 개별 매각목록별 면적과 실제 이용 범위를 확인해야 합니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역이며 자연보전권역, (한강)수변구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등 이용 제한이 적용됩니다. 도로구역 및 접도구역 관련 사항도 확인됩니다.
- 공시지가. 토지정보상 566,600원/㎡입니다. 공시지가를 본건의 실제 거래 가능한 시세와 동일하게 해석해서는 안 됩니다.
- 공부 및 건축물. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 건물 이용과 시설물 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 공동담보. 근저당권의 공동담보에 병산리 1075-45 외 1075-48 및 1075-19의 주식회사제이앤백 지분이 언급됩니다. 공동담보 목록과 실제 경매 매각목록은 구분하여 검토해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거용 집합건물보다 이용 목적과 매수층이 제한될 수 있는 근린생활시설·토지 복합 물건입니다. 선순위 점유 불확실성, 토지 규제 및 도로 보상절차가 매각·재매각 조건에 영향을 줄 수 있습니다.
⑨ 입찰 체크리스트
- 백은희의 법률상 지위 확인. 실제 점유 부분, 주거 또는 영업 사용 여부, 임대차계약 존재, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 장석훈의 점유 원인 확인. 1층 점유와 근저당권 채무자 기재의 관계를 확인하고, 임대차인지 별도 점유권원인지 조사해야 합니다.
- 대항력 및 인수액 확정. 단순 선행 전입만으로 대항력을 확정하지 말고 관련 법률상 보호요건, 배당순위 및 미변제 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.
- 도로사업 편입 범위 확인. 국지도88호선 도로건설공사의 편입 도면, 보상 대상, 협의 진행상태, 건물·부속시설물 영향 및 잔여 부동산 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 보상금 지급·귀속 확인. 보상금 지급 여부와 지급 상대방, 매각 전후 권리관계를 확인해야 합니다. 보상금이 매수인에게 당연히 귀속된다고 가정해서는 안 됩니다.
- 일괄매각 목록 대조. 토지·건물 매각목록, 석축·데크·계단·관정 등 포함 시설물을 감정평가서 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 1075-45, 1075-48, 1075-19 관련 담보 범위 및 다른 부동산과의 배당관계를 등기부와 배당 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 세금·관리 부담 확인. 양평군 압류에 관련된 조세채권의 법정기일과 우선순위, 실제 납부 상태, 공과금 및 인수 가능 비용을 확인해야 합니다.
- 가격 근거 재검증. 유사한 근린생활시설·토지의 최근 거래, 수익성, 공사 영향 및 최종 실질취득액을 기준으로 응찰가격을 검토해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서, 도로사업 관계 서류를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당은 지워져도, 위험까지 지워지는 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 근저당권의 채권최고액 합계 1,386,000,000원이 아닙니다. 해당 근저당권들은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조이기 때문입니다. 오히려 가장 먼저 확인해야 할 것은 2020.09.28 전입한 백은희·장석훈 2명의 실제 점유관계와 보증금입니다.
그다음은 국지도88호선 도로건설공사의 보상절차입니다. 보상계획 통지와 의무적 보상협의회가 진행된 사실은 확인되지만, 실제 편입 범위와 보상금 귀속, 잔여 부동산 가치에 미치는 영향까지 확정할 수는 없습니다.
현재 최저매각가 996,573,280원은 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 그러나 이 금액은 매수인의 최종 실질취득액이 아니며, 검증된 최근 실거래 시세와 비교된 가격도 아닙니다. 보증금 인수 가능성과 도로 보상 문제를 해결하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
종합 결론은 입찰 판단 보류입니다. 등기상 후순위 권리의 정리 가능성은 확인되지만, 실제 점유·임대차관계와 보상절차의 핵심 쟁점이 해소되지 않았습니다. 선순위 점유자의 권리를 확인하고, 도로사업이 취득 대상에 미치는 영향을 확정한 후 실질취득액과 시장가치를 다시 비교해야 합니다.
