춘천지방법원 2025타경215. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 가진리 123-14에 소재하는 부동산입니다. 물건의 용도 분류는 연립/다세대이지만, 감정 관련 설명에는 공부상 단층주택, 현황 2층 건물로 나타납니다. 따라서 일반적인 다세대주택의 개별 호실을 매수하는 경우와 동일하게 접근해서는 안 됩니다.

등기상 소유자는 김수오이며, 2015.09.15 소유권을 취득했습니다. 이보다 앞선 2010.03.30 설정된 고성군산림조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 여러 근저당권이 설정되었고 경매개시결정도 반복됐습니다. 현재 사건은 준광특장산업주식회사가 신청한 임의경매입니다.

이 사건에서 가장 중요한 것은 권리 소멸 여부, 실제 건물 상태, 토지 경계를 구분해 살피는 일입니다. 등기상 후순위 채권의 미배당은 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않지만, 건물의 실제 위치와 공부상 면적 차이는 매각으로 자동 해결되는 문제가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2010년 근저당이 말소기준

권리의 기준점은 2010.03.30 고성군산림조합 근저당권 70,000,000원입니다. 해당 근저당이 말소기준권리이며, 2010.04.02 설정된 같은 조합의 122,000,000원 근저당과 이후 존속하는 근저당권·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2021.12.22에는 지헌철, 준광특장산업주식회사, 최의수, 김용구, 김문자, 이내완의 근저당권이 설정되었습니다. 김문자의 근저당권은 이후 이전등기를 거쳐 지헌철에게 이전된 내역이 있습니다. 2022.01.25에는 이내완의 500,000,000원 근저당권이 추가됐습니다.

과거에 설정된 일부 근저당권, 가압류 및 경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 특히 2021년과 2023년에 개시된 경매사건들은 취하에 따른 말소 내역이 확인됩니다. 현재 존속하는 권리와 이미 말소된 권리를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

② 시세·가격 분석 — 신건 가격의 적정성은 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 234,649,700원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 가격 할인은 반영되지 않았습니다.

다만 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 일반적인 주택과 달리 현황 면적과 공부상 면적에 차이가 있고 토지 경계에 대한 의문도 존재하므로, 주변 매매사례를 단순 비교하는 방식에도 주의가 필요합니다.

유찰 시 가격은 회차별 계산값이며 실제 유찰 여부나 낙찰가격을 의미하지 않습니다. 인수액은 확인된 권리와 예상배당을 기준으로 한 추정치입니다.

③ 예상배당표 (매각가 234,649,700원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당가능액은 230,564,604원입니다. 채권최고액 등을 기준으로 한 총 채권액은 5,149,186,970원으로, 상당한 미배당이 발생하는 구조입니다.

위 배당은 채권최고액 기준의 단순 추정으로, 당해세·최우선변제 및 실제 채권잔액은 반영되지 않았습니다. 공동담보 관계, 동일 접수일 근저당권의 순위 및 배당참가 범위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 신청채권자 회수액은 별도의 회차별 추산과 차이가 있어 배당순위 및 배당액을 확인해야 합니다.

④ 건물 현황·입지·환금성 메모 (감정 관련 사항 기준)

• 위치. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 가진리 소재 가진리마을회관 서측 인근입니다. 주변은 단독주택·농경지·임야가 혼재한 마을 주변 농경지대입니다.
• 교통. 해당 부동산까지 차량 출입이 가능하며, 인근 시내버스 정류장과 거리·노선·운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며, 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다. 토지 이용이나 추가 건축을 검토한다면 구체적인 행위제한을 확인해야 합니다.
• 토지. 관련 토지면적은 328㎡, 지목은 대입니다. 평지의 사다리형 토지이며 소로한면에 접하고, 공시지가는 117,400원/㎡입니다.
• 건물 면적 차이. 목록 17은 공부상 단층주택 105㎡이나 현황은 2층 약 118.4㎡입니다. 현황 면적과 공부상 면적이 일치하지 않습니다.
• 제시외 건물. 2층 조적조 슬라브지붕 주택, 알루미늄샷시조 유리 출입구 및 창고, 계단 밑 다용도실, 조립식패널 창고, 옥상 컨테이너박스 1동이 감정평가금액에 포함되어 있습니다.
• 경계 문제. 공부상 가진리 123-14에 소재하지만, 목측상 123-14와 122번지에 걸쳐 있는 것으로 보여 별도 경계측량이 필요합니다.
• 환금성. 마을 주변 농경지대에 위치한 주택이고 건물 현황 및 경계확인 문제가 있으므로, 향후 매도 시 매수자에게 추가 확인을 요구받을 가능성이 있습니다. 거래가격과 환금성은 별도 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 을구 4번, 2010.03.30 고성군산림조합 근저당권이 기준입니다. 이후 근저당권과 가압류의 소멸 여부를 최신 등기부로 대조하세요.
• 경계측량. 건물이 가진리 123-14와 122번지에 걸쳐 있는지 확인하세요. 측량성과와 토지 소유관계를 함께 검토해야 합니다.
• 건축물대장·현황 대조. 공부상 단층·105㎡와 현황 2층·약 118.4㎡의 차이가 발생한 원인, 건축허가 및 사용승인 관계를 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 감정가에 포함된 건축물과 실제 매각 대상이 일치하는지, 사용 및 철거 문제는 없는지 확인하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 목록 17과 다른 매각목록의 관계, 토지·건물의 소유권 및 공동담보 범위를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 대조하세요.
• 임차인·점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대, 점유 현황, 임대차계약 및 대항력 여부를 확인하세요. 현황에 따라 명도 부담 또는 보증금 인수 문제가 달라질 수 있습니다.
• 배당관계 확인. 2021.12.22 설정된 여러 근저당권의 순위, 권리이전 내역과 공동담보 관계를 확인하세요. 현재 배당액은 확정 배당액이 아닙니다.
• 시세 조사. 주변 주택과 토지의 실제 거래가격을 조사하고, 건물 상태·경계 문제·제시외 건축물에 따른 비용을 반영해 입찰가격을 결정하세요.
• 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 토지 관련 공부를 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리 소멸보다 현황 확인이 먼저다”

이 사건은 2010년 고성군산림조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당과 가압류가 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다수 채권자의 채권이 전부 배당되지 않더라도, 그 미배당 채권이 그대로 낙찰자의 부담이 되는 것은 아닙니다.

그러나 건물의 현황과 공부가 다르고, 인접 토지에 건물이 걸쳐 있을 가능성이 제기되며, 임대관계도 확인되지 않았습니다. 이러한 사항은 등기상 근저당권 소멸 여부와 별개로 낙찰 후 이용·수리·매도 과정에 영향을 줄 수 있는 중요한 변수입니다.

신건 최저매각가는 234,649,700원이지만 이를 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 확인되지 않습니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 건물과 토지의 실질적인 이용 가능성 및 잠재 비용을 확인하지 않으면 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 확인되나 물건 자체의 위험이 남아 있어 입찰 판단은 보류해야 한다는 것입니다. 경계측량, 건축물 현황, 점유관계와 주변 시세를 확인한 다음 실질취득비용을 재평가하는 것이 적절합니다.