수원지방법원 2024타경5931. 경기도 이천시 호법면 안평리 소재 방송통신시설과 토지를 대상으로 하는 임의경매입니다. 소유자는 주식회사골드문이며, 지하층과 지상 3층으로 구성된 건물은 촬영소와 사무실, 창고, 부대시설로 이용되고 있습니다. 근저당권은 2020년 부발농업협동조합과 신둔농업협동조합 명의로 설정되었으며, 이후 채권최고액 변경과 채권양도에 따른 권리이전이 이루어졌습니다. 2024년에는 신둔농업협동조합을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
이 사건에서 핵심은 단순히 근저당권이 소멸하는지 여부가 아닙니다. 근저당의 변경·이전 이력, 세금 압류의 배당 영향, 촬영시설 및 기계기구의 매각 범위가 낙찰 이후 경제적 결과를 좌우합니다. 일반적인 주거용 부동산과 달리 특수 목적 시설이므로, 감정가 자체를 곧바로 시장에서 실현 가능한 매매가격으로 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5931 (임의경매) |
|---|---|
| 경매개시결정 | 2024.10.30 · 수원지방법원 여주지원 |
| 소재지 | 경기도 이천시 호법면 중부대로 713-10 (1동) · 안평리 13-2 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 방송통신시설(촬영소) · 일괄매각 |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트 합성구조 · 판넬지붕 · 지상 3층 |
| 건물 이용상태 | 지하 1층~지상 3층 · 촬영소, 사무실, 창고 및 부대시설 |
| 토지면적 / 지목 | 6,564㎡ / 잡종지 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 농림지역 관련 |
| 소유자 | 주식회사골드문 (단독소유) |
| 감정가 | 10,961,302,900원 |
| 최저매각가 | 10,961,302,900원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 신둔농업협동조합 |
| 청구금액 | 2,092,377,917원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기 발급일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
말소기준권리는 2020.07.27 접수된 부발농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 4,434,000,000원이었지만, 2023.03.22 변경계약으로 5,034,000,000원으로 증액되었습니다. 이후 2025.08.22 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전되었습니다.
같은 날 설정된 신둔농업협동조합 근저당권도 최초 채권최고액 2,400,000,000원에서 2022.03.04 3,000,000,000원으로 변경되었고, 이후 농업협동조합자산관리회사로의 이전 기록이 존재합니다. 다만 해당 근저당권은 등기상 이미 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 한편 신둔농업협동조합은 이 사건의 경매신청채권자이므로 등기상 말소 상태와 신청채권의 배당 지위를 구분해서 확인해야 합니다.
| 권리자 | 권리 내용 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 부발농업협동조합 | 2020년 근저당 설정 | 4,434,000,000원 | 말소기준 |
| 농업협동조합자산관리회사 | 부발농협 근저당 이전 · 변경최고액 | 5,034,000,000원 | 매각소멸 |
| 신둔농업협동조합 | 2020년 설정 근저당 · 변경최고액 | 3,000,000,000원 | 기말소 |
| 문홍천 | 2023년 후순위 근저당 | 600,000,000원 | 매각소멸 |
| 이천시 | 2025년 지방세 압류 | 미확정 | 매각소멸 |
| 국 · 이천세무서장 | 2026년 국세 압류 | 미확정 | 매각소멸 |
| 한국전력공사 | 2026년 가압류 | 15,247,250원 | 매각소멸 |
확인된 임차인 0명. 배당 시뮬레이션상 임차보증금 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자나 임대차관계가 존재하지 않는다고 단정할 수는 없습니다. 촬영시설의 실제 운영자, 사용계약, 점유권원을 현장에서 확인해야 합니다.
② 가격 검증 — 감정가와 시장가격은 구분해야 한다
이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 10,961,302,900원입니다. 그러나 같은 종류의 촬영시설과 기계기구가 포함된 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 높은지 낮은지를 정량적으로 판단할 근거는 없습니다.
감정평가서상 본건 기계기구는 유사한 기계기구만의 거래가 희소하고, 토지·건물·기계기구에 귀속되는 수익가치 산정도 어려워 구조, 규격, 용량, 부대설비, 현상 및 관리상태 등을 참작한 원가법으로 평가하여 건물에 포함한 것으로 기재되어 있습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 10,961,302,900원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 10,961,302,900원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 8,769,042,320원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 7,015,233,856원 | 감정가 64% 시나리오 |
1회 또는 2회 유찰 시 최저가가 낮아지는 것은 사실이지만, 유찰만으로 시세보다 저렴해진다고 판단할 수는 없습니다. 촬영시설이 현재 용도로 재사용 가능한지, 다른 용도로 전환할 수 있는지, 기계기구를 별도로 활용하거나 처분할 수 있는지에 따라 실제 경제적 가치가 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,961,302,900원 가정)
현재 회차 매각가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 공제한 후 근저당권자와 가압류권자에 배당하는 형태이며, 계산상 채권자 미배당액은 0원으로 표시됩니다. 다만 세금채권과 신청채권자의 실제 배당관계가 확정적으로 반영된 결과는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 112,013,029원 |
| 1. 부발농업협동조합 근저당 | 4,434,000,000원 | 4,434,000,000원 |
| 2. 문홍천 근저당 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 한국전력공사 가압류 | 15,247,250원 | 15,247,250원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 5,800,042,621원 |
위 예상배당은 제공된 배당 시뮬레이션의 금액을 그대로 표시한 것입니다. 부발농협 근저당 변경최고액 5,034,000,000원, 국세·지방세의 실제 배당액, 신청채권자 신둔농협의 채권관계 등은 추가 검증이 필요합니다. 소유자 잔여금 5,800,042,621원은 확정 배당액이 아닙니다.
회차별 배당·인수 시나리오
| 매각 회차 | 예상 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 10,961,302,900원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 8,769,042,320원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 7,015,233,856원 | 0원 | 0원 |
| 회차 | 채권자 예상배당 | 소유자 예상잔여 |
|---|---|---|
| 현재 신건 | 5,049,247,250원 | 5,800,042,621원 |
| 1회 유찰 | 5,049,247,250원 | 3,629,704,647원 |
| 2회 유찰 | 5,049,247,250원 | 1,893,434,267원 |
세 가지 시나리오 모두 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 현재 확인된 인수권리만을 기준으로 하면, 최저매각가에 낙찰될 경우 실질취득 예상액은 10,961,302,900원이며, 유찰 시에는 각 회차의 낙찰가가 실질취득액의 기준이 됩니다. 다만 취득세·부대비용·미납 관리비·시설 정비비 및 미확인 점유관계에 따른 비용은 이 계산에 포함되지 않습니다.
④ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 호법면 안평리 안평2리마을회관 북서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 물류창고, 농경지 및 임야 등이 혼재하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 버스 운행빈도 등을 고려한 대중교통 편의는 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구조. 철골철근콘크리트 합성구조 판넬지붕 지상 3층 건물입니다. 외벽은 판넬 마감, 내벽은 판넬·벽지·도장·타일 등으로 마감되어 있으며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
- 지하층. 방송통신시설(촬영소), 방재실, 펌프실, 전기실, 발전기실 및 화장실 등으로 이용됩니다.
- 지상 1층. 사무실, 창고, 대기실 및 화장실 등으로 이용됩니다.
- 지상 2층. 방송통신시설(촬영소)로 이용됩니다.
- 지상 3층. 사무실, 샤워실, 탈의실 및 화장실 등으로 이용됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 냉난방설비, 화재탐지 및 옥내소화전설비, 환기설비, 수배전설비, 비상발전기설비, 방송설비 등이 기재되어 있습니다. 실제 작동 여부는 별도 점검이 필요합니다.
- 토지. 면적 6,564㎡, 지목 잡종지입니다. 토지이용상황은 상업기타, 지형은 완경사·부정형이며, 도로접면은 세로한면(가)으로 표시되어 있습니다.
- 토지 공시지가. 344,800원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별공시지가이며 실제 거래가격을 의미하지 않습니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 산지 관련 제한 등이 표시되어 있습니다. 토지별로 적용 범위를 구분해 확인해야 합니다.
- 환금성. 촬영소와 방송설비를 갖춘 특수 목적 시설로, 일반 주거용·범용 근린시설과는 매수 수요층이 다릅니다. 유사시설 거래가격과 실제 운영 가능성을 확인하기 전에는 높은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경액 검증. 부발농협 근저당의 최초 채권최고액 4,434,000,000원과 변경최고액 5,034,000,000원의 차이를 확인하고, 농업협동조합자산관리회사로 이전된 채권의 실제 잔액과 배당관계를 점검하세요.
- 신청채권 확인. 신둔농협의 청구금액 2,092,377,917원과 예상배당 0원 표시가 발생한 경위를 확인하세요. 이미 말소된 근저당권과 경매신청채권의 법률관계를 구분해야 합니다.
- 세금 압류. 이천시와 이천세무서장 관련 압류의 세액, 법정기일, 당해세 해당 여부 및 교부청구 내역을 확인하세요.
- 임차·점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 촬영소 운영자와 점유자, 임대차·사용대차·시설 운영계약의 존재 여부를 확인하세요.
- 기계기구 실사. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계기구와 현장 설비를 대조하고, 소재불명 유인휀 3대 및 이동 가능한 간이 휴게소의 매각 제외를 반영하세요.
- 건물 면적 대조. 목록 1의 등기면적 456㎡와 일반건축물대장 면적 465㎡ 차이에 따른 건축물 현황 및 인허가 사항을 확인하세요.
- 설비 작동상태. 냉난방·환기·수배전·비상발전기·방송·소방설비 등의 작동상태와 수리·교체 필요성을 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역·농림지역 및 성장관리계획, 산지·수질·배출시설 관련 규제의 적용 범위를 필지별로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가만으로 적정 매수가를 결정하지 말고, 유사 방송통신시설·창고·업무시설의 거래사례와 토지·건물·기계기구의 실질적인 활용가치를 검토하세요.
- 매각조건 확인. 일괄매각의 구체적인 목록, 매각 제외 물건, 시설 소유권, 현황조사 및 매각물건명세서 원본을 입찰 전에 대조하세요.
- 자금계획. 신건 최저매각가 10,961,302,900원 외에 취득 관련 비용, 명도비용, 설비 정비비, 운영 전환비용 등 추가 지출 가능성을 별도로 검토하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 안전한 투자”
이 사건은 말소기준 근저당 이후의 등기권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 하지만 그 사실만으로 투자 리스크가 낮아지는 것은 아닙니다.
특히 부발농협 근저당 채권최고액의 변경, 신둔농협 신청채권의 배당관계, 국세·지방세 압류의 우선배당 가능성은 예상배당표의 신뢰성을 판단할 때 반드시 확인해야 합니다. 확인된 임차인은 없지만 실제 임대·점유관계는 미상이며, 특수 촬영시설과 기계기구의 활용가치도 별도로 평가해야 합니다.
감정가 10,961,302,900원은 경매의 가격 기준이지 시장에서 즉시 회수할 수 있는 가격이 아닙니다. 현재 유사 실거래 근거가 없는 상황에서 신건 최저가를 저렴하다고 평가할 수 없고, 1회·2회 유찰 시나리오 역시 가격 경쟁력을 보장하지 않습니다.
결론은 등기상 인수는 0원이나, 배당 검증과 현장 실사 없이는 입찰 보류가 합리적이라는 것입니다. 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 특수시설의 실제 가치와 권리·배당관계를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
