춘천지방법원 2025타경319. 강원특별자치도 속초시 대포동 940-3, 대포항희망길 93에 위치한 상업용 부동산입니다. 감정평가상 건물은 지상 1층 통나무구조 근린생활시설로, 현재 신대륙횟집으로 이용 중입니다. 토지면적은 862㎡, 지목은 대이며 일반상업지역에 속합니다.

등기상 소유자는 주식회사신대륙물산입니다. 2020년 4월 17일 소유권을 취득하면서 신한은행 근저당권이 설정되었고, 이후 최을동 근저당권, 다수 가압류 및 경매개시결정이 이어졌습니다. 이번 사건의 경매신청채권자는 최을동이며 청구금액은 1,500,000,000원입니다.

권리관계의 핵심은 단순히 채권자가 많다는 사실이 아닙니다. 어떤 권리가 실제로 남아 있고, 어떤 권리가 매각으로 소멸하며, 점유자의 임대차 권리를 별도로 확인해야 하는지를 분리하는 것입니다. 특히 이 사건은 신한은행 근저당 변경등기와 예상배당액의 불일치를 반드시 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 변경등기의 함정

말소기준권리는 2020년 4월 17일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 2,880,000,000원이었지만, 2023년 2월 28일 변경등기로 1,980,000,000원이 되었습니다. 따라서 최초 설정액을 현재 유효한 채권최고액으로 그대로 사용하는 것은 정확하지 않습니다.

후순위 담보권으로는 2023년 2월 28일 설정된 최을동 근저당권 1,500,000,000원이 있습니다. 이후 제이앤제이해운 주식회사, 박정민, 신용보증기금, 서울신용보증재단, 서울보증보험주식회사의 가압류가 차례로 설정되었습니다. 이 권리들은 말소기준 근저당보다 늦게 등기되었으므로 특별한 예외 사정이 없다면 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

경매개시결정은 별도로 주의해서 읽어야 합니다. 2025년 4월 8일 제이앤제이해운주식회사에 의한 강제경매개시결정은 2025년 11월 17일 말소되었으며, 이후 2025년 12월 15일 최을동의 임의경매가 개시되었습니다. 또한 2026년 3월 24일에는 신한은행에 의한 2026타경36 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다. 입찰 전 현재 진행 사건과 중복 경매의 절차상 관계를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 추정 0원

현황조사에서 확인된 실제 임차인으로 조사된 법인은 2곳입니다. 보증기관이 기존 임차인의 보증금을 대위하거나 승계하여 중복 신고한 사례로 분류되는 임차인은 없습니다. 두 법인의 전입일은 모두 2020년 4월 17일 말소기준 이후입니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력 임차인에 해당하지 않습니다. 다만 상업용 건물에서는 주민등록 전입일과 별개로 사업자등록, 실제 인도 및 영업현황 등이 중요하므로 전입일만으로 모든 상가 임대차 대항력 문제를 확정할 수는 없습니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 대한 판정입니다. 두 임차인의 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 상가 임대차의 사업자등록·점유·계약 관계를 통한 최종 대항력 판단과는 구별해야 합니다.

예상배당상 매수인 인수액은 0원이며, 현재 알려진 전입일 기준 권리관계에서도 선순위 임차보증금 인수는 확인되지 않습니다. 하지만 상가 점유자에 대한 대항력과 임대차관계 확인이 끝나기 전에는 이를 무조건적인 인수 0원 확정으로 받아들여서는 안 됩니다. 특히 두 법인과 실제 영업자의 관계, 명도 및 영업시설 인계 조건을 구분해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가보다 시세 검증이 먼저

현재 신건 감정가는 3,803,081,200원이고 최저매각가 역시 3,803,081,200원입니다. 등기·전입 기준 예상 인수액 0원을 전제로 하면 취득 부대비용을 제외한 예상 실질취득금액도 최저매각가와 같습니다.

그러나 이 가격이 실제 상업용 부동산 시장에서 싼 가격인지는 별개입니다. 해당 근린시설 및 토지에 대한 비교 가능한 실거래 거래가격과 최근 거래 추세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인 여부 또는 주변 시세 대비 가격 경쟁력을 산정할 근거가 부족합니다. 따라서 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 적정가격이나 투자수익을 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,803,081,200원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 배당 계산상 집행비용 40,430,812원을 제외하고, 신한은행에 2,880,000,000원, 최을동에게 882,650,388원이 배당됩니다. 나머지 가압류채권자들은 배당을 받지 못하는 구조입니다.

단, 아래 표는 신한은행의 최초 채권최고액이 그대로 적용된 기존 추정 결과입니다. 변경된 채권최고액 1,980,000,000원을 반영한 확정 배당표가 아니며, 실제 권리별 채권액·배당순위·조세채권 등을 확인하여 재검토해야 합니다.

집행비용은 추정치입니다. 신한은행 근저당 변경등기, 당해세 및 임차인 최우선변제 등의 실제 반영 여부에 따라 배당금은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액과 매수인의 인수채무는 서로 다른 개념입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 늘어난다

예상 시나리오에서는 유찰이 진행되더라도 매수인 인수액은 0원으로 유지되는 반면, 매각대금 감소에 따라 채권자의 미배당액이 증가합니다. 현재 신건에서도 최을동의 예상배당은 882,650,388원으로 청구금액 1,500,000,000원에 미달합니다. 1회 유찰 시 예상배당은 129,640,310원, 2회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다.

다만 이 시나리오도 신한은행 근저당의 변경된 채권최고액을 반영하지 않은 배당 가정입니다. 또한 유찰로 최저가가 내려간다는 것과 시장가격보다 싸진다는 것은 다른 판단입니다. 인근 실거래 및 상업용 부동산의 수익성이 확인되기 전에는 어느 회차에서도 가격 메리트가 확보되었다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)

• 입지. 강원특별자치도 속초시 대포동 소재 대포항 동측 인근에 위치합니다. 주변은 회센터, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집한 지역이며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 통나무구조 통나무구조지붕의 지상 1층 건물입니다. 외벽은 통나무마감, 내벽은 통나무 및 타일마감 등이며 목재샷시창, 폴딩도어, 강화유리 등이 사용되었습니다. 위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 토지면적은 862㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 중로한면입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,752,000원/㎡입니다. 이는 시장 거래가격과 구별되는 공시지가로, 감정가의 적정성이나 실제 낙찰가를 직접 증명하지는 않습니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역에 속합니다. 항만시설(대포항) 및 가축사육제한구역에 포함되고, 중로2류(폭 15m~20m)와 접합니다. 항만 관련 토지이용 및 시설 변경 가능 여부는 별도 검토가 필요합니다.
• 건축물 현황. 건축물 위반 사항은 표시되어 있지 않으며, 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다. 다만 제시외 창고와 비가림막의 현황은 매각 범위 및 실제 구조와 대조해야 합니다.
• 환금성. 회센터·숙박시설 등이 형성된 상업지역이지만 이 물건은 특정 영업용도와 개별 건물·토지 조건의 영향을 크게 받습니다. 일반적인 주거용 부동산보다 잠재 매수층이 제한될 가능성이 있어, 매각에 소요되는 기간과 가격 변동 위험을 보수적으로 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신한은행 근저당 변경 확인. 2020.04.17 설정된 채권최고액 2,880,000,000원과 2023.02.28 변경된 1,980,000,000원을 대조하세요. 배당표에는 변경 전 금액이 적용되어 있으므로 실제 채권계산서와 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
• 선순위 압류 말소 확인. 2019.12.18 속초시 압류는 2020.01.06 말소된 이력이 있습니다. 입찰 전 최신 등기부에서 해당 말소 사실과 추가 압류 발생 여부를 확인해야 합니다.
• 도도 주식회사 임대차 확인. 보증금 50,000,000원, 월차임 9,000,000원, 전부 점유로 조사되어 있습니다. 계약서, 사업자등록, 실제 사용관계 및 영업시설 소유관계를 확인해야 합니다.
• 극동인터내셔널 점유·보증금 확인. 전입일은 2023.01.19이나 보증금과 점유범위가 확인되지 않았습니다. 사업자등록일과 실제 인도 여부, 계약상 임차인 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 명도 및 영업시설 확인. 신대륙횟집 영업과 두 법인의 점유관계, 시설 및 집기류의 소유관계, 영업 종료·인도 조건을 구분하여 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 현장 확인. 철구조 조립식판텔 창고와 철제 비가림막이 일괄매각에 포함됩니다. 실제 현황과 감정평가 범위, 공부상 건물과의 구분을 확인해야 합니다.
• 중복 경매 절차 확인. 2025타경319 외에 신한은행이 신청한 2026타경36 경매개시결정이 등기되어 있습니다. 사건 진행, 절차 병합 여부 및 매각기일 변동 여부를 확인해야 합니다.
• 항만 관련 토지이용 제한 확인. 일반상업지역이면서 항만시설에 포함된 토지입니다. 기존 이용의 적법성과 향후 용도 변경, 증축 및 시설 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 시세 및 수익성 검증. 감정가 3,803,081,200원에 대한 독립적인 거래가격 검증이 필요합니다. 최근 실거래, 실제 임대계약, 영업수익 및 유지관리비 등을 확인하기 전에는 가격이 싸다고 판단하지 마세요.
• 미납 세금·관리비·원본 서류. 당해세, 미납 공과금, 관리비 및 법정 우선변제 권리의 존재 여부를 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원이어도, 검증할 것이 많은 경매”

이 사건의 가장 중요한 특징은 매수인 예상 인수액 0원과 채권 미배당액 3,604,330,152원이 동시에 존재한다는 점입니다. 말소기준인 신한은행 근저당 뒤에 설정된 후순위 근저당과 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하므로, 미배당 금액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

그러나 법률상 권리소멸 구조가 비교적 명확하다고 해서 곧바로 안전하고 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다. 신한은행의 근저당 채권최고액 변경과 예상배당 계산의 불일치, 극동인터내셔널의 보증금·점유범위 미확인, 영업용 건물의 명도와 제시외 구조물, 항만시설 관련 토지이용 제한을 모두 확인해야 합니다.

특히 현재 최저매각가 3,803,081,200원에 대해서는 비교 가능한 최신 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 따라서 가격 메리트는 아직 입증되지 않았으며, 신건에 곧바로 응찰할 근거도 충분하지 않습니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸과 예상 인수 0원은 긍정적이지만, 임대차·배당·상업용 가격 검증이 선행되어야 합니다. 권리소멸 구조는 확인되지만, 가격과 점유관계는 아직 검증이 필요한 물건입니다. 신중한 실사와 보수적인 입찰가 산정이 이 사건의 핵심입니다.