수원지방법원 2024타경7012. 경기도 양평군 강하면 운심리 53-1 소재 기타 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 사무소·근린생활시설 등의 이용상태가 확인되며, 일부 건물에는 공실도 있습니다. 단순한 주거용 아파트 경매와 달리 토지·건물의 이용관계, 제시외 시설, 여러 전입자의 점유관계를 함께 살펴야 합니다. 소유자는 김미이이고, 서울축산업협동조합이 채권자로서 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 539,490,227원입니다.
등기상 기준권리는 2021년 서울축산업협동조합 근저당권으로 비교적 명확합니다. 이후 근저당권과 가압류, 경매개시결정 및 후순위 임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 그러나 등기권리 소멸과 임차인의 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 특히 기준권리 이전 전입자가 실제 대항요건을 갖춘 임차인이라면, 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7012 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 강하면 운심리 53-1 도로명: 경기도 양평군 강하면 운심길59번길 3 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 사무소·근린생활시설 등 |
| 이용상태 | 기호(10) 사무소 · 기호(11) 1·2층 전체 공실 · 기호(12) 근린생활시설, 일부 공실 |
| 소유자 | 김미이 (단독소유) |
| 감정가 | 1,411,761,800원 |
| 최저매각가 | 1,411,761,800원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 서울축산업협동조합 |
| 청구금액 | 539,490,227원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목·차양·데크·외부계단 등 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유관계가 변수
말소기준권리는 2021.12.15. 설정된 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 636,000,000원이며, 2022년 권지희의 근저당권 2건, 2024년 경매개시결정, 2025년 서울축산업협동조합·삼성카드주식회사의 가압류는 모두 그 이후의 권리입니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 김미선의 가압류와 권지희의 초기 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소되었습니다. 반면 임차인의 전입과 실제 점유는 별도로 검토해야 합니다. 특히 기준권리보다 전입일이 빠른 사람이 존재하므로, 후순위 등기권리의 소멸만으로 매수인의 부담이 없다고 결론 내릴 수 없습니다.
② 임차·점유관계 — 선순위 전입자 3명과 임차권등기
임차·전입 관련자로 6명이 확인됩니다. 이 가운데 3명은 말소기준권리 이전 전입자이고, 임진아는 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기권자입니다. 다만 실제 독립 임차인의 수와 각 점유관계의 중복 여부는 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입·주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태희 | 2020.09.16 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 승계 해당 없음 · 배당요구 미확인 |
| 이득희 | 2009.03.05 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 승계 해당 없음 · 배당요구 2026.09.04 |
| 김정섭 | 2022.12.30 | 미상 | 기준권리 후순위 | 확인 필요 | 승계 해당 없음 · 배당요구 미확인 |
| 김유섭 | 2023.04.05 | 미상 | 기준권리 후순위 | 확인 필요 | 승계 해당 없음 · 배당요구 미확인 |
| 신관식 | 2020.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 승계 해당 없음 · 배당요구 미확인 |
| 임진아 | 2025.03.04 (등기 기재 주민등록일) | 100,000,000원 | 별도 확인 | 배당순위 확인 | 승계 해당 없음 · 배당요구 2025.03.11 |
대항력 표시는 말소기준권리 대비 전입 시점과 확인된 권리관계를 구분한 것입니다. 전입일이 앞선 경우에도 실제 대항요건 충족 여부와 보증금 인수 범위는 별도 확인해야 합니다. 우선변제권 역시 확정일자, 배당요구 및 법정 요건에 따라 달라집니다.
특히 기존 전입자와 임진아의 점유 범위가 겹치는지, 실제 임대차계약이 각각 독립적으로 존재하는지 확인하는 것이 중요합니다. 단순히 명단에 기재된 보증금을 모두 합산하거나, 반대로 후순위 임차권등기라는 이유만으로 모든 인수 가능성을 배제해서도 안 됩니다.
③ 실질취득 비용 — 최저매각가만으로 계산할 수 없다
현재 최저매각가는 1,411,761,800원입니다. 그러나 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 이 금액이 주변 시세보다 저렴한지 판단할 근거는 없습니다. 더 중요한 문제는 선순위 전입자들의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
따라서 향후 유찰로 최저매각가가 내려가더라도, 그만큼 실제 매수 비용이 낮아진다고 보장할 수 없습니다. 선순위 임대차의 존재·대항력·보증금·배당 가능액을 확정한 뒤 실질취득 비용을 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,411,761,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,517,618원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 서울축산업협동조합 | 636,000,000원 | 636,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 권지희 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 권지희 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 서울축산업협동조합 | 31,470,474원 | 31,470,474원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 32,828,577원 | 32,828,577원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 614,945,131원 |
예상배당상 채권자 총 청구액은 780,299,051원이고, 해당 채권은 모두 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여금도 614,945,131원으로 추산됩니다. 그러나 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 전입자의 보증금도 확정되지 않았습니다. 임진아의 보증금 100,000,000원 또한 별도 배당 항목으로 반영되어 있지 않습니다.
아래 차트는 제시된 예상배당 계산을 시각화한 것입니다. 실제 배당순위와 배당액은 세금, 임차인 권리, 배당요구 및 채권액 확정에 따라 달라질 수 있습니다. 배당표상 인수액 0원은 매수인의 실제 인수액이 확정되었다는 의미가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리 위험은 별개
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,411,761,800원 | 0원 | 614,945,131원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,129,409,440원 | 0원 | 335,416,295원 |
| 2회 유찰 (64%) | 903,527,552원 | 0원 | 111,793,225원 |
표의 유찰 시나리오에서는 각 회차 모두 계산 대상 채권이 전액 배당되는 것으로 나타납니다. 하지만 이는 확정되지 않은 임차보증금 인수 가능성을 반영한 실질취득 시나리오가 아닙니다. 따라서 1회 또는 2회 유찰 가격이 나타난다고 해도, 선순위 임차인 조사와 주변 시세 검증 없이 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양평군 강하면 운심리 강하초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·학교·체육공원·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 각 토지까지 차량 진입이 가능하며, 인근 버스정류장과 운행빈도를 고려한 교통여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용상태. 기호(10)은 일반건축물대장상 사무소, 기호(11)은 1·2층 전체가 공실, 기호(12)는 근린생활시설로 일부 공실 상태입니다. 공실의 유지·임대 가능성과 실제 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 기호(10)은 일반목구조 단층, 기호(11)은 철근콘크리트·벽돌구조 2층, 기호(12)는 일반철골구조 2층 건물입니다. 건물별 구조와 사용상태가 달라 유지관리 상태를 각각 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 이용. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 자연보전권역·홍수관리구역·수질보전특별대책지역 등도 관련되어 있어 향후 용도변경이나 개발·증축 시 관계 규제를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 3·7·9는 공부상 지목이 '대'이지만 실제로는 도로로 이용되고 있습니다. 통행 현황과 소유권·사용관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 감정서상 제시외 건물 ㉠~㉤, 은행나무 2주, 소나무·매실나무·대추나무 각 1주, 차양·데크·외부계단 등이 평가 및 일괄매각에 포함됩니다. 현황과 감정평가 대상의 일치 여부를 점검해야 합니다.
- 용도변경. 목록 11은 경매개시결정 이후 용도변경을 원인으로 건물표시변경등기가 이루어졌습니다. 현재 건축물대장과 실제 사용상태의 일치 여부가 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 실사. 김태희·이득희·신관식의 실제 거주 및 점유관계, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 분석. 임진아의 임차보증금 100,000,000원, 계약일·점유개시일·주민등록일·확정일자, 임차권등기 효력 및 실제 배당순위를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이득희의 2026.09.04. 배당요구와 임진아의 2025.03.11. 배당요구 관련 서류를 확인하고, 배당요구의 적법성·효력과 예상 배당액을 검토해야 합니다.
- 실질취득 비용 계산. 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 확정되기 전에는 최저매각가를 총취득 비용으로 보지 않아야 합니다.
- 점유자별 명도. 여러 전입자가 확인되므로 실제 점유자와 점유 공간을 구분하고, 매각 후 인도 및 명도 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 수목·데크·차양·외부계단이 매각 대상에 포함되는지 감정평가서·매각물건명세서·현장과 대조해야 합니다.
- 도로 이용 토지. 목록 3·7·9의 실제 도로 이용상황과 통행관계·이용 제한·인접 토지와의 관계를 확인해야 합니다.
- 용도변경 및 건축물 확인. 목록 11의 변경등기와 건축물대장, 실제 건물 용도 및 공실 상태를 확인해야 합니다.
- 공법상 규제. 계획관리지역·홍수관리구역·수질보전특별대책지역 등의 제한이 취득 목적과 향후 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 토지와 건물의 개별 가치, 실제 활용도, 공실 상황, 인근 비교거래 및 예상 수익을 확인한 뒤 응찰 상한을 설정해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 관련 임대차 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리보다 남을 수 있는 점유권리가 중요하다”
수원지방법원 2024타경7012 사건은 서울축산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리들이 소멸하는 구조입니다. 그 자체는 비교적 분명합니다. 그러나 권리분석의 결론을 매수인 인수 0원으로 단정하기에는 중요한 사실들이 아직 확인되지 않았습니다.
기준권리보다 전입이 앞선 3명의 점유관계와 보증금, 임진아의 100,000,000원 임차권등기, 그리고 여러 건물과 토지가 포함된 일괄매각 조건을 함께 검토해야 합니다. 특히 실제 대항력 있는 임차인이 존재한다면 낙찰가 외에 인수 보증금이 발생할 수 있어 현재 최저매각가만으로 총취득 비용을 판단할 수 없습니다.
또한 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 가격의 할인 매력도 검증되지 않았습니다. 결론은 권리·가격 모두 보류, 선순위 임대차 확인 전 입찰 신중입니다. 이 사건에서 중요한 것은 낙찰가가 얼마나 내려가느냐보다 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하고 어떤 토지·건물을 온전히 사용할 수 있는지를 먼저 확정하는 일입니다.
