춘천지방법원 2025타경10349. 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리에 있는 현대빌라 101동 4층 402호입니다. 2003년 사용승인된 8세대 규모의 다세대주택으로, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 130,000,000원입니다. 신청채권자는 최경인, 청구금액은 57,460,493원이며 강제경매로 진행됩니다.

이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 전입한 최용규입니다. 말소기준은 2008년 9월 25일 설정된 거진농업협동조합 근저당권인데, 최용규는 그보다 앞선 2008년 8월 5일 전입했습니다. 배당표에서는 확정일자에 기초한 우선변제권 없이 보증금 25,000,000원 전액을 낙찰자가 인수하는 구조로 산정합니다. 즉 낙찰대금으로 근저당권자들이 배당을 받더라도 임차보증금 반환부담은 별도로 남을 수 있습니다.

다만 최용규는 단순 임차인으로만 보기 어려운 특이점이 있습니다. 2008년 8월 29일 이 주택을 취득했던 과거 소유자이고, 현재 말소기준 근저당권의 채무자로도 기재되어 있습니다. 실제 임대차가 성립하고 유지되었는지에 따라 최종 인수 판단이 달라질 수 있으므로, 25,000,000원은 현재 자료에 기초한 보수적 인수 가정으로 이해해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차관계는 확인 필요

등기상 유효한 말소기준권리는 을구 9번 거진농업협동조합 근저당권입니다. 2008년 9월 25일 설정되었고 채권최고액은 43,000,000원입니다. 그 이후 설정된 을구 10번 근저당권(26,000,000원)과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

2024년 1월 3일 박옥자 명의로 설정된 채권최고액 65,000,000원의 근저당권은 최경인의 가처분과 사해행위취소를 거쳐 2026년 8월 26일 이미 말소되었습니다. 관련 가처분도 목적달성으로 말소되었습니다. 따라서 이 금액을 현재 유효한 근저당 채권에 다시 합산하거나 매수인 인수금액으로 계산해서는 안 됩니다.

임차인·점유 관계 — 2명 확인, 인수 가정 25,000,000원

최용규는 매각물건명세서상 대항력 있는 임차인으로 분류되며, 배당표는 우선변제권 없이 보증금 전액 인수를 가정합니다. 허영복은 말소기준권리 이후 전입한 것으로 기재되어 전입일 기준 선순위 대항력은 인정되지 않지만, 보증금·확정일자·임대차관계의 구체적 내용은 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 실거래 1.3억, 실질취득은 1.55억

현대빌라101동은 총 8세대로 구성된 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 비교 거래는 전용면적 73.86㎡의 2025년 2월 실거래 1건으로, 거래가격은 130,000,000원입니다.

신건 최저매각가 130,000,000원은 이 실거래가격과 정확히 같습니다. 따라서 인수보증금을 제외하더라도 신건 가격에 뚜렷한 할인 메리트가 있다고 말할 수 없습니다. 여기에 인수 가정액 25,000,000원을 더하면 총 취득부담은 155,000,000원으로, 확인 실거래보다 25,000,000원, 약 19.2% 높아집니다.

더욱 주의할 부분은 비교 표본이 단 한 건이라는 점입니다. 해당 거래는 3층이고 경매 대상은 4층이므로 층별 차이가 존재합니다. 거래시점도 2025년 2월이어서 2026년 11월 매각기일의 현재 시세를 충분히 대표한다고 보기 어렵습니다. 확인 거래가 대비 높은 취득부담은 분명하지만, 단 한 건으로 정확한 시장가격을 확정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

다음은 신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 2,620,000원을 차감하고 거진농업협동조합 근저당권 2건과 신청채권자 최경인의 청구금액을 배당하는 구조입니다. 최용규의 보증금은 배당액이 0원으로 계산되며, 매수인 인수액으로 별도 처리됩니다.

집행비용은 추정액이며, 근저당 배당액은 채권최고액 기준입니다. 실제 배당액은 확정 채권액, 당해세, 최우선변제 등 배당에 영향을 주는 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 예상 채권자 배당합계는 126,460,493원, 채권 부족액은 0원, 소유자 잔여금은 919,507원입니다. 매수인 인수보증금 25,000,000원은 매각대금의 배당분배에 포함되지 않습니다.

유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액은 별개

현재 배당 시나리오에서는 유찰되더라도 최용규의 보증금 25,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산하고 있습니다. 따라서 매각대금이 낮아지면 실질취득도 함께 낮아지지만, 낙찰대금 외에 부담하는 보증금은 그대로 남습니다.

1회 유찰 시 실질취득 129,000,000원은 확인 거래가 130,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 2회 유찰 시에는 108,200,000원으로 내려가 가격상 여유가 생기지만, 이 역시 최용규의 임차보증금 인수가 25,000,000원으로 유지된다는 가정에 따른 결과입니다. 실제 유찰 여부와 낙찰가격은 예측할 수 없습니다.

미배당 채권은 채권자에게 돌아가지 못하는 금액으로, 매수인이 자동 승계하는 금액을 뜻하지 않습니다. 매수인 인수액은 임차보증금 25,000,000원으로 별도 산정되어 있습니다. 실질취득에는 취득세, 등기비용, 명도비용 및 기타 부대비용이 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고성군 거진읍 거진리 소재 거진중학교 동측 인근입니다. 주변에는 소규모 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 주택지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장의 거리와 운행상태를 고려한 대중교통 여건은 보통 정도로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내부는 벽지·타일 마감이고 플라스틱 창호가 설치되어 있습니다. 위생·급배수설비와 가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측과 북서측으로 각각 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 거진중학교 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 206,600원/㎡입니다.
• 건물 표시. 매각물건명세서에는 건물 외벽에 현대빌라 101동으로 표시된다고 기재되어 있습니다. 현장 표기와 등기상 호수를 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 확인 실거래가 1건에 그칩니다. 거래량 부족으로 매도가격과 매도기간의 불확실성이 크므로, 아파트 수준의 환금성을 전제로 계산해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최용규의 임대차 진정성. 임대차계약서 원본, 보증금 지급자료, 전입 및 실제 점유 내역을 확인해야 합니다. 특히 과거 소유자이자 근저당 채무자인 사실과 임대차 주장의 관계를 법률적으로 검토하세요.
• 보증금 인수액 확정. 최용규에게 대항력과 반환청구권이 실제로 존속하는지, 배당에서 회수할 수 있는 금액이 있는지, 매수인이 부담할 잔액이 얼마인지 확인해야 합니다. 현재 분석의 인수 가정액은 25,000,000원입니다.
• 허영복의 점유관계. 후순위 전입으로 분류되지만 보증금·확정일자·계약내용이 확인되지 않습니다. 실제 거주 여부와 명도 협의 대상, 별도의 권리 주장 가능성을 조사하세요.
• 시세 검증. 확인 거래는 2025년 2월 3층 130,000,000원 한 건입니다. 대상 물건은 4층이므로 층·향·내부상태의 차이를 반영하고, 입찰 전 최신 거래 및 인근 유사 다세대주택의 매매·임대 사례를 대조하세요.
• 취득 총비용. 신건 기준 130,000,000원의 매각대금 외에 25,000,000원의 인수 가능 보증금이 있습니다. 취득세, 등기비용, 점유자 명도비용, 수리비용 등은 별도로 예산에 반영해야 합니다.
• 반복된 경매 이력. 이 부동산에는 과거 여러 차례 경매개시결정과 취하 등기가 존재합니다. 과거 취하 사유, 채권관계, 소유권 변동 및 현재 강제경매의 진행상태를 확인하세요.
• 등기 원본 대조. 2026년 8월 26일 말소된 박옥자 근저당권과 관련 가처분의 말소 처리를 확인하고, 입찰 직전 새로운 등기사항이나 매각물건명세서 변경이 있는지 확인하세요.
• 관리비·현장 확인. 공용부분 미납 관리비와 건물 유지관리 상태, 외벽·옥상 방수 상태 및 실제 402호의 점유 상황을 확인하세요.

맺으며 — “1.3억 낙찰이 1.3억 취득은 아니다”

고성 현대빌라 402호의 감정가와 신건 최저매각가는 130,000,000원입니다. 확인되는 동일 건물 실거래도 130,000,000원으로, 낙찰대금 자체부터 뚜렷한 시세 할인은 없습니다. 더욱이 배당표에 따라 선순위 임차인 최용규의 보증금 25,000,000원을 전액 인수한다면 실질취득은 155,000,000원으로 높아집니다. 이는 확인 실거래가격의 약 119.2%입니다.

문제는 가격뿐만이 아닙니다. 최용규는 과거 소유자이자 말소기준 근저당의 채무자이므로 임대차의 실재성과 법적 존속 여부부터 검토해야 합니다. 허영복의 임대차·점유관계도 불확실합니다. 여기에 8세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 문제와 단 한 건뿐인 실거래 표본까지 고려하면, 신건 가격으로는 위험에 대한 보상이 부족합니다.

결론은 신건 입찰 보류, 임차인 권리 검증 우선입니다. 등기상 근저당권은 정리될 수 있지만 임차보증금은 별도로 남을 수 있습니다. 실질취득을 기준으로 가격을 비교하고, 최용규의 권리 유효성 및 허영복의 점유관계를 확인한 뒤에야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다. 유찰이 발생하더라도 낙찰가만 보지 말고 매각대금과 실제 인수할 보증금의 합계로 투자 여부를 결정해야 합니다.