춘천지방법원 2025타경10437. 강원특별자치도 고성군 거진읍 송강리에 위치한 버섯재배사 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조의 단층 시설로 버섯재배에 이용되고 있으며, 급배수설비와 버섯배양용 저온설비 등이 설치되어 있습니다. 소유자는 농업회사법인주식회사월드스마트팜입니다. 국민은행의 근저당권을 기초로 임의경매가 개시된 사건으로, 신청채권자의 청구액은 1,963,533,538원입니다.

이 물건의 핵심은 등기된 담보권의 규모만이 아닙니다. 현황조사상 법인 사용자가 확인되고, 지붕에는 태양광 관련 부분지상권 문제가 함께 나타납니다. 따라서 등기상 근저당이 소멸한다는 사실과 낙찰자가 모든 점유·시설 관계를 부담 없이 정리할 수 있다는 판단은 구분해야 합니다. 토지의 관리지역 지정 및 군사·가축사육 관련 규제도 일반 주거용 부동산보다 면밀한 검토가 필요합니다.

물건 개요

토지 면적은 토지자료에 표시된 수치입니다. 건물 등기상 여러 지번이 기재되어 있으므로 실제 매각대상 전체의 필지별 면적과 범위는 매각목록으로 대조해야 합니다.

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유권리는 별도

말소기준권리는 2024.08.06 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,320,000,000원이며 공동담보목록 제2023-156호가 기재되어 있습니다. 이후 국민은행이 추가 설정한 채권최고액 1,020,000,000원의 근저당, 중소벤처기업진흥공단의 540,000,000원 근저당도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

국민건강보험공단의 압류 역시 말소기준 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 케이카캐피탈의 14,606,117원 가압류는 2026.08.27 해제로 이미 말소되었습니다. 따라서 등기상 담보권과 압류의 말소 관계는 비교적 명료합니다.

임차인·시설 사용관계 — 실제 확인된 3곳

현황조사에서는 시설 임차관계 2곳과 지붕 태양광 관련 권리관계 1곳이 확인됩니다. 보증금이 기재된 두 법인의 합계는 140,060,000원입니다. 지붕 태양광 관계인의 보증금은 확인되지 않습니다. 이들 가운데 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 관계인은 없습니다.

대항력·우선변제 판단은 현재 확인된 현황조사 내역을 기준으로 보류한 것입니다. 승계 없음은 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하지 않는다는 의미이며, 매수인에 대한 권리 인수가 없다는 의미가 아닙니다.

특히 중소벤처기업진흥공단 근저당에는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2024-20호가 기재되어 있습니다. 버섯배양용 저온설비 등 실제 시설이 매각대상에 포함되는지, 임차인이 사용하는 시설 및 태양광 설비와 권리관계가 중첩되는지도 구분해야 합니다.

② 가격 분석 — 42억 신건, 시세 검증이 우선

현재 감정가와 최저매각가는 모두 4,205,248,253원입니다. 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 100%에서 경매가 진행됩니다. 그러나 주변 농경지나 일반 토지만의 가격으로 평가해서는 안 됩니다. 이 물건은 버섯재배사 건물, 토지, 관련 시설 및 사용관계가 결합된 특수용도 부동산입니다.

최근 12개월 평균 실거래가와 최신 실거래가를 바탕으로 한 가격 비교가 확인되지 않은 상태이므로, 감정가가 실제 매수시장에서 받아들여질 가격인지 판단하기 어렵습니다. 따라서 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 비싸다고 확정할 수도 없고, 감정가 대비 할인 가능성만으로 싸다고 평가할 수도 없습니다.

회차별 매각 시나리오

신건과 1회 유찰 시나리오에서는 채권최고액 기준 근저당 채권 2,880,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 2회 유찰 시나리오에서는 217,954,708원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각으로 소멸하는 근저당 채권의 미배당분이 곧바로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

또한 이 회차별 계산에는 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 가능성과 지붕 태양광 권리관계가 확정적으로 반영되어 있지 않습니다. 유찰로 낙찰가격이 내려가더라도 권리관계에 따라 실제 취득 부담은 별도로 증가할 수 있습니다. 회차별 가격 인하가 곧 시세 대비 할인이나 안전마진을 의미하지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 4,205,248,253원 가정)

채권최고액을 배당액으로 적용한 추정표입니다. 집행비용은 추정치이며 실제 피담보채권액, 조세채권, 임차인 우선·최우선변제 등에 따라 배당과 소유자 잔여액은 변경될 수 있습니다. 신청채권자의 청구액 1,963,533,538원과 국민은행 근저당 채권최고액 합계 2,340,000,000원은 서로 다른 개념입니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위 환경. 송강리 마을회관 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 임야, 태양광발전소 등이 혼재한 농경지대입니다. 일반 주거단지나 상업시설 중심 입지와는 구별됩니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하지만 인근 버스정류장의 거리, 노선, 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 일련번호 7, 8의 건물은 버섯재배사로 이용 중입니다. 일반철골구조의 단층 건물로, 급배수와 버섯배양용 저온설비 등이 설치되어 있습니다. 운영 시설로서의 실제 활용 가능성과 설비 귀속관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 현황. 일부 토지는 공부상 지목이 ‘전’이나 실제 현황이 ‘버섯재배사’로 평가되어 있습니다. 지목·이용현황과 인허가 관계, 관련 시설의 적법성을 대조해야 합니다.
• 용도지역. 생산관리지역과 보전관리지역이 관련되어 있으며, 일부 토지에는 준보전산지가 포함되거나 접합니다. 필지에 따라 적용되는 토지이용 제한이 다릅니다.
• 군사·소음 규제. 제한보호구역 및 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역이 기재되어 있습니다. 건축·증축·용도변경과 시설 운영 시 적용되는 제한 및 협의 사항을 확인해야 합니다.
• 가축사육 제한. 가축사육제한구역 관련 제한이 여러 필지에 기재되어 있습니다. 향후 시설 용도를 변경하려는 경우 기존 버섯재배 용도와 다른 제약이 발생할 수 있습니다.
• 환금성. 농촌지역의 특수목적 버섯재배시설과 토지가 결합되어 있어 일반 주거용 부동산과 매수자층이 다릅니다. 실제 매각을 통한 회수 가능성은 시설 재사용, 관련 인허가, 점유관계 및 매수수요를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력. 월드솔라·월드비의 점유 개시 시점, 사업자등록·전입 관련 사항과 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 2024.08.06 말소기준권리와 선후관계를 비교해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 월드솔라 140,000,000원, 월드비 60,000원의 실제 계약내용, 반환채무, 배당 가능성 및 매수인 인수 여부를 계약서와 매각물건명세서로 검증해야 합니다.
• 태양광 부분지상권. (주)제이솔라의 지붕 사용관계에 관한 등기·계약, 설정 시점, 설비 소유, 존속기간, 이용대가 및 철거 조건을 확인해야 합니다. 단순 점유인지 물권적 권리인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
• 매각대상 시설. 중소벤처기업진흥공단 근저당에 기재된 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2024-20호를 확인해 저온설비 등 시설의 포함 범위와 제3자 소유설비 여부를 검토해야 합니다.
• 매각대상 필지. 송강리 450-1을 포함한 건물 관련 지번과 실제 매각목록을 비교하고, 토지별 면적·지목·이용현황·접근로 및 경계를 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 생산관리지역·보전관리지역·제한보호구역·군사격장 소음대책구역·가축사육제한구역·준보전산지의 구체적인 적용 범위를 필지별로 확인해야 합니다.
• 인허가와 적법성. 공부상 ‘전’으로 표시된 토지의 현황 이용, 버섯재배사 인허가, 건축물대장과 실제 시설의 일치 여부 및 향후 용도변경 가능성을 확인해야 합니다.
• 배당표 검증. 국민은행 신청 청구액 1,963,533,538원, 근저당 채권최고액 및 실제 채권 잔액을 구분해야 합니다. 국민건강보험공단 압류에 따른 배당 관련 사항과 세금·임차인 배당 영향을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 버섯재배사·농업용 시설·관련 토지의 실제 거래와 매수수요를 비교해야 합니다. 최근 거래에 근거한 적정가격이 확인되기 전에는 신건 최저가를 저렴하다고 평가하지 않는 것이 타당합니다.
• 실질취득액 산정. 낙찰가 외에 승계 가능한 임차보증금, 태양광 사용권 정리, 명도, 설비 보수, 관리 및 인허가 관련 비용을 확인하고 입찰 상한을 결정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 임대차·태양광 관련 계약서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 인수위험 해소”

이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2024.08.06 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 신건 가격을 적용한 배당 시나리오에서도 채권최고액 기준 근저당 채권은 전액 배당되는 것으로 계산됩니다.

그러나 권리분석의 결론을 ‘인수 0원·안전한 물건’으로 끝낼 수는 없습니다. 월드솔라와 월드비의 대항력 및 배당요구 상태가 확인되지 않았고, 제이솔라의 지붕 태양광 관련 부분지상권의 존속 여부도 별도 판단이 필요합니다. 특히 시설을 실제로 사용하거나 운영하려는 매수인이라면 이러한 권리관계가 취득 후 활용 가능성을 직접 좌우할 수 있습니다.

가격 또한 신중해야 합니다. 최저가 4,205,248,253원은 감정가와 같은 신건 가격이며, 이를 객관적인 최근 실거래 시세와 비교해 저렴하다고 인정할 근거가 충분하지 않습니다. 생산관리지역 등 토지 규제, 특수용도 시설, 대중교통 접근성 및 잠재 매수수요까지 고려하면 일반 주거용 부동산처럼 단순한 할인율만으로 접근하기 어렵습니다.

결론은 ‘등기상 말소 구조는 확인되지만, 점유·태양광 권리와 시장가격은 검증 전’입니다. 입찰에 앞서 대항력, 부분지상권 존속, 시설 귀속 및 실질취득액을 확인해야 하며, 그 전에는 감정가와 최저가만으로 투자 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.