수원지방법원 2024타경39262. 경기도 양평군 용문면 오촌리 소재의 소매점 및 관련 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지상 2층으로 소매점으로 이용 중이며, 주위에는 단독주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다. 소유자는 윤수정이고, 2021년 설정된 박춘미의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행된 것으로 파악됩니다. 신청채권자 박춘미의 청구금액은 200,000,000원입니다.

등기권리의 기준점은 2013.01.04 설정된 용문농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리를 말소기준으로 보면 이후의 박춘미 근저당권, 추가 설정된 용문농업협동조합 근저당권, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 건물과 토지의 이용관계가 일반 주택보다 복잡하므로, 권리 소멸과 물건 자체의 안전성은 분리해서 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 3건 모두 소멸

말소기준은 2013.01.04 용문농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 박춘미의 근저당권(채권최고액 240,000,000원)과 용문농업협동조합 추가 근저당권(채권최고액 52,000,000원)도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 채권최고액의 합계는 370,000,000원입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

상가건물임대차현황서에 등록된 임차인은 윤경진·윤수균 2명입니다. 두 임차인 모두 등록일이 말소기준권리인 2013.01.04보다 늦고, 확인된 권리분석상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 실제 점유 범위와 임대차 종료·명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.

임차인 수는 실제 등록 임차인 기준 2명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미확인으로 표시했습니다.

② 가격 판단 — 503,732,480원의 적정성 검증이 먼저

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 503,732,480원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 진행될 예정입니다. 권리상 인수액이 0원으로 예상되므로 최저가와 예상 실질취득액도 같습니다.

그러나 이 가격이 현재 시장에서 저렴한지는 별개의 문제입니다. 최근 실거래가와 최근 12개월 거래 평균, 최신 거래가격을 확인하지 않은 상태에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 소매점과 토지를 일괄매각하는 형태여서 일반 주거용 집합건물의 가격 비교 방식만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 503,732,480원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 배당을 계산하면 근저당권 채권최고액 합계 370,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게도 잔여금이 발생하는 구조입니다. 다만 이 배당은 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액을 기준으로 계산한 추정입니다.

매각대금 503,732,480원 기준 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 7,437,325원은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 근저당권은 채권최고액 기준입니다.

유찰 시나리오 — 미배당과 인수를 구분해야 한다

1회 유찰 시나리오에서는 채권최고액 기준 채권자 배당이 전액 이루어지고, 소유자 잔여금은 26,556,124원으로 줄어듭니다. 2회 유찰 시에는 채권자 배당 부족액이 52,924,656원으로 계산됩니다. 하지만 이 금액은 채권자 미배당액이지 매수인 인수액이 아닙니다. 이 시나리오에서도 매수인 예상 인수는 0원입니다.

④ 건물·토지 현황과 환금성 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

이 사건의 핵심적인 현장 확인 사항은 건물의 공부 차이, 일괄매각 범위, 토지이용 규제입니다. 등기상 권리가 깨끗해지는 것과 달리 물리적·행정적 제약은 낙찰 이후에도 부동산의 이용가치에 영향을 줄 수 있습니다.

• 입지. 오촌리 소재 부동산은 오촌리마을회관 남동측 인근에 있고, 단독주택·근린생활시설·임야·농경지가 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주변 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 현황 이용. 건물은 소매점으로 이용 중입니다. 벽돌구조에 경량철골구조지붕을 갖춘 지상 2층 건물로, 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
• 건물 면적 차이. 등기사항전부증명서에는 1층 110.94㎡로 기재돼 있으나, 일반건축물대장은 2015.11.23 증축된 2층 84.24㎡를 포함해 연면적 195.18㎡를 나타냅니다. 감정평가에서는 현황과 일치하는 일반건축물대장을 기준으로 평가했습니다.
• 일괄매각 및 제시외 건물. 매각조건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 단, 오촌리 388번지(하천)와 본건 토지 경계에 소재하는 감정평가서상 ㉦~㉩ 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.
• 토지 특성. 확인된 토지 지표는 면적 345㎡, 지목 대, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 142,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 용도지역. 오촌리 관련 토지는 자연환경보전지역에 해당하며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·역사문화환경보존지역 등의 규제가 확인됩니다.
• 하천 관련 사항. 토지이용 규제상 소하천구역 및 소하천과 접하는 사항이 표시돼 있습니다. 인접한 하천 부지와 제외 건축물의 경계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 별도 위치의 부동산. 감정평가에는 양평군 단월면 삼가리 소재 부동산도 기재돼 있으며, 해당 지역은 단독주택·임야·농경지가 혼재합니다. 오촌리 부동산과 위치가 다르므로 각 목록의 매각 대상과 활용가치를 개별적으로 살펴야 합니다.
• 환금성. 소매점과 토지의 일괄매각, 복수 위치의 부동산 관련 사항, 자연환경보전지역의 이용 제한 등을 고려하면 매수층과 활용 방식이 제한될 가능성이 있습니다. 별도 실거래 검증 없이는 매각 용이성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각목록과 일괄매각 범위. 오촌리 123·216-1 및 감정평가에 나타난 다른 위치의 부동산, 제시외 건물 중 포함·제외되는 부분을 매각목록 원문과 도면으로 확인해야 합니다.
• 제외 건물 ㉦~㉩. 오촌리 388 하천과 맞닿은 경계의 실제 위치를 확인하고, 제외 건물이 본건 토지의 사용·통행·영업에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 건물 증축 및 등기. 2015.11.23 증축된 2층 84.24㎡에 대한 건축물대장, 등기사항, 감정평가 내용이 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
• 임차인 2명과 점유. 윤경진·윤수균 모두 말소기준권리 이후 등록된 비대항 임차인으로 분류됩니다. 그렇더라도 실제 점유 장소, 상가 임대차관계, 계약 종료와 명도 가능성을 살펴야 합니다.
• 보증금·배당 확인. 임차인 보증금 합계 20,000,000원을 매수인 인수금으로 계산하지는 않지만, 확정일자·배당요구·최우선변제 여부는 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 자연환경보전지역, 역사문화환경보존지역, 소하천구역 접경, 수질보전특별대책지역 등에서 현재 이용과 향후 용도변경·증축이 가능한지 검토해야 합니다.
• 담보권 변동. 2026.08.19 추가된 용문농업협동조합 근저당권 52,000,000원과 공동담보에 추가된 오촌리 129-19 관련 등기 사항을 확인해야 합니다. 공동담보 부동산이 모두 본건 매각대상이라는 의미는 아니므로 구분이 필요합니다.
• 가격 검증. 최저매각가 503,732,480원이 현재 적정 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 소매점 건물·토지를 각각 평가하고, 최근 실제 거래와 현장 활용 가능성을 비교해야 합니다.
• 비용 확인. 공용시설 및 미납 관리비, 체납 세금, 명도비, 건물 수선비, 제외 시설물과 관련된 정리 비용 등 낙찰대금 밖의 지출을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 도면, 건축물대장, 토지이용계획을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 소멸해도 부동산의 문제까지 사라지지는 않는다”

이 사건의 권리관계는 비교적 명료합니다. 2013년 용문농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 근저당 3건 모두 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 2명도 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 권리분석상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 낙찰자가 실제로 취득하는 소매점·토지의 가치와 이용 가능성은 더욱 신중하게 검토해야 합니다. 건물 등기와 건축물대장의 면적 차이, 일부 제시외 건물의 제외, 하천 경계와 토지 규제가 함께 존재하기 때문입니다. 특히 일괄매각 물건은 일부 건물이나 필지의 활용이 제한되면 전체 취득가치에도 영향을 줄 수 있습니다.

현재는 유찰 0회의 신건으로 최저가와 예상 실질취득액이 모두 503,732,480원입니다. 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 확인되지 않아 이 금액을 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 향후 유찰되더라도 낮아진 가격만으로 투자 매력이 확보됐다고 판단해서는 안 됩니다.

결론은 '등기 권리는 비교적 양호, 가격과 현장 검증은 보류'입니다. 권리 인수 위험보다 매각 범위와 부동산 이용가치의 불확실성이 중요한 사건입니다. 입찰의 핵심은 근저당 채무를 얼마나 인수하느냐가 아니라 정확히 무엇을 취득하고, 그 부동산에 얼마를 지불할 가치가 있느냐를 확인하는 데 있습니다.