춘천지방법원 2026타경10033. 강원특별자치도 속초시 교동 948-5 일대, 밤골1길 8에 있는 주거용 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 4층 다가구주택으로 18가구가 이용 중이며, 매각물건명세서에는 일괄매각과 제시외 건물 포함 사실이 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 김종원·이순희로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.

이 건물에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 최저매각가격이 아닙니다. 여러 호실에 설정된 주택임차권과 전세권, 그리고 전입·보증금이 불명확한 임차관계입니다. 확인되는 등기상 주택임차권만 8건이고, 이 외에도 매각물건명세서에 임차 관련 기재가 추가로 존재합니다. 다수 임차인의 보증금이 배당으로 얼마나 회수되는지와 매수인에게 남을 수 있는 권리를 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차권이 많다

말소기준권리는 2018.05.14 설정된 속초남부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 598,000,000원이며, 등기상 교동 948-5와 948-6 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 근저당권·전세권·임차권등기·가압류와 경매개시결정은 기본적으로 매각 소멸 대상입니다. 다만 임차권등기의 말소와 임차보증금 반환채무의 인수 여부는 구분해야 합니다.

과거에도 여러 경매개시결정, 가압류와 압류가 있었으나 일부는 취하·해제·취소되어 이미 말소되었습니다. 현재 분석에서는 기존에 말소된 권리와 매각으로 소멸할 권리를 구별해야 합니다. 특히 속초시의 세금 관련 압류와 임차보증금 채권은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 임차권등기와 점유관계 확인이 핵심

매각 관련 서류에 나타나는 임차 관련 기재는 17건입니다. 이 중 8건은 등기부상 주택임차권등기가 확인되며, 나머지 기재에는 전입일·보증금·실제 점유관계가 확인되지 않는 경우가 있습니다. 특히 ‘현재’로 표기된 항목은 별도의 실명 임차인인지 확인되지 않으므로, 기재 건수를 실제 임차인 수로 확정해서는 안 됩니다.

아래 보증금은 등기상 변경계약의 최종 기재액을 우선 표시했습니다. 대항력과 우선변제 판단은 확인된 전입일·확정일자·배당요구 기재를 기준으로 하며, 개별 임차인의 실제 배당순위와 잔존 채무는 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 1,581,595,600원의 적정성은 미확인

이 사건의 감정가와 신건 최저매각가격은 모두 1,581,595,600원입니다. 아직 유찰되지 않았으므로 감정가의 100%가 그대로 최저가격입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균, 최근 12개월 평균, 최신 거래가격 및 최근 가격 추세가 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

특히 18가구가 이용 중인 다가구주택과 토지를 일괄 취득하는 물건은 개별 호실의 매매가격만으로 전체 건물의 적정가치를 판단하기 어렵습니다. 건물의 수익성, 보증금 반환채무, 공실 여부, 토지의 활용성과 건물 상태를 함께 고려해야 합니다. 감정가에 대한 할인 여부만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,581,595,600원 가정)

아래는 신건 최저매각가격으로 매각된다고 가정한 모의 배당입니다. 계산상 채권자 청구액은 모두 배당되고 소유자에게도 잔여금이 발생합니다. 다만 임차인들의 실제 우선변제·최우선변제, 당해세 및 세금 압류에 따른 배당순위가 충분히 반영된 확정 배당표는 아닙니다.

모의 배당상 채권자 배당 합계는 853,294,190원, 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 710,085,454원입니다. 다만 집행비용은 추정치이며, 임차인 우선변제·최우선변제와 당해세 등을 반영하면 실제 배당액 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 특히 소유자 잔여금이 많다는 이유만으로 임차보증금 전액 회수나 매수인 인수액 0원이 확정되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 속초여자고등학교 동측에 인접한 기존 주택지대입니다. 주변에 주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장과의 거리·노선·운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 외벽은 스톤코트·화산석타일·징크판넬 등으로 마감되어 있습니다. 전기·위생설비, 가스보일러 난방, 엘리베이터가 설치되어 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 소로3류 도로와 접하는 토지입니다. 확인된 토지면적은 238.0㎡, 공시지가는 367,700원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있으며, 토지 일부는 절대보호구역에 저촉됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 임대·환금성. 감정평가상 18가구로 이용되는 다가구주택입니다. 임차보증금 반환관계와 실제 임대수익을 확인해야 하며, 비교 실거래와 수익률을 확인하기 전에는 환금성이 좋다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 전수 확인. 각 호실의 실제 점유자, 전입일, 확정일자, 임대차계약서 및 보증금 지급내역을 확인해야 합니다. 특히 전입일 미상인 기재는 선순위 대항력 여부를 먼저 확인해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 송영수·조우신·박경륜·신중건·권수열·박병근·김지윤·라진영의 임차권등기와 배당요구, 보증금 변동 및 실제 반환 여부를 대조해야 합니다.
• 조우신 채권 확인. 207호 임차권자와 경매신청채권자의 관계를 확인하고, 집행권원과 청구금액 80,284,153원의 근거를 검토해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 속초시 압류와 관련된 조세채권의 종류·법정기일·당해세 여부를 확인해야 합니다. 실제 배당순위 및 잔여금은 모의 계산과 달라질 수 있습니다.
• 배당표 재검증. 임차인의 우선변제와 최우선변제, 세금 및 집행비용을 반영하여 예상배당과 미배당 보증금을 다시 계산해야 합니다.
• 건물·토지 매각 범위. 교동 948-5·948-6의 공동담보 관계, 일괄매각 범위, 제시외 건물, 4층 호수 표시와 공부상 건물 구조를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 산정. 입찰가격에 확정된 매수인 인수액과 필요한 취득·명도비용을 반영해야 합니다. 선순위 임차보증금 인수형으로 확인되면 단순 최저가가 아니라 실질취득비용으로 시세를 비교해야 합니다.
• 가격 비교. 인근 다가구주택의 최근 실거래, 토지 가치, 건물 상태, 실제 임대수익 및 반환할 보증금을 확인하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소된다고 해서 모두 안전한 것은 아니다”

이 사건에서 눈에 띄는 것은 1,581,595,600원이라는 신건 가격보다 복잡하게 얽힌 임차관계입니다. 2018년 근저당권을 말소기준으로 하는 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 하지만 다수의 주택임차권등기와 전입일 미상 점유관계가 존재하는 이상, 낙찰자가 부담할 권리가 정말 없는지는 별도로 판단해야 합니다.

모의 계산에서는 인수액 0원, 소유자 잔여 710,085,454원으로 나타나지만 이는 임차인 우선변제와 세금 배당의 불확실성을 모두 해소한 결과가 아닙니다. 또한 현재 신건 최저매각가격이 실제 시장가치보다 낮다는 근거도 확인되지 않았습니다.

따라서 결론은 분명합니다. 권리 인수위험은 미확정, 신건 가격 메리트도 미확인입니다. 다수 임차인의 실제 보증금과 대항력, 세금 배당순위, 건물 전체의 시장가치가 확인되기 전에는 유찰 여부와 관계없이 공격적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 권리부터 검증하고, 그다음 가격을 판단해야 하는 물건입니다.