춘천지방법원 2026타경10059. 강원특별자치도 양양군 강현면 용호리에 있는 3층 근린생활시설 및 토지가 경매에 나왔습니다. 후진항 북서측 인근 국도변 상가지대에 자리한 물건으로, 건물은 1·2층 근린생활시설과 3층 숙소·욕실 등으로 이용 중입니다. 공유자 조원덕·조원효가 각각 2분의 1 지분을 소유하고 있으며, 은평제일신용협동조합이 청구금액 507,878,664원으로 임의경매를 신청했습니다.
이 물건의 특징은 권리관계가 복잡해 보이는 데 비해 현존 등기담보권의 소멸 구조는 비교적 뚜렷하다는 점입니다. 과거 근저당권과 여러 압류가 등기되어 있었으나 상당수는 이미 말소됐고, 현재 분석대상인 근저당 4건은 모두 2021년 11월 이후에 설정되었습니다. 다만 등기상 담보권이 소멸한다는 사실과 물건을 문제없이 인도받아 수익화할 수 있다는 사실은 별개입니다. 특히 숙소 이용 부분의 실제 점유 상태와 일괄매각 토지의 현황이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10059 (임의경매, 속초지원 경매개시 등기) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 강현면 용호리 3-1 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 양양군 강현면 동해대로 3277-10 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물 |
| 실제 이용상태 | 1층·2층 근린생활시설, 3층 숙소·욕실 등 |
| 토지 기초정보 | 지목 대 · 상업용 · 토지정보 면적 2,929㎡ · 완경사·부정형 |
| 토지 용도지역 | 계획관리지역 · 공시지가 547,300원/㎡ |
| 소유자 | 조원덕(2분의 1), 조원효(2분의 1) |
| 감정가 | 4,916,244,160원 |
| 최저매각가 | 4,916,244,160원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 은평제일신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 507,878,664원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.22 · 춘천지방법원 양양등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 을구 29번, 2021.11.12 설정된 은평제일신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 550,000,000원이며 이번 임의경매의 신청채권자이기도 합니다. 을구 30번 한국투자저축은행 근저당 역시 같은 날 설정됐지만 등기 순위상 후순위입니다. 이후의 안근영·아이링크 근저당, 양양군 압류, 승일통상 및 서울보증보험 가압류와 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 신고내역은 없지만 감정평가 자료에 실제 임대관계가 확인됐다는 기재도 없습니다. 특히 3층 숙소 및 1·2층 상가의 점유자, 점유개시 시점, 사업자등록·전입신고, 보증금 및 확정일자 등을 확인하기 전에는 대항력과 우선변제권의 존재 여부를 단정할 수 없습니다.
② 가격 검증 — 49.16억 감정가를 곧바로 시세로 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 4,916,244,160원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다. 이 물건은 일반 아파트와 달리 근린시설과 여러 토지가 결합된 고액 일괄매각 부동산이어서, 거래가격뿐 아니라 실제 임대수익, 공실률, 건물 상태, 토지의 개별 활용 가능성까지 함께 확인해야 합니다.
주변 상업용 부동산의 검증 가능한 비교 실거래가격이나 해당 물건의 임대수익이 확보되지 않은 상태에서는 최저가 49.16억 원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 감정평가액은 경매 가격 산정의 출발점이지, 매수 후 그 금액으로 재매각할 수 있다는 보장은 아닙니다.
| 매각 시나리오 | 예상 매각가 | 매수인 인수 추정 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 4,916,244,160원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 3,932,995,328원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 3,146,396,262원 | 0원 | 695,807,427원 |
회차별 매각가는 유찰에 따른 가정 시나리오이며 실제 낙찰가를 의미하지 않습니다. 채권자 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 인수액은 확인된 권리만을 전제로 한 추정입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,916,244,160원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 51,562,442원 |
| 1. 근저당 · 은평제일신용협동조합 | 550,000,000원 | 550,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한국투자저축은행 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 3. 근저당 · 안근영 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사아이링크 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 승일통상 | 228,339,726원 | 228,339,726원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 채권자 배당 합계 | 3,808,339,726원 | 3,808,339,726원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,056,341,992원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 4,916,244,160원 |
신건 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 51,562,442원을 제외하고, 계산에 반영된 근저당권자·가압류채권자의 채권액 3,808,339,726원이 모두 배당되는 구조입니다. 이후 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 1,056,341,992원입니다.
신청채권자인 은평제일신용협동조합의 경매 청구금액은 507,878,664원이고 근저당 채권최고액은 550,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션은 채권최고액 전액을 기준으로 계산한 것이므로 실제 확정채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 또한 양양군 압류의 세액, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 이 배당표에 별도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 양양군 강현면 용호리 후진항 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·숙박시설·자연림 등이 혼재한 국도 주변 상가지대입니다. 일반 주거용 아파트와 다른 상업용 부동산 시장을 기준으로 평가해야 합니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층으로, 1·2층은 근린생활시설, 3층은 숙소·욕실 등으로 이용되고 있습니다. 위생·급배수설비가 있으며 3층 숙소에는 유류보일러 난방설비가 기재되어 있습니다. 실제 영업 상태와 건물 설비의 유지관리 상태는 별도 점검 대상입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 다만 동측으로 국도 7호선에 접해 있어도 국도와의 고저 차이 때문에 폭 약 4m의 국도 부채도로를 통하여 접근하는 구조입니다. 도로 접면 조건과 실제 진출입 편의성을 동일하게 평가하면 안 됩니다.
- 토지. 토지 기초정보상 지목은 대, 면적 2,929㎡, 상업용 이용, 완경사·부정형입니다. 계획관리지역이고 일부 토지에는 준보전산지 관련 규제가 있습니다. 목록별 이용 가능 면적과 경계를 확인해야 합니다.
- 분묘. 매각 목록 3·4의 분묘 소재 여부가 미상입니다. 분묘가 확인되는 경우 설치 시기, 위치, 권원 및 분묘기지권 성립 가능성에 따라 토지 활용이나 이전 협의에 제약이 발생할 수 있습니다.
- 석축·경계. 목록 3 토지 경계 부근 및 일부에 석축과 조경석이 설치되어 있습니다. 측량을 통해 경계 침범 여부, 실제 점유 면적, 구조물의 안전성과 유지보수 필요성을 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역 외에 가축사육제한구역, 비행안전구역, 비행안전제5구역이 포함됩니다. 일부는 준보전산지이며 국도 7호선 관련 도로계획과 접합니다. 증축·개발·형질변경 계획이 있다면 허용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설과 토지의 복합 일괄매각이며 매각대금 규모가 큽니다. 일반 주거용 부동산보다 매수 목적과 자금력을 갖춘 수요자에 대한 의존도가 높을 수 있습니다. 실제 환금성은 상업시설 수익성과 토지 개발 가능성, 입지에 대한 수요 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 목록과 등기 원본 대조. 건물과 토지의 일괄매각 범위를 확인하고 용호리 3-1, 산7, 산7-2의 공동담보 관계 및 실제 매각 포함 여부를 각각 대조해야 합니다.
- 임차인·점유관계 조사. 1·2층 상가와 3층 숙소의 실제 점유자를 조사하고 임대차계약서, 보증금, 전입신고, 사업자등록, 확정일자 및 점유개시 시점을 확인해야 합니다. 대항력 가능성이 있는 미확인 점유자는 별도 권리분석이 필요합니다.
- 명세서상 분묘 확인. 목록 3·4의 분묘 여부를 현장에서 확인하고 발견 시 토지 사용 제한과 이전 협의 가능성을 검토해야 합니다.
- 진출입 조건 확인. 국도 7호선과의 고저 차이, 폭 약 4m 부채도로의 이용 상태, 차량 진입 및 상업시설 이용에 필요한 접근 조건을 실제로 점검해야 합니다.
- 석축·토지 경계 측량. 목록 3의 석축·조경석 설치 위치와 지적 경계의 일치 여부를 확인하고, 구조물 유지관리 및 향후 공사 시 발생할 문제를 검토해야 합니다.
- 상업용 가치 산정. 인근 근린시설·숙박시설의 유사 거래가격, 현행 임대료, 공실률, 운영비용, 건물 유지보수비, 토지별 개발 가능성을 확인해 별도로 가치를 산정해야 합니다.
- 배당요구·조세 확인. 양양군 압류의 실제 체납액, 당해세와 배당요구 현황, 후순위 채권자의 확정채권액을 확인해야 합니다. 예상배당표의 채권최고액 전액 배당은 확정 배당이 아닙니다.
- 명도 및 관리비. 실제 영업자·이용자·숙소 점유자의 인도 가능성을 확인하고 관리비, 공과금 및 시설유지비 체납 여부를 점검해야 합니다.
- 유찰 시나리오 재검토. 신건 4,916,244,160원, 1회 유찰 가정 3,932,995,328원, 2회 유찰 가정 3,146,396,262원을 비교하되 각 가격에서 실질 수익성과 매각 가능성이 확보되는지 따로 검증해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서, 건축물대장 및 지적도 등을 대조하고 매각기일 전 변동사항을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전한 49억 투자”
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2021.11.12 은평제일신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하며, 계산에 반영된 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 확인된 등기상 담보권의 승계 위험은 상대적으로 낮은 구조입니다.
하지만 이것만으로 물건이 안전하거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수는 없습니다. 임대관계 미상, 3층 숙소 점유 확인, 일괄매각 토지의 분묘 여부, 석축·경계, 국도와의 고저 차이가 남아 있습니다. 여기에 감정가 4,916,244,160원을 검증할 실거래 및 임대수익 근거도 확보되지 않았습니다.
신건 최저가에 낙찰받는다면 현재 배당모형상 실질취득액은 4,916,244,160원이며, 취득 부대비용·명도·시설보수·점유 관련 추가 부담은 별도입니다. 권리 소멸은 긍정적이지만 가격의 적정성은 보류, 현장 실사는 필수라는 결론입니다. 현 단계에서 감정가만을 근거로 적극적인 입찰을 권하기는 어렵습니다.
