춘천지방법원 2026타경10097. 강원특별자치도 양양군 강현면 물갑리 392에 있는 주택 및 토지가 경매에 나왔습니다. 물건의 경매 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 일반목구조의 지상 2층 건물과 토지 336.0㎡를 대상으로 하며, 매각물건명세서에 따르면 제시외 건물인 사각 정자 1동까지 포함하는 일괄매각입니다.
소유자는 강민숙 씨입니다. 2023년 12월 소유권을 이전받으면서 강현농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 153,600,000원의 담보권이 설정됐습니다. 이어 김해현 씨의 채권최고액 96,500,000원 근저당권이 추가됐고, 2025년에는 김포세무서장이 처분청인 국세 압류가 등기됐습니다.
신청채권자인 강현농업협동조합의 청구금액은 149,405,977원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이므로 후순위 근저당권과 압류등기의 소멸관계 자체는 명확한 편입니다. 다만 등기부가 보여주는 권리관계와 실제 점유·임대관계, 세금 배당순위, 토지의 이용 가능 범위는 구별해서 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10097 (임의경매) |
|---|---|
| 경매개시결정 | 2026.04.29 · 춘천지방법원 속초지원 |
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 강현면 물갑리 392 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 양양군 강현면 진미로448번길 148 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 일반목구조 · 목구조지붕 · 지상 2층 · 적벽돌 및 드라이비트 외벽마감 |
| 토지면적 / 지목 | 336.0㎡ / 대 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 사각 정자 1동 포함 |
| 소유자 | 강민숙 (2023.12.26. 소유권이전등기 · 단독소유) |
| 감정가 | 237,223,680원 |
| 최저매각가 | 237,223,680원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 강현농업협동조합 |
| 청구금액 | 149,405,977원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 임대관계 | 미상 · 현장 점유자 및 임대차 여부 확인 필요 |
| 토지 용도지역 | 보전관리지역 · 가축사육제한구역 |
| 개별공시지가 | 46,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 임대관계는 별도 확인
권리 흐름의 중심은 을구 3번 근저당권입니다. 2023.12.26. 접수된 강현농업협동조합의 채권최고액 153,600,000원 근저당권이 말소기준이며, 같은 물갑리 392 토지를 공동담보로 하고 있습니다.
그보다 앞선 속초농업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당권은 2023.12.26. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당권을 현재 인수해야 할 선순위 부담으로 계산해서는 안 됩니다.
| 등기 권리 | 권리자 | 채권최고액 | 매각 시 처리 |
|---|---|---|---|
| 을구 1번 · 기존 근저당 | 속초농업협동조합 | 120,000,000원 | 이미 말소 |
| 을구 3번 · 근저당 | 강현농업협동조합 | 153,600,000원 | 말소기준 · 매각소멸 |
| 을구 4번 · 근저당 | 김해현 | 96,500,000원 | 매각소멸 |
| 갑구 3번 · 국세 압류 | 국 (김포세무서장) | — | 등기 소멸 · 세금 배당순위 확인 |
| 갑구 4번 · 임의경매 | 강현농업협동조합 | — | 매각소멸 |
② 임대관계·점유 — ‘임차인 없음’으로 단정하면 안 된다
감정평가의 임대관계 기재와 매각물건명세서 비고에는 모두 임대관계 미상으로 표시되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 확정할 수 없습니다.
현재 확인된 자료만으로 임차인의 보증금, 전입일, 확정일자, 배당요구 및 대항력 유무를 판단할 수 없으므로 매수인이 부담할 미배당 보증금이 발생하는지 여부 역시 최종 확정할 수 없습니다.
| 확인 대상 | 현재 판단 | 입찰 전 확인 사항 |
|---|---|---|
| 실제 점유·임대관계 | 미상 | 점유자 신원·점유 원인·임대차계약 유무 |
| 대항력 | 가능·미상 | 전입세대·점유 및 대항요건 확인 |
| 우선변제권 | 미상 | 확정일자·배당요구·권리 발생 시점 |
| 보증금 인수 | 금액 미확정 | 선순위 임차인의 보증금 및 예상 배당액 |
| 보증기관 승계 | 확인된 신고 없음 | 임차권등기·대위변제·승계 여부 |
③ 감정가·가격 판단 — 비교 시세 검증이 필요하다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 237,223,680원으로 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 할인 없이 감정가 전액이 입찰 기준이 됩니다.
다만 본건은 단독주택으로 이용되는 토지·건물 일괄매각 물건입니다. 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균 하나로 가격을 비교하기 어렵고, 건물 상태뿐 아니라 토지의 실제 이용면적, 도로 사용 부분, 지역 수요와 환금성까지 함께 평가해야 합니다.
| 회차 | 매각가 시나리오 | 채권 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 237,223,680원 | 16,997,452원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 189,778,944원 | 63,777,961원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 151,823,155원 | 101,202,369원 | 0원 |
유찰 시 가격은 회차별 시나리오이며 실제 매각 여부나 다음 매각조건을 확정하는 값은 아닙니다. 등기상 인수 0원은 확인된 권리에 대한 판단이고, 미확인 임차인·조세·명도비용 등은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,223,680원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,121,132원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 강현농업협동조합 | 153,600,000원 | 153,600,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 김해현 | 96,500,000원 | 79,502,548원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 250,100,000원 | 233,102,548원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 16,997,452원 |
신건 가격 237,223,680원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,121,132원을 제외한 금액이 담보채권 배당에 사용됩니다. 채권최고액 기준으로 강현농업협동조합에 153,600,000원, 후순위 김해현에게 79,502,548원이 배당되는 시뮬레이션입니다.
김해현의 후순위 근저당은 채권최고액 96,500,000원에 비해 예상배당액이 적으므로 부족액이 발생합니다. 다만 후순위 담보채권의 미배당이 곧 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이기 때문입니다.
집행비용은 추정치이며, 근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 실제 채권 잔액·이자·배당요구·당해세·법정기일에 따른 조세 우선순위·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액 149,405,977원과 채권최고액 153,600,000원은 서로 다른 개념입니다.
⑤ 토지·입지·이용상태 — 가격보다 중요한 현장 변수
- 위치·주위환경. 강원특별자치도 양양군 강현면 둔전리 소재 둔전리마을회관 남측 인근입니다. 둔전계곡 인근 펜션·농경지·임야 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 336.0㎡, 지목은 대입니다. 토지 형상은 부정형, 지형은 평지이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 건축물 증·개축이나 토지의 새로운 활용을 검토한다면 관계 법령상 허용 범위를 확인해야 합니다.
- 건물. 일반목구조의 지상 2층 건물로 적벽돌·드라이비트 외벽, 벽지 및 일부 타일 내벽, 이중창 구조입니다. 위생·급배수·바닥난방설비가 되어 있습니다.
- 제시외 건물. 사각 정자 1동이 일괄매각에 포함됩니다. 현장에서 위치·규모·실제 상태와 건축물 관련 공부를 대조할 필요가 있습니다.
- 도로 이용 부분. 목록 1 토지의 남측 일부가 도로로 이용되는 것으로 보이며, 정확한 위치를 확인하려면 별도 경계측량이 필요하다고 명시되어 있습니다.
- 환금성. 펜션·농경지·임야가 혼재하는 지역의 개별 주택으로, 공동주택과 달리 동일 조건의 거래가격을 직접 비교하기 어렵습니다. 실제 매수 수요와 처분 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계·점유 확인. 임대관계 미상 물건입니다. 현황조사서·매각물건명세서 최신본·전입세대·현장 점유 상태를 확인하고, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 배제하기 전까지 인수위험을 확정하지 마세요.
- 경계측량. 남측 도로 이용 부분의 위치와 범위를 측량하고, 실제 경계·통행 관계·이용 가능 면적을 검토하세요.
- 제시외 정자. 일괄매각 대상인 사각 정자 1동의 위치·현황·건축 관련 적법성과 추가 관리 부담을 확인하세요.
- 건물 공부 대조. 연립/다세대 + 토지로 표시된 경매 용도와 단독주택이라는 감정 이용상태를 대조하세요. 건축물대장상 용도 및 건축물의 실제 상태도 확인해야 합니다.
- 조세·배당순위. 김포세무서장의 국세 압류와 관련해 체납세액·법정기일·당해세 여부를 확인하세요. 후순위 근저당의 예상배당액도 이에 따라 달라질 수 있습니다.
- 담보권 공동담보. 강현농업협동조합 및 김해현의 근저당에 물갑리 392 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 건물·토지 등기부를 함께 대조하고 매각 범위를 확인하세요.
- 거래가격 확인. 유사 입지의 주택·토지 실거래 사례, 실제 건물 상태 및 토지 이용가치를 확인한 뒤 응찰 상한을 결정하세요. 감정가만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 명도·관리비·수선비. 실제 점유자가 확인되면 인도 절차와 협의 비용을 검토하세요. 목구조 건물의 누수·습기·노후 설비 및 유지보수 비용도 현장 점검이 필요합니다.
- 매각기일 원본 확인. 2026.11.04. 매각 전에 사건 진행상태, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서를 다시 확인하세요.
⑦ 종합 판단 — 권리 소멸보다 현장 불확실성이 크다
이 사건의 장점은 등기상 권리 소멸관계가 비교적 명확하다는 점입니다. 과거 속초농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 강현농업협동조합의 근저당이 말소기준입니다. 후순위 김해현 근저당 및 국세 압류등기는 매각으로 소멸하는 구조이며, 확인된 등기상 인수액은 0원입니다.
하지만 경매의 위험은 등기부에서 끝나지 않습니다. 본건은 임대관계가 미상이어서 점유자의 법적 지위와 보증금 인수 가능성이 아직 확정되지 않았습니다. 토지 남측 일부가 도로로 이용된다는 명세서 기재도 중요합니다. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 현장에 존재하는 시설과 공부상 현황을 함께 검토해야 합니다.
또한 신건 최저가 237,223,680원을 최근 실거래와 비교할 만한 검증된 기준가격이 없어, 현재 가격이 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 회차별로 매각가가 낮아지더라도 도로 이용 부분과 미확인 점유관계가 해소되지 않으면 투자 판단의 불확실성은 그대로 남습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 확인되지 않은 현장
춘천지방법원 2026타경10097은 등기상 말소 구조만 보면 복잡한 물건은 아닙니다. 강현농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하므로 등기상 인수금액은 0원으로 분석됩니다.
그러나 임대관계 미상, 남측 일부 도로 이용, 제시외 정자 포함, 단독주택 형태의 현장 이용상태는 입찰 전 반드시 확인해야 할 변수입니다. 실거래 비교가격도 검증되지 않은 만큼 신건 감정가를 곧바로 매력적인 가격으로 평가할 근거가 부족합니다.
결론은 ‘등기상 소멸관계는 양호, 현장·가격 판단은 보류’입니다. 이 물건은 유찰 횟수에 기대기보다 임차·점유관계와 토지 경계를 먼저 확인하고, 실제 이용가치에 맞춰 입찰 여부를 결정하는 접근이 적합합니다.
