대전지방법원 2023타경11408. 대전광역시 동구 낭월동 573 소재 다가구주택과 토지입니다. 토지면적은 321.5㎡이며, 건물은 2020.08.07 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물입니다. 소유자는 주식회사다사산업개발입니다.

2020.08.11 설정된 한밭새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며, 이후 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근저당권부채권에 근질권이 설정되었습니다. 국세·지방세 압류와 임차권등기도 다수 존재합니다. 등기 순위만 보면 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 소멸하는 구조지만, 다가구주택은 각 호실의 점유·전입·보증금·배당관계를 별도로 검토해야 한다는 점이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 임차권과 압류는 후순위

2023.12.13 한밭새마을금고의 신청으로 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 지방자치단체 압류 1건과 국가 압류 2건은 모두 말소기준권리 이후에 등기되었습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이나, 압류등기 말소와 실제 조세채권의 배당순위는 구분해야 합니다. 당해세 등 우선징수되는 조세가 있다면 배당액은 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 임차권등기 5건과 미확인 점유

이 물건은 다가구주택이므로 여러 호실의 임대차관계가 낙찰자의 위험 판단에 직접 영향을 줍니다. 등기부상 주택임차권등기 5건이 확인되고, 그 밖에도 현황조사와 매각물건명세서에 여러 점유자·전입자가 나타납니다.

확인된 임차권등기 5건은 모두 말소기준권리인 2020.08.11 이후에 전입한 것으로 나타나 기재된 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 갖추지 못한 후순위 임차권에 해당합니다. 다만 임차권등기 자체의 말소 여부와 실제 점유·배당관계는 최종 확인이 필요합니다.

박종설의 등기상 임차보증금 100,000,000원은 최초 보증금 120,000,000원 중 미반환 금액입니다. 위 5건은 보증기관의 대위·승계신고로 표시된 항목이 아닙니다. 확정일자 확인만으로 실제 배당금 수령이나 우선배당 순위가 확정되는 것은 아닙니다.

특히 202호에는 한승남과 조이슬이 서로 다른 전입일로 나타납니다. 이는 동일 호실의 임차관계 변동 또는 점유관계 확인이 필요한 지점이며, 두 사람의 현재 점유관계와 보증금 채권을 독립적으로 확정해서는 안 됩니다.

명세서에는 '기사항전', '한국토'라는 명칭의 배당요구 관련 기재도 있으나, 정확한 권리주체와 다른 임차인과의 관계를 확인해야 합니다. 이 기재를 별도의 확정된 임차인이나 보증금으로 중복 계산하지 않았습니다.

③ 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%

감정가 1,437,977,610원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 704,609,000원입니다. 감정가 대비 49% 수준으로 크게 내려왔지만, 감정가는 실거래 시세와 동일한 개념이 아닙니다.

특히 다가구주택은 토지·건물의 일괄 가치뿐 아니라 실제 임대수익, 공실, 점유관계, 유지보수 비용, 임차보증금 반환구조에 따라 실질 가치가 달라집니다. 감정가의 절반 수준이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

추가 유찰 회차는 가정한 시나리오입니다. 실제 매각기일과 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다. 미배당액은 담보채권의 예상 미회수액이며 매수인 인수액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 704,609,000원 가정)

현재 배당모형에서는 매각대금 704,609,000원 중 집행비용 9,446,090원을 제외한 695,162,910원이 근저당권 채권에 배당됩니다. 근저당권 채권최고액 기준 144,837,090원의 미배당이 발생하며 소유자 잔여금은 0원입니다.

위 배당은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 피담보채권액, 채권양도 및 근질권 관계, 당해세·조세채권의 우선순위, 임차인 최우선변제와 배당요구 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권액은 715,080,190원입니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 동구 낭월동 산내초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독·다가구주택, 근린생활시설, 상가주택, 근린공원, 창고시설, 소규모 공장, 아파트단지 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 토지. 대지면적 321.5㎡, 지목 대, 평지·정방형 토지이며 소로 한 면에 접합니다. 개별공시지가 기준은 795,700원/㎡입니다.
• 건물. 2020.08.07 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌과 석재 등으로 마감되어 있으며 위생·급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역 및 낭월지구 토지구획정리사업 지구단위계획구역에 해당합니다.
• 규제. 교육환경보호구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 관련 제한이 존재합니다. 교육환경보호구역의 세부 적용사항은 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 나타납니다. 다만 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 실제 현황과 평가범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 다가구주택은 개별 구분소유 아파트와 달리 건물·토지 전체를 거래해야 합니다. 실제 임대수익, 공실, 호실별 점유관계와 매수자금 규모가 매도 가능성과 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2020.08.11 한밭새마을금고 근저당권의 설정·이전·근질권 관계를 최신 등기부 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 임차권등기 5건. 박종설·오누리·이원용·김효근·조이슬의 전입일, 확정일자, 임차보증금, 배당요구 및 임차권등기 말소 여부를 각각 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자. 고소영·이혜영·천세빈·한승남·윤보라의 임대차계약, 실제 점유개시, 전입 이력과 보증금 액수를 확인해야 합니다. 대항력은 최종 판단 전까지 불확실성으로 관리해야 합니다.
• 202호 점유관계. 한승남과 조이슬의 동일 호실 기재를 확인하고 실제 임차인, 점유자, 임대차 승계 여부를 구분해야 합니다.
• 배당요구 관계. 명세서상 명칭이 불명확한 기재의 권리주체를 확인하고 기존 임차인과 중복되는지 검토해야 합니다.
• 국세·지방세. 동구 및 세무서 관련 압류 3건의 체납액과 우선순위를 확인해야 합니다. 예상배당표에는 당해세 및 임차인 최우선변제금이 별도로 반영되지 않았습니다.
• 현장 명도. 다수 호실이 존재하는 만큼 각 호실별 점유자, 퇴거 가능성, 인도명령 대상 및 명도비용을 사전에 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치, 면적, 이용상태와 감정평가상 포함범위를 원본 자료와 대조해야 합니다.
• 관리·수익 검증. 현재 임대료 수입, 공실, 시설관리비, 유지보수비, 체납 공과금 등을 확인한 후 실질 수익률을 판단해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 할인율만을 근거로 응찰하지 말고, 인근 유사 다가구주택의 실제 거래가격과 임대수익을 함께 검토해야 합니다.
• 입찰 직전 확인. 2026.11.04 매각기일의 진행 여부와 변경·정지·취하 가능성, 최신 매각물건명세서·현황조사서·등기부·감정평가서 및 법원 공고를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 절반이어도 확인할 것은 많다”

이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려온 가격입니다. 1,437,977,610원으로 감정된 다가구주택과 토지가 704,609,000원에 입찰 가능한 상태입니다.

그러나 권리관계를 자세히 살펴보면 단순한 저가 경매로 보기 어렵습니다. 임차권등기 5건, 보증금 미상 점유자들, 국세·지방세 압류 3건이 동시에 존재합니다. 말소기준권리 이후의 등기가 많다는 사실은 확인되지만, 각 호실의 실제 임대차관계와 배당·명도 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

현재 배당계산에서는 매수인 인수액이 0원이고, 최저매각가 기준 예상 실질취득액도 704,609,000원입니다. 하지만 실제 선순위 임차인이나 별도 인수권리가 확인된다면 실질취득액과 투자판단을 다시 계산해야 합니다.

또한 시장 실거래 및 임대수익에 대한 검증 없이 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다. 낮아진 최저가는 관심을 가질 이유일 뿐, 안전한 낙찰의 증거는 아닙니다.

종합 판단은 C등급. 등기상 말소기준은 비교적 명확하지만 미상 임차관계, 조세채권, 다수 호실의 점유·명도 부담과 시세 검증의 불확실성이 남아 있습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 임차관계와 실제 인수위험을 확정한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.