수원지방법원 2025타경719. 경기도 이천시 백사면 모전리의 그린캐슬 제1동 제2층 제202호입니다. 감정평가상 2016년 04월 21일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물에 있는 다세대주택 단위세대입니다. 최초 소유자는 이정훈이며, 홍전표가 2016년 05월 04일 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 146,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 신한은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

권리의 선후관계는 비교적 명료합니다. 2016.05.04 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기부에 매수인 인수권리가 보이지 않는다는 사실과 실제 점유자가 누구인지는 별개입니다. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 전입세대·점유·임차권 관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 미배당은 매수인 인수가 아니다

등기상 기준점은 2016.05.04 접수된 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 146,400,000원이고 채무자는 홍전표입니다. 해당 근저당권은 경매의 말소기준권리로서 매각에 의해 소멸합니다. 2025.06.25 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

현재 등기에서는 별도의 가압류·압류 등 후순위 부담이 확인되지 않습니다. 따라서 등기에 나타난 담보권만 기준으로 할 때 매수인이 승계할 금액은 0원으로 분석됩니다. 소유권보존과 소유권이전은 소유 이력이며, 매수인이 인수해야 하는 금전채무로 취급하지 않습니다.

임차인·점유관계 — 신고는 없지만 실제 임대관계는 미상

현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 다만 감정평가상 “임대관계는 미상임”으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 기타 점유자인지 확정할 수 없습니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 사실만으로 임차인 존재 가능성이나 대항력 문제까지 배제해서는 안 됩니다.

② 가격 판단 — 134,000,000원이 싼지는 아직 모른다

이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정가와 최저매각가격은 모두 134,000,000원으로 같습니다. 권리·배당 모형상 매수인 인수 추정액은 0원이므로, 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득 추정액도 134,000,000원입니다. 이는 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비 등 부대비용을 제외한 금액입니다.

그러나 같은 지역 또는 비교 가능한 다세대주택의 최근 실거래가격과 거래 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 134,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 적정가격이라고 평가할 수도 없습니다.

유찰 시나리오는 각 회차 최저매각가격에 낙찰되고 매수인 인수액이 0원이라는 가정입니다. 실제 낙찰가격과 최종 취득비용은 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)

최저매각가격 134,000,000원으로 매각된다고 가정하면, 집행비용 2,676,000원을 공제한 131,324,000원이 신한은행 근저당권 배당액으로 추정됩니다. 채권최고액 146,400,000원 대비 15,076,000원이 미배당으로 남으며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 계산됩니다.

여기서 구별해야 하는 점은 신한은행의 경매 신청 청구액은 106,286,022원이라는 사실입니다. 예상배당표는 실제 확정 채권액이 아니라 근저당 채권최고액을 기준으로 작성된 시뮬레이션입니다. 따라서 신한은행의 실제 배당액이나 확정 부족액이 표와 같다고 단정할 수 없으며, 최종 배당은 채권계산서와 배당절차에 따라 달라집니다.

근저당 채권최고액 기준의 추정 배당입니다. 실제 채권액, 당해세, 우선변제 대상 임차인, 집행비용 등의 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 모전현대아파트 남측에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설·아파트·다세대주택·단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 비교적 용이합니다. 접하는 청백리로변에 버스정류장이 있으며, 서측 인근에는 70번 국지도 이여로, 북서측 인근에는 3번 자동차전용도로 백사인터체인지가 위치합니다.
• 건물. 2016.04.21 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 202호입니다. 외벽은 치장벽돌 및 일부 돌 붙임 마감, 창호는 하이샤시 2중창이며 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 있습니다.
• 도로·토지. 부정형 토지로서 남동측 접면 도로와 대체로 등고 평탄합니다. 남동측으로 차도와 인도가 분리된 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)·가축사육제한구역· 상대보호구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역에 해당합니다.
• 건축물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택으로서 동일 단지의 대규모 아파트와 같은 거래 기반을 전제할 수 없습니다. 실제 매매 사례, 인근 경쟁 매물, 건물·호실 상태를 확인해야 환금성과 적정 매도가격을 판단할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유관계 최우선 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 전입세대 확인, 실제 방문 조사를 통해 현재 점유자를 확인해야 합니다.
• 임차인 대항력 조사. 임차인이 확인되면 전입일·점유개시일·보증금·확정일자· 배당요구 여부와 말소기준권리인 2016.05.04의 선후관계를 대조해야 합니다. 선순위 대항력과 미배당 보증금이 확인될 경우 실질취득액을 재산정해야 합니다.
• 최신 매각물건명세서 대조. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권, 인수되는 권리 및 특별매각조건이 있는지를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
• 신한은행 채권액 확인. 근저당 채권최고액 146,400,000원과 신청 청구액 106,286,022원은 서로 다릅니다. 예상배당액을 확정 채권액으로 오해하지 말고 채권계산서와 배당 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 최근 매매가격 조사. 그린캐슬과 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격, 매물가격, 거래 감소나 하락 여부를 확인해 134,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 건축물·내부 상태 확인. 실제 호실의 누수, 결로, 설비 작동, 내부 수리 상태, 공용부분 유지관리 상태 및 건축물대장상 이용관계를 확인해야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 점유자가 확인되지 않은 상태이므로 명도 소요와 공용부분 관리비 체납 여부를 조사하고 필요한 비용을 취득예산에 반영해야 합니다.
• 입찰가격 상한 설정. 최저가격이나 유찰 할인율이 아닌 검증된 최근 시세와 예상 총취득비용을 기준으로 응찰 가능가격을 정해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 신건 가격은 아직 검증 전”

이천 그린캐슬 202호는 등기상 권리구조가 복잡하지 않습니다. 2016년 신한은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 배당 모형에서는 신한은행 근저당에 15,076,000원의 미배당이 발생하지만, 그 금액은 매수인이 떠안는 보증금이나 채무가 아닙니다.

그럼에도 이 물건을 곧바로 안전하고 저렴한 경매물건으로 평가하기는 어렵습니다. 임차인 신고가 없더라도 감정평가상 임대관계가 미상이고, 현재 점유상황과 전입·보증금 관계가 확정되지 않았기 때문입니다. 또한 최근 실거래 시세를 확인하지 못한 상태에서 134,000,000원의 신건 최저가격에 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다.

결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 응찰 판단은 보류입니다. 우선 실제 임차인 및 점유관계를 조사하여 매수인 인수액을 확정하고, 최근 비교 가능한 실거래로 가격을 검증해야 합니다. 이 두 가지가 확인된 이후에야 신건 입찰 여부와 적정 응찰가격을 판단할 수 있습니다.