수원지방법원 2025타경823. 경기도 양평군 양평읍 백안리 더파라곤 103동 1층 101호가 경매에 나왔습니다. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층에 자리한 다세대주택으로, 방 3개·거실·주방·욕실 2개를 갖춘 주거용 물건입니다. 소유자는 김종빈이며, 2022년 12월 소유권을 이전받으면서 농협은행에 채권최고액 228,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 경기신용보증재단 가압류가 붙고 농협은행의 임의경매가 개시된 구조입니다.
핵심은 등기상 권리의 정리와 실제 매입가격의 적정성을 구분하는 것입니다. 선순위로 보일 수 있는 한국양봉농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 농협은행 근저당이 말소기준권리가 됩니다. 그러나 현황상 임대관계가 명확하게 확인된 것은 아니며, 거래시세 비교 자료도 부족합니다. 따라서 등기상 안전하다는 이유만으로 신건 감정가에 응찰할 근거가 충분하다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경823 (임의경매 · 여주지원 경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 백안리 386-1 더파라곤 제103동 제1층 제101호 도로명주소: 경기도 양평군 양평읍 백안길31번길 12 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 4층 중 1층 101호 |
| 이용상태 | 방 3개 · 거실 · 주방 · 욕실 2개 |
| 건물 준공 | 2022.10.28 · 더파라곤(103동) 8세대 |
| 소유자 | 김종빈 (2022.12.07 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 입찰 단계 | 0회 유찰 · 감정가의 100% |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 210,431,008원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 · 확인된 임차인 신고 없음 |
| 등기상 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 말소 여부가 핵심
이 물건의 등기에서 가장 먼저 확인할 부분은 2022년 11월 한국양봉농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액이 1,440,000,000원이고 공동담보가 설정됐던 권리이지만, 2022.12.07 일부포기를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매각에서 매수인이 승계해야 하는 존속 선순위 근저당으로 계산하지 않습니다.
| 권리 | 권리자 | 금액 | 매각 후 처리 |
|---|---|---|---|
| 을구 1번 근저당 | 한국양봉농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 이미 말소 |
| 을구 3번 근저당 | 농협은행 | 228,800,000원 | 말소기준 |
| 갑구 3번 가압류 | 경기신용보증재단 | 43,050,000원 | 소멸 |
| 갑구 4번 임의경매 | 농협은행 | — | 소멸 |
임차인 신고로 확인된 인원은 0명입니다. 다만 감정평가에서는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 이를 실제 임차인 부재나 소유자 직접 점유의 확정 근거로 삼을 수 없습니다. 현장 점유자와 전입세대, 임대차계약, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 최저가보다 중요한 것은 거래 근거
더파라곤 103동은 2022.10.28 준공된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 감정가는 219,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일합니다. 아직 유찰되지 않았으므로 감정가의 100%에서 경매가 시작됩니다.
다만 이 건물의 비교 가능한 실거래가격이나 최근 거래 추세가 확인되지 않아, 감정가와 실제 매매시세 사이에 어느 정도 차이가 있는지 검증하기 어렵습니다. 따라서 최저가 219,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 건물명 | 더파라곤(103동) |
|---|---|
| 세대수 | 8세대 |
| 준공일 | 2022.10.28 |
| 감정가 | 219,000,000원 |
| 현재 최저가 | 219,000,000원 (감정가 100%) |
| 실거래 비교 | 동일 조건의 비교거래 확인 필요 |
| 최근 가격 추세 | 판단 유보 |
| 경매 유찰 이력 | 현재 0회 유찰 |
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,866,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 228,800,000원 | 215,134,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 43,050,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,866,000원은 추정치입니다. 농협은행 배당액은 채권최고액 기준 시뮬레이션이며, 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 210,431,008원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
현재 최저가로 낙찰된다는 가정에서 매각대금은 집행비용과 농협은행 근저당 배당에 모두 사용됩니다. 경기신용보증재단은 예상배당 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다. 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 전체 예상 미배당액은 56,716,000원입니다.
중요한 점은 채권자의 미배당과 매수인의 인수액은 서로 다르다는 것입니다. 배당받지 못한 근저당권·가압류 채권이 존재하더라도 해당 권리가 매각으로 소멸한다면, 그 미배당액이 그대로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 이 분석에서 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당
현재 신건에서 1회·2회 유찰이 발생할 경우의 가격과 예상배당을 비교하면 다음과 같습니다. 이는 유찰을 가정한 시뮬레이션으로, 향후 실제 매각 일정이나 낙찰가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
| 구분 | 최저가 | 채권배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 219,000,000원 | 215,134,000원 | 56,716,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 175,200,000원 | 171,947,200원 | 99,902,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 140,160,000원 | 137,397,760원 | 134,452,240원 | 0원 |
이 시나리오에서는 최저매각가가 낮아질수록 채권자에게 배당되는 금액이 줄고 미배당액이 증가합니다. 반면 현재 파악된 등기상 소멸권리만 기준으로 하면 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 유찰에 따라 최저가가 낮아진다고 해서 곧바로 시세보다 싸지는 것은 아닙니다. 175,200,000원이나 140,160,000원 역시 비교 가능한 실거래 및 실제 점유관계가 확인된 뒤에야 투자 적정성을 판단할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 양평읍 백안리 소재 백안1리마을회관 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·농경지·아파트단지가 혼재하는 성숙 중인 주거지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다. 외벽은 벽돌붙임 및 징크판넬, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 알미늄샷시로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기 및 중앙현관 보안장치가 구비되어 있습니다.
- 도로. 사다리형 평지에 자리하며 북서측으로 세로한면에 접합니다. 토지면적은 636.0㎡로 확인되며, 이는 개별 호수의 전용면적이 아닌 토지 정보입니다.
- 토지 이용. 계획관리지역, 주거개발진흥지구(백안), 제2종지구단위계획구역 및 주거용지에 해당합니다. 공시지가는 277,600원/㎡입니다.
- 환경·개발 규제. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역), 배출시설설치제한지역, 하수처리구역 등 다수의 토지이용 규제가 적용됩니다. 추후 증축이나 개발계획이 있다면 관련 제한을 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 수선 상태와 누수 등은 현장 점검이 필요합니다.
- 환금성. 103동은 8세대 규모로, 거래량이 풍부한 대단지와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다. 실제 매도 가능가격과 매수 수요는 인근 유사 다세대 거래사례로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소된 선순위 근저당 재확인. 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당은 2022.12.07 이미 말소됐습니다. 최신 등기부에서 말소 상태를 재확인하세요.
- 말소기준 확인. 농협은행 근저당 설정일 2022.12.07을 기준으로 후순위 권리의 소멸관계를 확인하세요.
- 점유관계 조사. 임차인 신고가 없더라도 감정평가상 임대관계 미상입니다. 전입세대확인서·현황조사서·매각물건명세서·확정일자와 실제 점유자에 대한 현장조사를 대조하세요.
- 임차보증금 인수 가능성. 실제 임차인이 발견되면 말소기준권리와 대항요건의 선후, 배당요구·보증금 규모를 검토해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 확인되면 현재 인수액 0원 판단은 변경될 수 있습니다.
- 매입가격 검증. 현재 최저가 219,000,000원을 적정하다고 단정하지 말고, 인근 동일 규모·준공시기·층별 다세대의 최근 실거래와 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 175,200,000원, 2회 유찰 시 140,160,000원으로 가정돼 있습니다. 실제 매각기일과 최저가를 다시 확인한 뒤 입찰예산을 수립하세요.
- 관리비·점유 이전. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 및 점유자 인도 절차와 관련된 비용을 별도로 확인하세요.
- 공부·현장 대조. 1층 101호의 실제 내부 상태, 진입도로, 채광, 주차, 누수 및 건물 유지관리 상태를 확인하세요.
- 등기·배당 원본 대조. 근저당의 채권최고액과 실제 확정채권액은 다를 수 있습니다. 배당표는 추정치이므로 입찰 전 최신 등기사항증명서와 법원 매각서류를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격 판단은 아직 보류”
양평 더파라곤 103동 101호는 등기상 권리관계가 비교적 명확한 물건입니다. 앞선 한국양봉농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 농협은행 근저당과 후순위 가압류는 경매 매각으로 소멸합니다. 이에 따라 현재 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 예상 미배당액이 56,716,000원이라는 배당구조는 채권자 관점의 결과일 뿐, 매수자가 저렴하게 취득한다는 증거가 아닙니다. 특히 건물은 8세대 규모의 다세대주택이고, 적절한 실거래 비교자료가 부족합니다. 여기에 임대관계도 미상인 상황이므로 권리와 시장가격, 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
따라서 이 물건은 종합 C등급으로 평가합니다. 권리상 인수 위험이 작다는 장점은 있지만, 시세 검증이 불충분하고 실제 임대관계가 확인되지 않았으며 소규모 다세대주택 특유의 환금성 검토도 필요하기 때문입니다.
결론은 ‘등기상 권리는 양호, 가격과 점유는 확인 후 판단’입니다. 감정가 219,000,000원에 즉시 응찰할지, 향후 유찰가격을 검토할지는 실제 거래사례와 점유조사를 마친 다음 결정하는 것이 합리적입니다.
