수원지방법원 2025타경882. 경기도 이천시 안흥동 이천안흥주공아파트1단지 101동 601호에 대한 강제경매입니다. 신청채권자는 이천신용협동조합이고 청구금액은 4,606,583원입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 186,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그런데 경매를 신청한 채권자의 청구금액보다 훨씬 큰 177,500,000원의 선순위 전세권이 있어 배당과 인수 관계가 이 사건의 핵심입니다.
1997년부터 설정되었던 주택은행 근저당권들은 2012년 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 2021.12.16 설정된 한국전력공사의 전세권, 2023.11.07 변경된 전세금, 그리고 2025.06.16 신한카드 가압류입니다. 선순위 전세권은 후순위 권리와 소멸 여부 판단이 다르므로 배당표상 인수액이 0원이라는 이유만으로 권리분석을 끝낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경882 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 안흥동 469 이천안흥주공아파트1단지 101동 6층 601호 |
| 도로명주소 | 경기도 이천시 증신로25번길 69 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 101동 15층 중 6층 |
| 건물구조 | 피씨조 경사지붕 · 1997.05.02 사용승인 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 · 난방·급배수·승강기설비 |
| 등기상 소유자 | 김승룡 · 2023.02.20 소유권이전등기(거래가 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이천신용협동조합 / 4,606,583원 |
| 말소기준권리 | 2025.06.16 신한카드 주식회사 가압류 · 5,294,005원 |
| 선순위 전세권 | 177,500,000원 · 서울보증보험주식회사로 이전등기 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 전세권
말소기준인 신한카드 가압류 이후에는 소상공인시장진흥공단 가압류, 강제경매개시결정, 이천시 압류, 서울보증보험 가압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
특히 이 사건 예상배당에서는 선순위 전세권에 177,500,000원 전액을 배당하는 것으로 계산했습니다. 하지만 이는 전세권자가 적법하게 배당받고 해당 권리가 소멸한다는 전제를 둔 계산입니다. 선순위 전세권이 존속하는 경우에는 배당표상 인수액 0원이라는 수치와 실제 매수인 부담이 일치하지 않을 수 있습니다.
② 점유·임차 분석 — 천성구의 권리 확인이 필수
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천성구 | 2025.02.27 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미확정 |
현황조사·매각물건명세서에 나타난 점유자 1명입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
여기서 확인해야 할 점은 천성구가 선순위 전세권과 어떤 관계에 있는지입니다. 등기부상 전세권은 처음 한국전력공사 명의로 설정되었으며 이후 서울보증보험주식회사로 이전되었습니다. 반면 전입자로 기재된 사람은 천성구입니다. 이들이 같은 임대차관계에서 비롯된 것인지, 별도 임대차가 존재하는지는 추가 확인이 필요합니다.
서울보증보험주식회사의 전세권 이전등기는 전세금반환채권 양도에 따른 것입니다. 따라서 이를 별도의 신규 임차인이나 별도 보증금으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 다만 전세권 이전과 서울보증보험의 가압류가 동일한 채권을 대상으로 하는지도 원본 권리서류로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,404,000원 |
| 1. 선순위 전세권 · 서울보증보험 승계 | 177,500,000원 | 177,500,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 5,294,005원 | 5,096,000원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 7,582,193원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 이천신용협동조합 | 4,606,583원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 | 32,809,313원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,404,000원과 전세권 177,500,000원을 우선 배정하고 신한카드에 5,096,000원을 배당하는 가정입니다. 채권자 총 미배당액은 45,196,094원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리 위험은 별개
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 186,000,000원 | 45,196,094원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 148,800,000원 | 81,875,294원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 119,040,000원 | 111,218,654원 | 0원 |
시세 대비 가격 메리트를 판단하기 위한 확인된 최근 실거래 비교값은 없습니다. 따라서 감정가 186,000,000원이 현재 시장가격보다 싼지 비싼지를 확정할 수 없습니다. 특히 실질취득금액에 추가 인수 부담이 생길 가능성이 남아 있으므로 권리 확인이 시세 판단보다 먼저입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 안흥동 소재 안흥초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 주상용 시설 등이 혼재하며 생활시설 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내 각 방향으로 연결되는 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 1997.05.02 사용승인된 피씨조 경사지붕 15층 건물의 6층 세대입니다. 난방설비, 위생·급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 폐문 및 관계인 부재로 발코니 확장 여부와 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트 용도로 이용되는 기존 주거단지이지만 최근 실거래 가격과 거래량을 확인하지 못한 상태이므로 실제 매각 가능 가격과 환금성 수준을 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권. 2021.12.16 설정된 전세권과 2023.11.07 전세금 변경, 2025.11.24 이전등기의 효력 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 전세권 소멸 조건. 배당표상 177,500,000원 전액 배당이 실제로 가능한지, 매각으로 전세권이 말소되는지 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 점유자 천성구. 2025.02.27 전입의 경위, 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 중복 채권 여부. 서울보증보험의 전세권 이전과 가압류가 동일 채권에 관련된 것인지 확인해야 합니다. 동일 채권이면 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 조세채권. 이천시 압류가 있으므로 체납세금의 종류와 법정기일, 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 명도 위험. 점유자와 전세권자의 관계가 확정되지 않았으므로 명도 상대방, 점유권원 및 인도 절차를 사전에 검토해야 합니다.
- 미납 관리비. 공동주택의 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 단지·유사 층·유사 면적의 최근 거래와 실제 매물을 확인한 뒤 권리 인수 가능액을 포함한 실질취득금액을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류를 확인하고 필요하면 법률전문가의 검토를 받아야 합니다.
맺으며 — “배당표상 인수 0원 ≠ 권리 위험 0원”
이천안흥주공아파트1단지 101동 601호의 핵심은 최저매각가 186,000,000원 자체가 아닙니다. 그보다 먼저 설정된 177,500,000원의 전세권, 그리고 말소기준권리 이전에 전입한 천성구의 대항력 가능·미상 상태입니다.
예상배당에서는 전세권에 전액 배당하여 매수인 인수액을 0원으로 계산했지만, 실제 권리 소멸 여부를 확인하지 않은 이상 그 수치를 확정값으로 받아들여서는 안 됩니다. 전세권이 존속하거나 별도 대항력 있는 임차인의 보증금이 인수된다면 실질취득금액은 최저매각가보다 높아질 수 있습니다.
신청채권자 이천신용협동조합의 청구금액은 4,606,583원이지만 예상배당액은 0원이고, 신건에서 채권 전체 미배당액은 45,196,094원입니다. 이는 배당재원의 대부분이 선순위 전세권에 배정되는 구조임을 보여줍니다.
결론은 권리 위험 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 전세권의 배당·말소 여부, 점유자의 임대차보증금과 대항력, 실제 시장가격을 확인한 다음에야 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 낮은 최저가보다 중요한 것은 낙찰 후 실제로 얼마를 부담해야 하는가입니다.
