수원지방법원 2025타경946. 경기도 이천시 부발읍 응암리 다솜아파트 101동 1101호가 경매에 나왔습니다. 철근콘크리트조 15층 건물의 11층에 위치한 아파트로, 감정평가상 방 2개와 거실·주방·욕실·현관·발코니를 갖춘 주거용 물건입니다. 현 소유자 김보라 씨가 2021년 5월 11일 95,000,000원에 취득했고, 같은 달 28일 우리은행 앞으로 채권최고액 68,530,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 2025년 10월 22일 우리은행의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매 신청 청구액은 66,274,326원입니다. 등기상 현재 경매와 관련된 핵심 권리는 우리은행 근저당권이며, 과거에 설정됐던 다른 근저당권과 전세권은 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현 단계에서 확인되는 매수인 인수 권리는 없습니다.

하지만 권리가 깨끗하다는 사실과 적정가격에 매수한다는 것은 완전히 다른 문제입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않아 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 현재 시세를 보여 주는 최근 실거래 비교가 확인되지 않는 상황에서, 과거 매매가보다 낮게 나왔다는 이유만으로 저가 매수 기회라고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 권리는 정리됐고 우리은행 근저당이 기준이다

이 물건의 등기부에는 과거 신탁 소유권과 여러 담보권, 전세권이 등장합니다. 오래된 권리가 많아 보인다고 해서 모두 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 중요한 것은 현재 유효한 권리인지, 그리고 매각으로 소멸하는지입니다.

2001년 한국주택은행 명의의 근저당권은 공동담보에 관한 과거 등기이며 이미 말소됐습니다. 김종영 명의로 2001년 설정된 전세금 26,000,000원의 전세권도 2009년 9월 16일 해지로 말소됐습니다. 2009년 신한은행에 설정됐던 채권최고액 54,000,000원의 근저당권 역시 2021년 5월 11일 말소됐습니다.

현재 말소기준이 되는 것은 2021년 5월 28일 접수된 을구 7번 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정 등기는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 채권최고액 68,530,000원이 낙찰자에게 그대로 넘어가는 구조가 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인 없음, 실제 점유는 별도 확인

현재 확인된 임차인 정보에는 대항력이나 우선변제권을 주장하는 사람이 나타나지 않습니다. 과거 김종영 명의의 전세권은 이미 말소된 권리이므로 현재 인수할 보증금으로 계산하지 않습니다.

다만 임차인이 확인되지 않았다는 것과 실제로 집이 비어 있다는 것은 다릅니다. 소유자 또는 제3자가 점유하고 있을 수 있으므로, 현황조사서·매각물건명세서 및 현장 방문을 통해 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다. 명도 협의 또는 인도 절차에 따른 비용과 시간도 별도로 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)

현재 최저가인 78,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 약 1,804,000원과 우리은행 근저당 채권최고액 68,530,000원을 배분한 뒤 7,666,000원이 소유자에게 남는 계산입니다.

다만 여기서 반드시 구분할 사항이 있습니다. 우리은행의 경매 신청 청구액은 66,274,326원이고, 위 배당표의 68,530,000원은 근저당 채권최고액을 적용한 모의 배당액입니다. 실제 배당은 확정된 피담보채권액, 이자, 집행비용, 세금 및 우선변제 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 7,666,000원을 확정적인 소유자 수령액으로 보아서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 부족액은 늘어도 인수액은 0원

현재는 감정가 전액인 78,000,000원에서 시작하는 신건입니다. 아래는 감정가 대비 80%, 64%까지 최저가가 내려가는 경우를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 유찰이 실제로 발생하거나 다음 기일의 최저가가 확정됐다는 의미는 아닙니다.

1회 유찰 가정에서는 우리은행에 60,876,800원이 배당되고 7,653,200원의 미배당액이 발생합니다. 2회 유찰 가정에서는 배당액이 48,621,440원, 미배당액은 19,908,560원으로 변합니다.

여기서 중요한 점은 미배당 채권과 매수인 인수 채무는 다르다는 사실입니다. 이 물건의 우리은행 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 추가로 상환하는 구조가 아닙니다. 현재 확인된 권리관계가 유지된다면 어느 가정 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 시세 비교 — 2021년 거래가와 현재 시세는 구분해야 한다

등기부상 확인되는 소유권이전 거래는 다음과 같습니다. 이는 이 물건의 과거 취득 이력을 보여 주지만, 현재 시장에서 실제 매도할 수 있는 가격을 보증하지는 않습니다.

현 소유자는 2021년 이 물건을 95,000,000원에 취득했습니다. 현재 최저매각가는 78,000,000원으로 과거 취득가보다 낮지만, 이 차이만으로 현재의 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.

실제로 중요한 비교 대상은 최근 12개월 동일 또는 유사 평형 실거래, 가장 최근 거래가격, 최근 가격 추세입니다. 특히 이천시 부발읍의 동일 단지·유사 층수 거래를 확보해야 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 경기도 이천시 부발읍 가산리 소재 가산초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 취락지대, 아파트단지, 근린생활시설, 농경지와 후면 공장지대가 혼재하는 지역입니다. 순수 대규모 주거단지 중심 입지와는 다른 주변 환경을 고려해야 합니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다. 차량 접근성과 대중교통 이용 편의성을 구분해서 살펴볼 필요가 있습니다.
• 건물 구조 및 연식. 철근콘크리트조 철골트러스지붕의 15층 건물이며, 사용승인일은 2001년 8월 2일입니다. 오래된 공동주택이라는 점에서 실내 수리 상태, 공용부 유지관리 상태, 장기수선 필요성을 확인해야 합니다.
• 설비. 급·배수 등 위생설비, 승강기, 소방설비, 도시가스 공급설비가 있으며 난방은 개별난방입니다. 시설의 실제 작동 상태와 노후도는 현장 점검이 필요합니다.
• 도로 접근. 아파트 단지 남서측으로 진출입이 가능하고 외곽 공도와 연결됩니다. 차량 접근 여건은 무난하나, 실제 주차 환경은 별도 확인이 필요합니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구(응암지구), 제2종지구단위계획구역에 해당합니다. 자연보전권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역도 포함돼 있습니다.
• 위반건축물 및 공부 차이. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이에 관한 특이사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 농경지와 공장지대가 혼재하는 주변 환경, 건물 연식 및 대중교통 이용 여건은 향후 매수 수요를 검토할 때 중요한 요소입니다. 실제 거래 빈도와 매도 소요기간을 확인해야 하며, 현재 가격에서 충분한 환금성이 확보된다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 실거래 확인. 동일 단지 또는 유사 주택의 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 확인하세요. 신건 최저가 78,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 확인하는 것이 최우선입니다.
• 말소기준권리 재확인. 2021.05.28 우리은행 근저당권을 기준으로 최신 등기사항전부증명서를 다시 확인하세요. 이전의 한국주택은행·신한은행 근저당 및 김종영 전세권이 말소된 상태인지 대조해야 합니다.
• 점유 및 명도 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 실제 거주자와 점유 원인은 확인해야 합니다. 점유자가 소유자인지, 제3자인지에 따라 명도 협의와 인도 절차가 달라질 수 있습니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 특별매각조건, 매수인 인수 사항, 임차관계 및 법원 고지사항을 입찰 전에 직접 확인하세요.
• 신청 청구액과 배당액 구분. 경매 신청 청구액 66,274,326원과 근저당 채권최고액 68,530,000원은 서로 다른 개념입니다. 예상배당표는 후자를 기준으로 한 시뮬레이션이므로 실제 채권 신고액과 배당 순위를 대조하세요.
• 유찰 시나리오 활용. 감정가 80%인 62,400,000원 및 64%인 49,920,000원은 유찰 가정 가격입니다. 실제 최저가와 기일은 법원 공고로 확인하고, 시세 검증 없이 유찰 자체를 매수 근거로 삼지 마세요.
• 건물 노후도 점검. 사용승인일이 2001.08.02인 만큼 누수, 난방, 창호, 배관, 승강기 및 공용시설 관리 상태를 현장에서 살펴보세요.
• 체납 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 여부 및 공용부분 관리비 승계 가능성을 확인하세요. 권리상 인수액 0원과 관리비 등의 부대 부담은 구분해야 합니다.
• 입찰 자금 계획. 낙찰대금 외 취득세, 등기비용, 명도비용, 수리비 등 추가 지출을 별도로 고려하세요. 권리상 실질취득액 추정치에는 이러한 비용이 포함되지 않습니다.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기부, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서와 법원 매각공고를 확인하고, 현장조사 결과에 따라 최종 판단하세요.

맺으며 — “권리는 긍정적, 가격은 검증 후”

이천 다솜아파트 101동 1101호는 권리구조가 비교적 단순한 아파트 경매입니다. 2021년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 과거의 근저당권과 전세권은 이미 정리됐습니다. 확인된 임차인도 없어 현재 분석상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

배당 시뮬레이션에서도 현재 신건부터 1회·2회 유찰 가정까지 매수인 인수액은 변하지 않습니다. 근저당권자의 미배당 채권이 증가하더라도 그 금액을 낙찰자가 추가 부담하는 구조는 아닙니다. 이 점은 권리분석상 긍정적입니다.

그러나 낙찰대금 78,000,000원이 적정한 가격인지는 아직 별개 문제입니다. 현재 확인되는 2021년 매매가 95,000,000원은 현재 시세를 입증하지 못합니다. 최근 실거래를 확보하지 않은 채 과거 취득가보다 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다.

또한 2001년 사용승인된 건물의 노후도, 농경지·공장지대가 혼재하는 주변 환경, 실제 점유관계 및 향후 매각 가능성까지 살펴봐야 합니다.

최종 결론은 “권리상 검토 가능, 현재 가격의 투자 매력은 판정 보류”입니다. 핵심은 단순히 유찰을 기다리는 데 있지 않습니다. 최근 실제 거래가격과 물건 상태를 확인한 다음, 추가 비용을 고려해 매수가격의 적정성을 판단하는 것이 우선입니다.