수원지방법원 2025타경30951. 경기도 양평군 강하면 전수리 1024-4 소재 근린시설 및 토지의 임의경매 사건입니다. 감정평가서상 건물은 철근콘크리트구조 및 시멘트벽돌조의 4층 숙박시설이며, 1층은 소매점과 사무소로 이용되고 있습니다. 토지면적은 635㎡입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 1,265,351,200원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
현재 소유자는 김우진이며, 2021년 5월 7일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 2021년 9월 17일 설정된 양평농업협동조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전되었고, 이를 기초로 경매가 진행되고 있습니다. 다만 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 존재해 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 인수 부담이 없어지는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30951 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 강하면 전수리 1024-4 |
| 등기부 기재 도로명주소 | 경기도 양평군 강상면 강남로 298 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 감정 이용상태는 숙박시설(1층 소매점 및 사무소) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 및 시멘트벽돌조 경사슬라브지붕 4층 숙박시설 |
| 토지 | 635㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 상업용 |
| 소유자 | 김우진 (2021.05.07 소유권이전) |
| 감정가 | 1,265,351,200원 |
| 최저매각가 | 1,265,351,200원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 962,466,187원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 이동 가능한 창고 제외 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 가등기가 핵심
말소기준권리는 2021.09.17 양평농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 1,080,000,000원이고, 2024.10.31 농업협동조합자산관리회사에 확정채권 양도를 원인으로 이전되었습니다.
말소기준 이후 설정된 정택상의 근저당권과 이광년의 가등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 이광년의 가등기는 단순한 후순위 근저당과 달리 매매예약을 원인으로 하는 시기부 소유권이전청구권가등기로 기재되어 있으며, 담보가등기 해당 여부도 확인이 필요합니다.
을구 30번에는 방현숙 명의의 채권최고액 300,000,000원 근저당권이 2021.09.30 설정된 이력이 있습니다. 이후 2023.07.24 전종채에게 근저당권이 이전된 기록도 존재합니다. 원 근저당권의 말소 여부와 이전등기의 현재 효력은 최신 등기사항전부증명서에서 대조할 필요가 있습니다. 예상배당에는 이 권리의 별도 배당액이 반영되어 있지 않습니다.
② 임차인 현황 — 실제 조사된 임차인 8명
현황조사 및 매각물건명세서 등에 나타난 임차인은 총 8명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않아, 각 임차인을 개별적으로 검토해야 합니다. 최미연을 제외한 임차인들은 기재된 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유 및 사업자등록 관계가 충분히 확인되지 않은 임차인에 대해서는 추가 조사가 필요합니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최미연 1층 62.5㎡ |
2021.08.03 | 20,000,000원 월 1,000,000원 |
대항력 있음 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 채혜정 1층 104호 26㎡ |
2022.10.20 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 유준희 18㎡ |
2023.07.30 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍은정 | 2023.09.11 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)디에스라운지 49.587㎡ |
2023.12.07 | 100,000,000원 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 스카이뷰 1층 33.058㎡ |
2024.06.04 | 보증금 미상 월 300,000원 |
후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 심황남 | 2025.01.02 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 정종오 | 2025.01.24 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
후순위 임차인의 보증금이 모두 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 반대로 후순위로 분류되어 있다는 이유만으로 모든 명도 부담이 사라지는 것도 아닙니다. 이 물건은 임차인별 점유 구역이 나뉘어 있어 매각 후 인도·명도 가능성 및 시설 운영의 연속성을 함께 검토해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 실질취득액을 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,265,351,200원입니다. 그러나 최미연의 인수보증금 20,000,000원을 더하면, 신건 최저가로 낙찰받는 경우의 실질취득액은 1,285,351,200원이 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수보증금 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 1,265,351,200원 | 20,000,000원 | 1,285,351,200원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 1,012,280,960원 | 20,000,000원 | 1,032,280,960원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 809,824,768원 | 20,000,000원 | 829,824,768원 |
각 회차의 낙찰금액을 해당 회차 최저매각가로 가정하고, 확인된 인수보증금 20,000,000원을 합산한 계산입니다. 취득세·명도비용·시설 보수비 등은 포함하지 않았습니다.
이 물건은 확인된 선순위 보증금이 각 회차의 예상 낙찰금액보다 작아, 위 시나리오에서는 인수보증금이 동일하게 반영됩니다. 따라서 유찰 시 실질취득액도 낮아지지만, 최저매각가가 낮아진다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,265,351,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 15,053,512원 |
| 인수 · 임차인 최미연 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 29번 근저당권 · 양평농업협동조합 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 2. 을구 31번 근저당권 · 정택상 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 70,297,688원 |
집행비용 15,053,512원과 근저당권 배당액은 제공된 예상배당 계산에 따른 추정치입니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 것으로 실제 확정채권액 및 최종 배당액과 다를 수 있습니다. 최미연의 보증금 20,000,000원은 배당금이 아닌 매수인 인수액이므로 매각대금 배분 도넛에 포함하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 실제 소유자 잔여금도 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 강하면 전수리 소재 S-oil주유소 북동측 인근입니다. 주변에는 숙박시설·근린생활시설·카페 등이 혼재하는 지방도변 상가지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 북서측으로 접한 강남로변에 마을버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 시멘트벽돌조 경사슬라브지붕 4층 숙박시설입니다. 1층은 소매점과 사무소로 사용 중이며, 위생·급배수·난방·화재탐지·소방시설 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 635㎡의 대지로, 평지·사다리형이며 도로접면은 소로한면입니다. 토지의 이용상황은 상업용으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역에 해당하며, 수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·하수처리구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 758,300원/㎡입니다.
- 공부 관계. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 임대 관계는 미상으로 평가되어 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 숙박시설과 근린시설의 복합 이용 부동산이므로 주거용 아파트보다 매수자층이 제한될 수 있습니다. 실제 환금성은 숙박업 운영 가능성, 임대수익, 시설 상태 및 주변 거래사례에 따라 달라집니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금. 최미연의 전입일 2021.08.03과 보증금 20,000,000원을 기준으로 실제 점유 및 대항력 유지 여부, 우선변제권과 배당 가능성을 확인하세요. 인수 가능 금액은 입찰가와 별도로 반영해야 합니다.
- 다수 임차인·명도. 조사된 임차인 8명의 실제 점유 여부와 점유 부분을 확인하고, 보증금 미상 임차인들의 계약서·사업자등록·확정일자 및 배당요구 여부를 조사하세요. 특히 1층의 여러 점유 구역은 현장에서 대조해야 합니다.
- 가등기 확인. 갑구 43번 이광년의 가등기가 담보가등기에 해당하는지, 실제 매각 후 말소 대상인지 원본 등기와 관련 서류를 통해 확인하세요.
- 근저당권 이전 및 말소. 을구 29번의 농업협동조합자산관리회사 이전 관계와 을구 30번 근저당권 및 이전등기의 현재 효력을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지 1024-4와 분필된 1024-13의 관계, 제시외 건물 포함 범위 및 매각 제외 이동식 창고를 감정평가서·현황조사보고서·물건목록과 대조하세요.
- 실질취득액 기준. 신건에서는 최저매각가 1,265,351,200원에 인수보증금 20,000,000원을 더한 1,285,351,200원을 출발점으로 자금 계획을 세우세요.
- 시세와 수익성. 인근 숙박시설·근린시설 매매사례, 실제 임대료와 공실 여부, 영업수익 및 시설 유지비를 확인하세요. 감정가 대비 낙찰가 비율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 시설·규제. 숙박시설의 영업 관련 인허가와 소방·위생시설 상태, 자연보전권역 및 수질보전 관련 규제가 향후 운영·용도변경에 미치는 영향을 확인하세요.
- 체납 및 부대비용. 세금·공과금·관리비, 시설 수선비, 점유자 명도비용 등을 확인하세요. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.
- 입찰기일·원본 대조. 매각기일 2026.11.04와 실제 진행 여부를 확인하고, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 원본을 대조하세요.
맺으며 — “권리·점유 정리가 먼저, 가격 판단은 그다음”
이 사건은 단순히 신건 최저매각가만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 말소기준권리는 비교적 명확하지만, 그보다 먼저 전입한 최미연의 보증금 20,000,000원이 매수인 인수금액으로 예상됩니다. 따라서 신건 기준 실질취득액은 1,285,351,200원입니다.
또한 총 8명의 임차인이 조사되어 있고, 보증금이나 우선변제 관계가 확인되지 않은 점유자가 여럿 있습니다. 여기에 가등기의 성격, 근저당권 이전·말소 관계, 제시외 건물과 매각 제외 시설의 구분까지 확인해야 합니다. 숙박시설의 영업 및 명도 문제도 중요한 변수입니다.
가격 측면에서는 객관적인 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 현재 최저가나 유찰 후 가격이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 유찰이 발생하더라도 인수보증금과 권리정리 부담은 별도로 고려해야 합니다.
종합 판단은 C등급. 선순위 임차인 인수와 다수 점유자 관리, 가등기 확인, 숙박시설 특유의 수익성·환금성 불확실성을 반영했습니다. 이 사건은 권리관계와 매각 범위를 먼저 확정하고, 실질취득액을 기준으로 별도 시세·수익성 검증을 마친 뒤 접근할 물건입니다.
