* 인수 0원은 현재 예상배당 모형에 표시된 금액입니다. 전입일 미상 점유자와 미확인 임대차 관계가 있어 실제 취득비용은 확정할 수 없습니다. 추가 인수액을 임의로 추정하지 않았습니다.

대전지방법원 2025타경502122. 대전 동구 자양동 188-38, 백룡로11번길 165에 있는 다가구주택과 토지가 경매 대상입니다. 감정가는 1,725,914,000원, 최저매각가도 같은 금액으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 토지는 510.1㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 4층입니다. 1층은 음식점과 계단실 등으로, 2층은 다가구주택 6가구, 3층은 6가구, 4층은 4가구 등으로 이용되고 있습니다.

겉으로 보면 말소기준권리 이후 임차권등기가 형성된 전형적인 후순위 권리 구조입니다. 하지만 이 물건의 어려움은 등기가 지워지는지만으로 끝나지 않습니다. 실제 거주자와 임차인 명의, 임차보증금의 귀속, 보증기관 대위·승계 신고의 중복 여부, 점유상태를 각각 확인해야 합니다. 특히 건물 일부가 근린생활 용도로 사용되고 있고 자양동2 재개발 정비구역에 포함되어 있어 일반적인 아파트 경매와는 다른 검토가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 근저당

권리분석의 출발점은 2011.03.08 접수된 을구 1번 가양1동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 546,000,000원이고, 대전 동구 자양동 188-38 토지의 담보물에 추가된 공동담보 근저당입니다. 이후 근저당의 채무자는 계약인수를 통해 진승현, 김유섭으로 변경되었습니다.

2023년부터 2025년까지 등기된 주택임차권 8건은 모두 위 근저당권보다 후순위입니다. 제공된 전입신고일이 확인되는 임차인 역시 말소기준일보다 늦어 그 날짜 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 전입일 자체가 미상인 임규성의 지위와 개별 임대차의 실제 내용까지 동일하게 판단할 수는 없습니다.

② 임차인·점유관계 — 이 사건의 핵심 위험

임차인 및 점유관계인 명의는 보증기관 대위·승계 1건을 제외하여 18개로 집계됩니다. 이 수치에는 법인과 신원 표기가 불명확한 명의가 포함되어 있으므로, 실제 독립된 임차인 18명이 확정되었다는 의미는 아닙니다. 특히 동일 호실 관련 신고와 명칭 식별을 정리해야 실제 임차인 수를 확정할 수 있습니다.

한국토지주택공사는 임규성 보증금에 대한 대위·승계 신고로 표시된 부분이 있어 별도의 독립 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다. 다만 해당 승계 신고의 호실과 금액은 임규성의 점유 내용과 일치하지 않아 추가 확인이 필요합니다.

대항력 판정은 2011.03.08 말소기준권리와 확인된 전입일을 비교한 결과입니다. 우선변제권의 실제 순위·범위 및 최우선변제 여부는 개별 임대차의 요건과 배당절차에 따라 별도 확인해야 합니다. 보증금 미상은 0원을 뜻하지 않습니다. 명의 표기가 불명확한 항목은 별도 임차인으로 확정하기 전에 확인해야 합니다.

③ 등기된 주택임차권 8건 — 중복과 권리범위 확인

등기부에는 한국토지주택공사 명의 주택임차권 5건과 개인 명의 주택임차권 3건이 있습니다. 모두 말소기준권리 이후에 등기되었지만, 등기상 보증금은 임차인 현황조사 내용과 반드시 대조해야 합니다.

한국토지주택공사 명의 권리는 원임차인의 보증금 반환과 연계된 권리인지 개별적으로 확인해야 합니다. 특히 303호 임차권등기 95,000,000원은 임규성에 대한 대위·승계로 표시되어 있으나, 별도 점유조사에서 임규성은 1층, 보증금 10,000,000원으로 나타납니다. 동일 보증금 관계인지 판단할 수 없는 차이가 있습니다.

④ 가격과 예상배당 — 남는 금액보다 누락 위험을 보라

현재 신건의 감정가와 최저매각가는 1,725,914,000원으로 같습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 시장가치 대비 할인율은 판단할 수 없습니다. 재개발 정비구역에 속한 다가구·토지 일괄매각 물건인 만큼 건물 수익성과 토지가치, 정비사업 관련 권리를 함께 검토해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 1,725,914,000원 가정)

예상배당표의 채권자 총 청구액은 666,000,000원이며, 모형상 채권 부족액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제·개별 임차보증금 배당 및 기타 권리의 실제 우선순위가 모두 반영된 확정 배당표는 아닙니다. 소유자 잔여액도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 취득비용은 별개

회차가 진행되어 최저매각가가 낮아지면 낙찰에 필요한 매각대금은 감소합니다. 하지만 선순위 대항력을 가진 임차인이 확인되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 미배당 보증금의 인수 여부가 별도로 문제됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 경매에서는 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

현재 사건에서 그 구조가 실제 성립하는지는 확인되지 않았습니다. 따라서 위 회차별 가격만을 근거로 저렴하다고 평가할 수 없으며, 실질취득비용은 해당 회차의 낙찰가에 실제로 확정되는 인수액을 더해 산정해야 합니다.

⑦ 입지·건물·정비구역 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 동구 자양동 동아마이스터고등학교 서측 인근입니다. 주변은 점포·상가주택·다가구주택·단독주택·학교 등이 혼재하는 주거·상업 혼용지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 및 버스노선·배차간격 등을 종합한 교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 이용. 1층은 음식점과 계단실 등, 2층은 다가구주택 6가구, 3층은 6가구, 4층은 4가구 등으로 이용되고 있습니다. 순수 주거용 아파트가 아닌 복합 이용 건물입니다.
• 토지. 면적 510.1㎡, 지목 대, 지형 평지·세로장방형, 도로접면 소로한면입니다. 공시지가는 996,300원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 자양동2 지구단위계획구역, 자양동2재개발 정비구역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역 등과 관련됩니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며 확장형 발코니도 감정평가 및 매각 대상입니다. 해당 부분의 실제 범위와 이용상태를 확인해야 합니다.
• 옥탑 이용. 건축물대장 현황도면상 물탱크실로 표시된 옥탑이 현황에서는 원룸으로 이용되고 있습니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용의 차이 및 행정상 영향을 확인해야 합니다.
• 환금성. 재개발 정비구역에 포함된 다가구·토지 물건으로, 정비사업 단계와 권리산정기준, 분양자격, 현금청산 가능성 등에 따라 매수층과 가치평가가 달라질 수 있습니다. 구체적인 정비사업 권리는 별도 확인이 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임규성 전입일. 1층 임규성의 전입일과 임대차계약, 점유 개시 및 확정일자를 확인해 말소기준일 이전 대항력이 성립하는지 판단해야 합니다.
• 실제 임차인 수 확정. 중복 명의, 동일 호실 점유자, 법인 및 신원 표기가 불명확한 명의를 대조하여 독립된 임대차 관계를 확인해야 합니다.
• 한국토지주택공사 대위·승계. 303호 95,000,000원과 임규성 1층 10,000,000원 관련 표시의 불일치를 확인하고, 201호·203호·204호·206호 임차권도 각각 원계약과 연결해야 합니다.
• 임차권 8건. 등기부상 후순위 말소 여부뿐 아니라 임차인별 배당요구, 보증금 미회수, 실제 점유·인도상태를 검토해야 합니다.
• 조은애 채권관계. 401호 임차권자이자 강제경매 채권자로 기재된 조은애의 신청채권과 보증금 반환채권 사이의 관계를 확인해야 합니다.
• 금고 채권 중복. 가양1동새마을금고 근저당과 임의경매개시 관련 채권이 별개의 채권인지, 동일 채권의 중복 표시인지 확인해야 합니다.
• 미상 보증금과 관리비. 점유자의 임대차계약서, 보증금·차임, 체납 관리비 및 건물 운영 관련 미납비용을 확인해야 합니다.
• 정비구역 확인. 자양동2재개발 정비사업의 진행상황, 권리산정기준, 분양자격과 승계 관련 사항을 관할기관 및 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 옥탑·제시외 건물. 옥탑 원룸 이용과 건축물대장 현황의 차이, 매각 포함 부분, 실제 건물 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 인근 비교 가능한 다가구·토지 거래와 임대수익 및 정비사업 영향을 반영한 별도 가치평가가 필요합니다. 현재 최저가가 시장가치보다 낮다고 판단할 근거는 확보되지 않았습니다.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “실제 인수 0원”은 다르다

대전 자양동 188-38 다가구주택의 말소기준은 명확합니다. 2011.03.08 가양1동새마을금고 근저당권이고, 이후 등장한 임차권등기 8건과 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그 자체만 보면 등기상 인수 구조가 비교적 정리되어 있습니다.

그러나 실제 위험은 따로 있습니다. 전입일을 알 수 없는 임규성의 대항력, 보증기관 승계 신고와 임차인 현황의 불일치, 여러 호실의 보증금 미상, 조은애의 채권관계, 재개발 정비구역에 따른 권리변동입니다. 특히 배당표의 인수 0원과 소유자 잔여 1,040,254,860원을 근거로 임차인 보증금 문제가 전부 해결된 것처럼 받아들여서는 안 됩니다.

가격 역시 신건 최저가 1,725,914,000원이 시세보다 낮은지 검증되지 않았습니다. 정비구역의 토지·건물 가치와 임대차 정리가 함께 요구되는 유형이므로, 권리 확인과 가격 검증 모두 선행되어야 하는 신중 검토 물건입니다. 종합 평가는 C등급으로, 말소기준은 명확하지만 미확정 임차위험과 가격 검증의 부족을 반영했습니다.