수원지방법원 2025타경31027. 경기도 양평군 양평읍 회현리 일대의 토지와 공업용 건물이 경매 대상입니다. 감정상 건물은 일반철골구조 및 경량철골구조의 지상 1층 건물이며, 공부상 제조업소 및 저온저장고, 현황상 공업용으로 이용되고 있습니다.

소유자는 정경옥입니다. 2012년 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 이후, 2020년 동서울농업협동조합 앞으로 채권최고액 792,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2023년에는 광희신용협동조합의 근저당권이 별도로 5건 설정됐으며, 이후 2025년 동서울농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

등기상 소멸 구조는 비교적 분명하지만, 이 물건을 일반적인 주거용 아파트처럼 평가해서는 안 됩니다. 공업용 건물의 실제 사용 가능성, 임차인 점유, 공동담보 관계 및 토지 이용규제가 입찰 판단을 크게 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2020.11.24 설정된 동서울농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 792,000,000원이며, 신청채권자의 경매 청구액은 748,113,270원입니다.

2023.06.23 설정된 광희신용협동조합의 근저당권 5건은 각각 채권최고액 40,000,000원으로, 채권최고액을 단순 합산하면 200,000,000원입니다. 등기 순위가 말소기준보다 뒤에 있으므로 해당 근저당권들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 양평농업협동조합·남양주축산업협동조합·농협은행주식회사·주식회사국민은행 등의 근저당권과 종전 경매개시결정은 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 과거에 설정된 권리라도 현재 존속하는 선순위 부담으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 실제 점유 확인 필요

현황조사에는 법인 임차인 2명이 확인됩니다. 두 임차인 모두 신고일이 2020.11.24 말소기준권리보다 늦으며, 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다.

실제 임차인 2명. 두 법인은 보증기관 대위·승계 신고자가 아닌 각각의 임차인입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

두 임차인의 보증금은 각각 10,000,000원이며, 합계는 20,000,000원입니다. 이는 임대차 보증금의 단순 합계로서 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 두 임차인 모두 말소기준권리 이후 신고되어 대항력이 없는 것으로 판정되므로, 현재 권리분석 및 배당 추정에서는 인수액을 0원으로 보고 있습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 검증 전에는 저렴하다고 볼 수 없다

감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,465,330,240원입니다. 한 차례도 유찰되지 않았으므로 감정가가 그대로 최저매각가격으로 적용됩니다.

다만 해당 부동산과 비교할 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 주변 시세보다 낮은지, 적정한지, 높은지를 수치로 판단할 수 없습니다.

유찰 시 가격 시나리오

유찰에 따라 최저매각가는 낮아지지만, 이것이 곧바로 시세보다 저렴해진다는 의미는 아닙니다. 실제 시장가치를 확인한 다음 각 회차의 가격과 비교해야 합니다. 특히 2회 유찰 시에는 채권 일부가 배당되지 않는 것으로 계산되지만, 그 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,465,330,240원 가정)

집행비용 17,053,302원은 추정치입니다. 동서울농업협동조합의 예상배당액은 실제 청구액이 아니라 채권최고액 기준으로 계산되었습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액 및 잔여금은 달라질 수 있습니다.

신건 가격으로 매각된다고 가정하면 집행비용과 근저당권자에 대한 예상배당 이후 소유자에게 456,276,938원이 남는 구조입니다. 그러나 이는 채권최고액 기준의 추정 배당으로, 실제 채권잔액이나 우선배당 항목을 확정한 결과가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양평군 양평읍 창대리 소재 창대3리마을회관 남측 인근에 위치하며, 주변에는 농경지·농가주택·소규모 공장이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지방도인 충신로가 있습니다. 양평로 등과의 접근도 고려되는 입지입니다.
• 건물. 일반철골구조 및 경량철골구조의 지상 1층 건물로, 내·외벽은 판넬 마감, 창호는 샤시 창호 등입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 공부상 제조업소 및 저온저장고이며, 현황은 공업용으로 조사됐습니다. 실제 사용 용도와 허가·신고 상태가 일치하는지 확인이 필요합니다.
• 토지. 토지 현황에는 2331.0㎡, 지목 답, 보전관리지역, 공시지가 147,700원/㎡가 표시됩니다. 일련번호별로 계획관리지역에 해당하는 토지도 있어 각 필지의 개별 규제를 확인해야 합니다.
• 공부와 현황의 차이. 일련번호(1)의 지목은 공부상 답이지만 현황은 전 및 일부 도로로 이용 중입니다. 현황 이용상태와 법적 이용 가능성을 구분해서 검토해야 합니다.
• 규제. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 및 일부 역사문화환경보존지역 등의 규제가 확인됩니다.
• 환금성. 주변에 농경지와 소규모 공장이 분포하는 공업용 부동산이므로 일반 주거용 부동산과 매수 수요가 다를 수 있습니다. 비교 실거래가격이 확인되지 않아 현재 가격 수준과 환금성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확정. 회현리 476-2, 475-6, 475-14와 건물의 관계를 확인하고, 실제 일괄매각되는 토지·건물의 목록 및 면적을 대조하세요.
• 제시외 건물. 감정서상 ㉠ 건물이 매각에 포함됩니다. 실제 위치·면적·구조·사용상태와 적법 여부를 확인하세요.
• 임차인 2명. 에이치비오딧세이와 윈리치무역의 임대차계약서, 사업자등록, 점유구역, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 명도 및 인도. 두 법인이 실제로 사용 중인 시설·장비·물품과 점유 범위를 확인하고, 낙찰 후 인도 일정과 비용을 검토하세요.
• 토지 이용규제. 보전관리지역·계획관리지역, 수질규제 및 공장설립 관련 제한이 매수 목적과 충돌하지 않는지 확인하세요.
• 도로 및 지목. 공부상 답과 현황 전·일부 도로의 차이를 확인하고, 실제 진입로 확보와 관련 인허가 문제를 검토하세요.
• 건물 활용. 제조업소·저온저장고의 기존 허가·신고, 설비 상태 및 향후 사용 목적에 따른 적합성을 확인하세요.
• 시세 검증. 유사한 공업용 부동산의 실제 거래와 수익·이용 가치를 별도로 확인한 뒤 입찰가 상한을 설정하세요.
• 배당 및 세금. 동서울농업협동조합의 실제 채권잔액, 광희신용협동조합의 개별 채권액, 당해세 및 임차인 우선변제 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획확인서와 현장 상태를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 안전한 투자라고 단정할 수 없다”

이 사건의 장점은 등기상 말소기준이 명확하고 매수인 인수액이 0원으로 분석된다는 점입니다. 실제 임차인 2명 역시 말소기준 이후 신고되어 대항력이 없는 것으로 판정됐습니다. 권리 소멸 관계 자체는 비교적 명료합니다.

하지만 이 물건의 핵심 위험은 다른 곳에 있습니다. 공업용 건물과 토지의 실질 가치, 중첩된 이용규제, 매각 범위, 제시외 건물, 법인 임차인의 명도입니다. 특히 감정가 1,465,330,240원이 시장가격에 비해 적절한지 검증할 실거래 근거가 확인되지 않았습니다.

따라서 현재 신건 가격에 즉시 접근하기보다는 매각 목록과 이용 가능성을 확정하고, 비교 시세를 확보한 후 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 1회 또는 2회 유찰 시 가격이 내려가더라도 실제 시장가치가 확인되기 전에는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 권리상 인수 부담은 낮게 평가되지만, 임차인 점유와 공업용 부동산의 복합 규제, 시세 검증의 불확실성 때문에 신중한 접근이 필요합니다. 권리는 조건부 양호, 가격과 활용 가능성은 추가 검증이 우선입니다.