대전지방법원 2025타경502901. 세종특별자치시 나성동 한누리대로 223에 위치한 세종시리베라아이누리 도시형생활주택 제5층 제517호입니다. 감정가 1억 2,300만원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 42,189,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격 할인이 아니라 매각으로 소멸하지 않는 임차권입니다. 양정미가 2021년 전입신고와 확정일자를 갖추고 2023년 주택임차권등기까지 마쳤으며, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

이 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 반대로 낙찰자가 인수할 보증금 잔액은 증가합니다. 따라서 낙찰가와 보증금 인수액을 합친 부담은 보증금 125,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 집행비용 추정분을 포함하면 현재 회차의 실질취득액은 126,159,402원입니다. 최근 실거래 평균이 101,333,333원이라는 점을 감안하면, 3회 유찰에도 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

과거 국민은행 근저당권은 이미 2021년 7월 14일 말소되었습니다. 현 소유자 한해란 명의의 소유권이전등기는 같은 해 7월 26일에 이루어졌습니다. 이후 2023년 11월 8일 임차인 양정미의 보증금 125,000,000원에 대한 주택임차권등기가 설정되었습니다. 제공된 권리분석상 말소기준은 2024년 8월 22일 국의 압류이며, 해당 압류와 2025년 강제경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

임대차계약일은 2021.06.25, 점유개시일은 2021.07.14, 전입신고일은 2021.07.15, 확정일자는 2021.06.29입니다. 주택임차권등기는 2023.11.08 접수되었고, 2025.07.08 배당요구가 접수되었습니다. 임차권등기의 범위는 건물 전부입니다.

따라서 이 임차인은 단순한 후순위 점유자가 아닙니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로, 매각대금에서 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 부족분에 관한 인수 위험이 존재합니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고는 없으며, 분석 대상은 실제 임차인 1명, 보증금 125,000,000원입니다.

③ 실질취득 계산 — 4,218만원이 아니라 약 1.26억원

현재 최저매각가 42,189,000원을 낙찰가로 가정한 배당 계산입니다. 집행비용 추정액 1,159,402원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 41,029,598원입니다. 보증금 125,000,000원 중 배당되지 못하는 83,970,402원이 매수인 인수 예상액입니다.

실질취득액은 제공된 예상배당을 적용해 계산한 금액입니다. 보증금 기준 부담은 125,000,000원이며, 집행비용 추정분 1,159,402원 때문에 낙찰가와 인수액의 합계가 그보다 높게 나타납니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 별도 지출은 포함하지 않았습니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 떨어지는 최저가, 늘어나는 인수액

현재 최저매각가가 42,189,000원에서 5회 유찰 가정의 20,672,609원까지 내려가더라도, 예상 실질취득액은 126,159,402원에서 125,772,107원으로만 변합니다. 각 회차의 소폭 차이는 집행비용 추정액이 달라지는 영향이며, 보증금 125,000,000원이라는 경제적 부담의 중심은 유지됩니다.

즉, 화면에 표시되는 최저가가 감정가의 34%, 24%, 17% 수준으로 낮아지는 것과 실제 매수인의 취득 부담이 그 비율로 낮아지는 것은 전혀 다른 문제입니다. 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 인수액을 합친 실질취득액이어야 합니다.

⑤ 시세 비교 — 실질취득액은 최근 거래보다 높다

리베라아이누리(2-2)의 전용 약 29.9㎡ 및 유사 면적 실거래 최근 12개월 12건입니다. 거래가격은 100,000,000원~104,000,000원에 분포하며, 최근 12개월 평균은 101,333,333원입니다. 2026년 8월 최신 거래가는 100,000,000원입니다.

최저매각가 42,189,000원만 비교하면 최근 실거래 평균의 41.6%이므로 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 실제로 부담해야 하는 금액은 그 가격이 아닙니다. 보증금 인수를 포함한 실질취득액 126,159,402원은 최근 12개월 평균 101,333,333원의 약 124.5%입니다.

집행비용을 제외한 보증금 기준 125,000,000원만으로 비교해도 최근 평균의 약 123.4%입니다. 최신 거래가 100,000,000원과 비교해도 취득 부담이 높습니다. 감정가 123,000,000원보다도 현재 실질취득액이 높으므로, 최저가가 크게 하락했다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 42,189,000원 가정)

강제경매 신청채권자와 임차권자는 양정미로 동일합니다. 위 신청채권자 행의 채권액은 별도 보증금을 의미하지 않으며, 동일한 125,000,000원을 두 번 합산하지 않습니다. 임차보증금 우선변제로 41,029,598원이 예상되고, 미배당 보증금 83,970,402원이 매수인에게 인수되는 것으로 분석됩니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 나성동 소재 인사혁신처 북서측 인근입니다. 주변은 공공시설, 아파트단지, 근린생활시설 등이 형성되어 있으며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 위치합니다. 북동측 폭 약 40m의 포장도로와 남서측 왕복 3차선 도로를 이용하는 입지로, 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2015.04.10 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 8층 중 5층에 위치합니다. 위생·급배수·난방·소방설비, 승강기 및 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 관련 지역입니다. 토지는 정방형 평지이며 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 관련 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 173세대 규모의 도시형생활주택으로, 최근 유사 면적 실거래는 100,000,000원~104,000,000원에 분포합니다. 실질취득 부담이 이 가격대를 웃도는 만큼 재매각 시 가격 경쟁력에 유의해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 인수액을 포함한 입찰가 계산. 현재 최저가 42,189,000원만 자금계획에 반영하면 안 됩니다. 예상 미배당 보증금 83,970,402원까지 포함해 판단해야 합니다.
• 임차권등기 원본 확인. 을구 4번 주택임차권등기의 보증금 125,000,000원, 전입신고일, 확정일자 및 임차권등기명령 내용을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 인수 문구 확인. 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 기재가 핵심입니다. 입찰 직전 최신 명세서와 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 배당요구 및 채권관계 대조. 임차인 양정미의 2025.07.08 배당요구와 경매신청채권자 양정미의 청구관계를 함께 확인하고 동일 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 임대차 실체 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유 및 전입 경위 등을 확인해야 합니다. 동일인이 임차권자와 경매신청채권자로 등장하는 사유도 원본 기록을 통해 확인할 필요가 있습니다.
• 추가 유찰의 착시 경계. 4회·5회 유찰 시 최저가가 하락하더라도 인수액이 증가하여 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
• 관리비·명도·취득비용. 미납 관리비, 실제 점유자, 명도 가능성, 취득세와 등기비용을 확인해야 합니다. 별도 비용은 현재 실질취득액 계산에 포함되지 않았습니다.
• 원본 서류 및 매각일정 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 법원 공고를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “3회 유찰, 하지만 실질취득은 시세 이상”

이 사건을 단순히 감정가 123,000,000원짜리 물건이 42,189,000원까지 떨어졌다고 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 임차인 양정미의 보증금 125,000,000원과 대항력, 임차권등기, 명세서상 미배당 잔액 인수 조건을 반영하면 전혀 다른 결론이 나옵니다.

현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 83,970,402원, 실질취득액은 126,159,402원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 101,333,333원보다 높고, 최신 거래가 100,000,000원과 비교해도 부담이 큽니다. 추가로 유찰되어도 인수액이 늘어나기 때문에 실질취득 부담이 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

기존 근저당의 말소와 후순위 압류의 소멸은 긍정적인 요소지만, 이를 이유로 선순위 대항력 임차보증금의 인수 위험까지 사라진다고 볼 수 없습니다. 결국 낙찰가의 할인율이 아니라 인수보증금을 포함한 총취득비용이 이 사건의 투자 판단 기준입니다.

결론은 명확합니다. 현재 조건은 최근 시세보다 높은 실질취득 부담을 수반하는 고위험 인수형 물건입니다. 임차권의 실체와 소멸·인수 조건에 관한 법적 확인 없이 저가 낙찰만을 근거로 입찰하는 것은 피해야 합니다.