수원지방법원 2025타경31140. 이천시 부발읍 죽당리 소재 410동 4층 402호 다세대주택입니다. 소유자는 조성우, 강제경매 신청채권자는 한민아입니다. 주목할 부분은 신청채권자 한민아가 바로 185,000,000원의 임차보증금을 가진 임차권자이기도 하다는 점입니다. 임차인의 계약일은 2022.06.20, 확정일자는 2022.06.22, 점유개시일은 2022.07.26, 주민등록일은 2022.07.28입니다. 현재 강제경매개시결정이 등기된 2025.04.16보다 모두 앞섭니다.
이 물건의 권리구조는 일반적인 근저당권 실행 경매와 다릅니다. 과거 신당황학새마을금고와 주식회사하모니자산관리대부의 근저당권은 이미 말소됐고, 현 경매의 말소기준은 2025.04.16 강제경매개시결정으로 정리돼 있습니다. 반면 임차권등기는 2024.06.20 접수돼 말소기준보다 앞서 있습니다. 매각으로 당연히 소멸하는 후순위 임차권이 아니라는 사실이 분석의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 제410동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 4층 402호 |
| 소유자 | 조성우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 198,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한민아 / 185,000,000원 |
| 임차인 / 보증금 | 한민아 1명 / 185,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.16 갑구 8번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권등기 | 2024.06.20 을구 5번 · 제22596호 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 특이사항 | 제시외 다락(중이층) 평가 포함 · 별도 분리처분 불가 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
위 흐름에서 반드시 구분할 것은 이미 말소된 근저당권과 현재 존속하는 선순위 임차권등기입니다. 2022년에 설정된 근저당권들의 채권최고액은 각각 2,880,000,000원과 1,650,000,000원이었으나, 공동담보 관련 등기이며 현재는 모두 말소된 상태입니다. 이를 이 호실의 현존 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.
2023.09.21에는 주식회사 웰석재의 강제경매개시결정이 있었지만 2025.04.10 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 2025.04.16 한민아의 강제경매입니다. 2025.04.30 이천시 압류도 2026.09.21 해제에 따라 말소됐습니다. 따라서 권리분석에서 남는 핵심은 한민아의 임차보증금이 경매대금으로 얼마까지 배당되고, 얼마가 매수인에게 승계되는가입니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제 모두 중요
실제 임차인은 한민아 1명입니다. 임차권등기는 2024.06.20 접수됐고, 확정일자 및 배당요구 사실이 확인됩니다. 전입일도 현 경매 말소기준일보다 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 배당을 통해 우선변제를 받을 수 있지만, 동시에 보증금 미배당 잔액에 대해 매수인에게 대항할 수 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
한민아 주거 · 을구 5번 임차권등기 |
185,000,000원 | 있음 2022.07.28 전입 |
있음 2022.06.22 확정 |
미배당액 인수 |
| 임대차계약일 | 2022.06.20 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.06.22 |
| 점유개시일 | 2022.07.26 |
| 주민등록일 | 2022.07.28 |
| 임차권등기 | 2024.06.20 · 을구 5번 · 보증금 185,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.06.20 |
| 대항력 판단 | 있음 · 말소기준일 2025.04.16보다 선행 |
| 인수 조건 | 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 미배당 잔액 승계 |
③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득액
현재 최저매각가는 198,000,000원입니다. 신건에서는 예상 집행비용을 제외하고도 임차보증금 185,000,000원을 전액 배당할 수 있는 계산이므로 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 하지만 한 번 유찰되면 구조가 달라집니다.
1회 유찰을 가정한 최저가는 158,400,000원으로 내려가지만 미배당 인수액은 29,617,600원 발생합니다. 즉, 매수인이 부담하는 실질취득액은 188,017,600원입니다. 2회 유찰을 가정하면 최저가는 126,720,000원이지만 인수액이 60,854,080원으로 증가해 실질취득액은 187,574,080원입니다.
| 회차 | 최저가 | 미배당 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 198,000,000원 | 0원 | 198,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 158,400,000원 | 29,617,600원 | 188,017,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 126,720,000원 | 60,854,080원 | 187,574,080원 |
실질취득액 = 가정 매각가 + 예상 인수액. 각 회차의 매각가에 낙찰된다고 가정한 시나리오이며, 취득세·명도비 등 별도 비용은 제외했습니다.
시세 판단도 실질취득액 기준으로 해야 합니다. 이 물건에서 가격 매력을 입증하려면 최근 실제 거래가격과 약 187,574,080~188,017,600원의 실질취득액을 비교해야 합니다. 단순히 감정가 대비 64%까지 낮아진다는 이유로 가격상 이점을 인정할 수 없습니다. 현재 가격 메리트는 검증되지 않은 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,572,000원 |
| 1. 임차인 한민아 보증금(우선변제) | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 2. 갑구 8번 강제경매 신청채권 · 한민아 | 185,000,000원 | 9,428,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 금액은 신건 매각가 기준 추정배당입니다. 집행비용 3,572,000원, 임차보증금 배당 185,000,000원, 동일인 경매채권 명목 배당 9,428,000원으로 구성됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 부발읍 무촌리 소재 이천시 종합운동장 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감이며 급·배수, 위생, 급탕, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측의 폭 약 4~5m 포장도로가 단지 내 포장도로와 연결됩니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등의 제한을 받습니다.
- 제시외물건. 다락(중이층)이 있으며 주된 건물에 기여하고 분리처분이 불가능한 것으로 평가돼 매각 평가에 포함됐습니다. 실제 구조와 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건축물 사항. 위반건축물로 표시되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 다락의 현황과 건축물대장상 구조는 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 주변에 다세대·단독주택과 농경지 등이 혼재하는 지역 특성상 일반적인 대규모 아파트와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다. 실질취득액에 대응하는 실제 매매수요와 최근 거래사례를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수조건 확인. 매각물건명세서에 을구 5번 임차권등기와 미배당 잔액 인수조건이 명시돼 있습니다. 입찰가격별 예상 인수액을 함께 계산해야 합니다.
- 배당표 중복채권 검증. 한민아의 임차보증금 185,000,000원과 강제경매 신청채권 185,000,000원이 동일 채권인지 확인해야 합니다. 중복 지급으로 계산된 추정배당을 확정액으로 사용해서는 안 됩니다.
- 임대차 실체 및 권리관계. 계약서, 보증금 지급 증빙, 주민등록 및 점유관계, 임차권등기명령 기록을 확인해야 합니다. 임차인과 신청채권자의 동일성에 따른 관계인 여부도 검토해야 합니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 1회 유찰 가정 시 188,017,600원, 2회 유찰 가정 시 187,574,080원을 기준으로 가격 판단을 해야 합니다. 명목 최저가만으로 할인율을 계산하면 실제 비용을 과소평가합니다.
- 최근 실거래 대조. 같은 지역의 유사 다세대주택 거래사례, 건물의 층·상태·다락 포함 여부를 확인해야 합니다. 시세 검증 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰해서는 안 됩니다.
- 과거 경매·말소등기 확인. 2023년 강제경매는 취소·말소됐으며, 기존 근저당권 및 이천시 압류도 말소됐습니다. 현존 권리와 과거 말소권리를 구분해 최종 등기부를 대조해야 합니다.
- 다락 및 이용상태 확인. 제시외 다락(중이층)이 포함 평가됐으므로 현장 실측, 이용현황, 건축물대장 및 감정평가 내용을 확인해야 합니다.
- 명도 및 점유관계. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재의 실제 점유상태까지 확정할 수는 없습니다. 점유자, 인도 가능 시점, 보증금 반환과 명도 관계를 확인해야 합니다.
- 별도 비용. 취득세, 체납 관리비, 당해세, 추가 집행비용, 인도·명도비용 등이 실질취득액에 추가될 가능성을 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서와 배당 관련 서류를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 하락 ≠ 실질취득액 하락”
이천 죽당리 410동 402호는 보증금 185,000,000원의 대항력 임차인이 있는 강제경매 물건입니다. 임차인이자 경매 신청채권자인 한민아의 권리는 말소기준보다 앞서 있으며, 매각물건명세서에도 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 명시돼 있습니다.
현재 신건에서는 매각가 198,000,000원으로 보증금을 전액 배당할 수 있어 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 유찰 후에는 최저가 인하분의 상당 부분이 임차보증금 인수액으로 전환됩니다. 2회 유찰 시 명목 최저가는 126,720,000원이지만 실질취득액은 187,574,080원입니다. 따라서 이 물건의 가격 매력은 단순한 유찰 횟수가 아니라, 실질취득액이 실제 시장가격보다 충분히 낮은지에 따라 결정됩니다.
또한 신청채권자와 임차인이 같은 사람인 만큼 보증금 채권과 강제경매 신청채권의 중복계상 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차보증금 전액 배당 및 잔액 인수 계산이 실제 배당으로 이어지는지도 핵심 검증사항입니다.
종합 판단은 C등급(43점), 입찰 신중 검토. 권리관계가 전혀 파악되지 않는 물건은 아니지만, 선순위 임차보증금 인수 가능성, 동일인 배당채권 검증 필요성, 시세 대비 가격 메리트의 불확실성이 함께 존재합니다. 권리는 조건부, 가격은 실질취득액으로 판단, 배당은 재검증이 이 사건의 결론입니다.
