수원지방법원 2025타경31159. 양평군 양서면 용담리의 산들리움 102동 101호가 경매에 나왔습니다. 이 물건은 일반적인 아파트가 아니라 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정평가서에 따르면 1층과 지층을 함께 이용하는 복층 구조이며, 2022년 8월 11일 사용승인된 건물에 위치합니다.

소유자 탁기환은 2022년 11월 15일 거래가액 380,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 한국양봉농업협동조합 앞으로 채권최고액 360,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 카드사와 보증기관의 가압류가 이어졌고, 근저당권자인 한국양봉농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.

입찰자가 구분해야 할 것은 채권자의 미배당액과 매수인이 떠안을 금액은 다르다는 점입니다. 신건 가격으로 매각되더라도 채권자에게 상당한 미배당액이 발생하지만, 이 후순위 채권들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 실제 점유자와 임대차관계 확인은 별개의 과제로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

권리분석의 출발점은 2022.11.15 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다.

그보다 앞선 종로중앙새마을금고의 채권최고액 5,590,000,000원 근저당권은 2022.10.20 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매각에서 별도로 인수할 선순위 근저당권으로 볼 수 없습니다.

현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 확인된 권리와 임차관계를 전제로 한 계산으로, 실제 인수 여부는 입찰 전 원본 서류 및 점유조사를 통해 최종 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 95.1%지만 현재 시세라고 보기는 어렵다

산들리움의 비교 가능한 거래는 전용 61.61㎡에 대한 2022년 10월 거래 2건입니다. 두 거래 모두 4층에서 365,000,000원에 이루어졌습니다.

신건 최저매각가 347,000,000원은 과거 실거래 평균 365,000,000원의 95.1%입니다. 단순 수치상으로는 과거 거래가보다 낮지만, 비교 시점이 중요합니다.

해당 거래는 모두 2022년 10월에 이루어졌습니다. 따라서 2026년 매각을 앞둔 물건의 최근 12개월 시세를 직접 보여주는 자료라고 볼 수 없습니다. 특히 본건은 1층과 지층을 사용하는 복층 구조인 반면 거래 사례는 4층이므로 층별 구조와 이용 특성의 차이도 검토해야 합니다.

산들리움은 24세대 규모의 다세대 단지입니다. 거래 사례가 제한적인 만큼 개별 거래가격의 대표성을 신중하게 평가해야 합니다. 감정평가서에서도 일부 세대가 분양 중인 것으로 조사됐습니다. 이는 매각 시점의 매물 경쟁과 환금성을 점검할 필요가 있음을 보여줍니다.

③ 예상배당표 (매각가 347,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 예시입니다. 실제 확정채권액 및 당해세·최우선변제 등 배당 순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 312,929,980원으로, 위 예상 근저당 배당액과 구분해야 합니다.

신건 매각가 347,000,000원에서 집행비용 5,658,000원을 제외하면 근저당권자에게 341,342,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 가압류 채권자들의 예상배당은 모두 0원이며, 전체 채권자 미배당액은 119,592,793원입니다.

유찰 시 배당 시나리오

매각가격이 낮아지면 채권자에게 돌아가는 배당액은 감소하지만, 확인된 권리를 전제로 한 매수인 인수 추정액은 각 회차에서 0원으로 계산됩니다.

유찰 시나리오는 제시된 가격과 배당 추정치를 사용한 가정입니다. 실제 유찰 여부와 이후 매각조건은 법원의 진행 상황에 따라 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 양평군 양서면 용담리 소재 경의중앙선 양수역 북측에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 미개발 토지와 임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 승용차 진출입이 가능하며, 동측 목왕로에 버스정류장이 있습니다. 양수역은 남측 직선거리 약 330m 지점에 위치하고 단지 내 주차장이 마련돼 있습니다.
• 건물. 2022년 8월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조의 경사지붕 4층 건물입니다. 본건은 1층과 지층을 사용하는 복층 구조로, 일반 단층형 다세대주택과 공간 이용 형태가 다릅니다.
• 설비. 위생·급배수 설비, 시스템 에어컨, 승강기, 화재탐지 설비 및 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 5~6m의 포장도로와 접합니다. 토지는 북서쪽으로 낮아지는 경사지대를 평탄하게 조성한 부정형 부지입니다.
• 토지이용규제. 자연녹지지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 교육환경보호구역, 상대보호구역 등 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 507,200원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부도 해당 사항이 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 산들리움은 24세대 규모이며, 확인되는 동일 면적 실거래는 2022년 10월의 2건입니다. 대규모 아파트단지와 비교해 거래 표본이 제한적이므로 향후 매도 가능 가격과 매도 소요기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차 및 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대내역이 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인자료를 대조하고, 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2022.11.15 한국양봉농업협동조합 근저당권이 기준입니다. 앞선 종로중앙새마을금고 근저당권은 이미 말소됐으며, 후순위 가압류 4건의 소멸 여부도 최신 등기부로 재확인해야 합니다.
• 복층 공간 확인. 1층 및 지층을 이용하는 구조이므로 실제 내부 구조, 지층의 채광·환기·습기 상태와 감정평가서의 내부 구조도를 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 2022년 거래가 365,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용해서는 안 됩니다. 양수역 인근의 유사한 다세대주택과 복층 주택 거래 및 현재 매물을 비교해야 합니다.
• 매각가격 상한 설정. 신건 최저매각가 347,000,000원의 가격 경쟁력은 검증되지 않았습니다. 확인된 현재 시세를 기준으로 취득 부대비용과 향후 매도 가능성을 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 시 277,600,000원, 2회 유찰 시 222,080,000원이라는 시나리오를 참고하되, 가격 하락 자체를 적정가의 근거로 삼지 않아야 합니다.
• 미납 관리비 및 세금. 관리사무소 등을 통해 미납 관리비를 확인하고, 공용부분 관리비 승계 가능성과 취득 관련 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 사건의 장점은 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 한국양봉농업협동조합의 2022년 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 추정액도 0원입니다.

반면 신중해야 할 부분은 실제 점유관계와 가격입니다. 감정평가서에 임대내역이 미상으로 기재돼 있어 추가 점유조사가 필요하고, 비교 가능한 실거래 2건은 모두 2022년 10월 거래입니다. 따라서 최저매각가가 과거 거래가의 95.1%라는 이유만으로 현재의 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.

특히 24세대 규모의 다세대 단지라는 점, 1층 및 지층을 사용하는 복층 구조라는 점, 일부 세대가 분양 중으로 조사된 점은 환금성 검토에서 중요합니다.

결론은 ‘권리 구조는 비교적 단순, 가격 판단은 보류’입니다. 이 물건은 신건 가격으로 서둘러 입찰하기보다 임대차·점유관계를 확인하고 현재 시장에서 통용되는 유사 물건 가격을 확보한 뒤 접근하는 편이 합리적입니다. 유찰이 발생하더라도 가격 인하만으로 안전한 투자라고 볼 수는 없습니다.