수원지방법원 2025타경31174. 경기도 이천시 부발읍 무촌리의 플러스하임에이동 제1동 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 151,000,000원, 첫 매각기일은 2026년 11월 4일입니다. 이 물건은 최저매각가보다 임차인의 권리관계가 훨씬 중요한 사례입니다. 등기부상 2023년 1월 3일 이소영의 가압류가 말소기준으로 잡혀 있지만, 임차인 박상수의 주민등록일은 2016년 9월 29일, 점유개시일은 2016년 10월 10일로 모두 가압류보다 앞섭니다.

박상수는 최초 보증금 100,000,000원에 임대차계약을 체결한 뒤 10,000,000원을 증액하여 보증금이 110,000,000원이 됐고, 2023년 9월 12일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다. 따라서 가압류와 경매개시결정이 말소된다는 사실만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

이 사건의 말소기준은 2023년 1월 3일 접수된 갑구 7번 이소영 가압류입니다. 그 이전에 설정됐던 한국투자저축은행의 근저당권은 2015년 7월 27일 이미 말소됐습니다. 현재 확인되는 이소영 가압류, 강제경매개시결정, 이천시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

하지만 임차인의 대항력은 등기 순서만으로 판단하지 않습니다. 박상수는 가압류보다 앞서 주민등록과 점유를 갖춘 것으로 기재돼 있습니다. 임차권등기 접수일인 2023년 9월 12일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 2016년에 형성된 대항력을 부정해서는 안 됩니다. 매각물건명세서 역시 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수 가능성을 직접 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.10억의 무게

실제 임차인은 박상수 1명입니다. 등기된 주택임차권은 주택 전부를 대상으로 하며, 임차권자는 이번 강제경매의 신청채권자와도 동일한 이름입니다. 이 동일성은 권리관계 확인이 필요한 단서이지만, 그 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.

③ 실질취득과 배당 — 입찰가만 보면 안 된다

현재 신건 최저매각가 151,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 배당 추정상 임차인이 변제받는 금액은 0원입니다. 따라서 매수인이 보증금 110,000,000원을 전부 부담하는 경우 단순한 낙찰대금이 아니라 총 261,000,000원이 실질취득 부담이 됩니다.

감정가 대비 실질취득 부담은 172.8%입니다. 이는 감정가보다 높다는 의미이지, 실제 시장가격 대비 172.8%라는 뜻은 아닙니다. 시세와의 최종 비교는 동일 지역·유사 다세대주택의 최근 실거래를 확인한 뒤 인수액을 포함한 실질취득 비용을 기준으로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)

배당 추정상 매각대금 151,000,000원은 집행비용 2,914,000원과 이소영 가압류 배당 148,086,000원으로 소진됩니다. 박상수의 임차보증금 110,000,000원은 일반채권 미배당 합계에 더하지 않은 별도 매수인 인수 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등의 실제 우선순위에 따라 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실제 취득비용은 별개

유찰이 진행되면 최저매각가는 151,000,000원 → 120,800,000원 → 96,640,000원으로 내려갑니다. 하지만 같은 추정에서 임차인 보증금 인수액은 매 회차 110,000,000원으로 표시돼 있습니다. 즉, 입찰가격이 떨어진다고 보증금 부담까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

특히 2회 유찰 시에는 최저매각가 96,640,000원이 임차보증금 110,000,000원보다 작아집니다. 이러한 대항력 인수형 사건에서는 임차인에게 배당된 금액과 매수인에게 남는 보증금 잔액을 합산해 실질취득액을 판단해야 합니다. 배당으로 낙찰대금 상당액이 임차인에게 지급되는 구조라면 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담은 보증금 규모에 수렴할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 이천시 부발읍 무촌리 소재 부발초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 기존 주택 등이 혼재하는 주거지역으로 생활편의시설 접근성은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 소형차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통을 포함한 전반적인 교통상황은 대체로 보통으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 일부입니다. 외벽은 치장석 마감 등이며 난방·위생·급배수·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로 및 토지. 사다리형태에 가까운 부정형 평지의 공동주택부지이며, 세로(가)의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역· 배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 해당합니다.
• 환금성. 다세대주택은 동일 호수와 직접 비교할 거래를 신중하게 선정해야 합니다. 주택의 층·향·내부 상태와 권리 인수 부담까지 감안한 매수 수요를 확인해야 하며, 감정가만으로 거래가격이나 환금성을 보장할 수 없습니다.
• 현장 확인. 임대관계의 실제 현황과 베란다 확장 여부는 추가 확인이 필요합니다. 내부 상태와 현재 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 재산정. 박상수의 보증금 110,000,000원 중 실제 배당으로 변제되는 금액과 매수인에게 남을 금액을 명확하게 구분하세요. 현재 전액 인수 추정만 믿고 확정 금액으로 취급하면 안 됩니다.
• 대항력 및 확정일자 검증. 2016.09.29. 주민등록, 2016.10.10. 점유개시, 2016.09.29. 최초 확정일자와 2020.09.25. 증액분 확정일자를 확인하세요. 증액된 보증금의 순위도 별도로 판단해야 합니다.
• 경매 신청채권 확인. 임차인 박상수와 신청채권자 박상수가 동일한 관계를 확인하고, 신청채권액 119,131,506원의 원인과 집행권원, 임대차보증금 채권과의 관계를 대조하세요.
• 배당요구와 권리신고. 임차권등기명령 및 배당요구 관련 기록을 확인하고, 예상배당표에서 임차인이 배당받지 못하는 이유가 실제 법률상 순위와 부합하는지 검토하세요.
• 시세 판단 기준. 최저매각가 151,000,000원만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 인수액을 포함한 실질취득액을 최근 유사 다세대 실거래와 비교하세요.
• 현장 점유·명도. 현재 실제 점유자와 임차권자의 점유 상태, 보증금 반환에 따른 인도 조건을 확인하세요. 임차권등기가 있다는 사실만으로 주택이 비어 있다고 단정할 수 없습니다.
• 관리비·건축 상태. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용과 내부 하자, 베란다 확장 및 건축물대장의 현황을 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 임대차 관련 서류·배당순위와 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 인수액이 먼저다”

이천 플러스하임 402호는 단순히 감정가 151,000,000원의 신건 다세대주택이 아닙니다. 2016년부터 주민등록과 점유 이력이 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 경매 후에도 매수인에게 남을 수 있는 사건입니다.

현재 예상배당대로라면 임차인은 보증금을 배당받지 못하고, 신건 최저가 낙찰 시 매수인의 실질취득 부담은 261,000,000원으로 늘어납니다. 감정가 대비 172.8% 수준입니다. 더구나 최초 계약과 증액분의 확정일자가 각각 존재하므로 실제 배당순위와 보증금 인수액을 반드시 다시 확인해야 합니다.

이소영 가압류 등 매각으로 소멸하는 권리와, 선순위 대항력으로 인해 살아남을 수 있는 임차보증금은 성격이 다릅니다. 신청채권자와 임차권자가 동일한 관계라는 점도 별도로 검증해야 합니다. 최근 유사 주택 거래가격과 보증금 인수액이 함께 검증되지 않은 상태에서는 낮은 최저가만을 근거로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

결론은 권리·배당 재검증 우선, 입찰 보류입니다. 이 사건의 승부처는 얼마에 낙찰받느냐보다 얼마의 보증금이 실제로 남고, 그 금액까지 포함해 얼마에 취득하느냐입니다.