수원지방법원 2025타경31190. 경기도 여주시 현암동 이안여주강변아파트 107동 401호입니다. 전용 134.37㎡의 아파트로, 감정가는 419,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 주식회사명실상부이며, 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 315,000,000원입니다.
이 물건은 단순한 일반 아파트 경매와 다릅니다. 2021.04.15 전입·점유를 시작한 임우빈의 임차보증금 315,000,000원이 2023.05.22 주택임차권으로 등기됐습니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2025.04.28입니다. 따라서 임차권 자체만 놓고 보면 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약이 기재돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 매수인이 해당 임차보증금을 추가 부담하지 않는 구조가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31190 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 현암동 195 이안여주강변아파트 107동 4층 401호 도로명주소: 경기도 여주시 도예로 40 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 134.37㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 25층 중 4층 |
| 내부 이용상태 | 방 5개·거실·주방/식당·욕실 2개·서재 등 |
| 소유자 | 주식회사명실상부 |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 419,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 경매개시결정 | 2025.04.28 |
| 실제 임차인 | 임우빈 1명 · 보증금 315,000,000원 |
| 실질 인수금 | 0원 (확약 적용 기준) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
말소기준권리는 2025.04.28 강제경매개시결정입니다. 과거 성남중앙신용협동조합의 근저당권과 한라엔컴주식회사의 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 경매개시결정보다 앞서 성립한 임우빈의 주택임차권입니다.
임차인 및 보증기관 승계 현황
| 구분 | 성명 / 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 원임차인 | 임우빈 | 315,000,000원 | 2021.04.15 / 2021.04.15 | 대항력 있음 우선변제 확약 적용 |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 양도 전 임차인: 임우빈 |
315,000,000원 동일 보증금 채권 |
확약서 2026.06.10 | 권리 승계 대항력 포기 |
실제 임차인은 임우빈 1명입니다. 주택도시보증공사는 임우빈으로부터 보증금 관련 권리를 양수한 기관으로 기재돼 있으며, 별도의 두 번째 실제 임차인이 아닙니다. 따라서 315,000,000원을 두 번 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다
이안여주강변아파트는 586세대 규모이며 2009.08.05 준공됐습니다. 대상 물건과 같은 전용 134.37㎡의 실거래 12건을 비교할 수 있습니다. 전체 12건 평균은 382,416,666원이지만, 과거 거래의 가격 차이가 크므로 최근 거래를 우선해 판단합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 134.37㎡ | 24 | 395,000,000원 |
| 2025.05 | 134.37㎡ | 5 | 359,000,000원 |
| 2025.03 | 134.37㎡ | 19 | 405,000,000원 |
| 2024.08 | 134.37㎡ | 25 | 430,000,000원 |
| 2024.08 | 134.37㎡ | 23 | 437,000,000원 |
| 2024.08 | 134.37㎡ | 6 | 385,000,000원 |
| 2024.05 | 134.37㎡ | 20 | 430,000,000원 |
| 2024.04 | 134.37㎡ | 4 | 354,000,000원 |
| 2023.10 | 134.37㎡ | 20 | 390,000,000원 |
| 2023.07 | 134.37㎡ | 4 | 354,000,000원 |
| 2023.05 | 134.37㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2023.04 | 134.37㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 382,416,666원 |
| 최근 거래 평균 | — | 3건 | 386,333,333원 |
최근 거래 3건 평균은 386,333,333원이고, 가장 최근 확인되는 2025.12 거래는 395,000,000원입니다. 그런데 이 사건의 최저매각가는 419,000,000원입니다. 최근 평균보다 32,666,667원, 최신 거래보다 24,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 108.5%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 419,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,590,000원 |
| 1. 임우빈 임차보증금(우선변제) | 315,000,000원 | 315,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 97,410,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 금액은 제공된 배당 시뮬레이션의 매각대금 배분 수치입니다. 임우빈과 주택도시보증공사는 동일 보증금 채권의 양도 전후 관계로 기재돼 있으므로 두 금액을 독립된 보증금 채권으로 합산할 수 없습니다. 실제 배당에서는 채권양도·승계 관계와 배당권자 확정이 선행돼야 하며, 위 표는 확정 배당표가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.
유찰 회차별 가격·인수 시나리오
| 회차 | 최저가 | 미배당 채권 | 확약 미반영 인수 추정 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 419,000,000원 | 217,590,000원 | 0원 | 확약 반영 인수 0원 · 가격 메리트 부족 |
| 1회 유찰 (80%) | 335,200,000원 | 300,292,800원 | 0원 | 확약 반영 인수 0원 · 최근 평균보다 낮음 |
| 2회 유찰 (64%) | 268,160,000원 | 315,000,000원 | 51,394,240원 | 확약 적용 시 해당 인수 위험은 실질 0원 |
유찰 회차는 가정된 가격 시나리오이며 실제 유찰이나 다음 회차 최저가가 확정됐다는 의미가 아닙니다. 2회 유찰 시 표시된 51,394,240원은 확약을 반영하지 않은 원칙적 인수 추정치입니다. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 미배당 채권은 매수인 인수금과 동일하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 여주시 현암동 오학동 주민센터 동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 접근성을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 단지 외곽은 도예로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 25층 건물 중 4층입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·개별난방 등의 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 831,300원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 586세대 규모로 동일 면적 거래 사례가 확인되지만 실거래가격은 310,000,000원부터 437,000,000원까지 편차가 큽니다. 대형 평형의 실제 매수 수요와 층·상태별 차이를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 2026.06.10 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 내용, 대상 채권 및 적용 조건을 반드시 대조하세요.
- 임차권등기 말소. 을구 7번 임차권은 아직 유효한 등기로 표시돼 있습니다. 낙찰 후 말소가 실제로 이행되는 절차와 조건을 확인하세요.
- 양수인·배당권자 확인. 임우빈과 주택도시보증공사는 별도 실제 임차인이 아닙니다. 동일한 315,000,000원 보증금 채권의 양도·승계 관계를 확인하고 중복 채권계산을 피하세요.
- 가격 상한 설정. 신건 최저가 419,000,000원은 최근 거래 평균 386,333,333원보다 높습니다. 최근 거래의 층과 상태 차이를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 시 재검토. 1회 유찰 가정 최저가는 335,200,000원입니다. 실제 유찰 여부와 변경된 최저가를 확인하고 실질취득금액 기준으로 비교하세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유자를 확정할 수는 없습니다. 현장 점유 현황과 인도 절차를 별도로 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능 항목과 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 미칠 사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일 변경 여부를 최신 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “확약은 권리를 해결하지만, 가격까지 해결하지는 않는다”
이 물건의 가장 중요한 사실은 315,000,000원 선순위 임차권에 대한 대항력 포기 확약입니다. 매각물건명세서에 기재된 확약이 유효하게 적용된다면, 매수인은 해당 임차보증금의 미배당 잔액을 추가 부담하지 않습니다. 보증기관의 권리 승계가 중복된 임차인이나 별도 보증금을 뜻하는 것도 아닙니다. 다만 확약의 대상과 법적 효력, 말소 이행은 입찰 전 확인이 필요합니다.
그다음 문제는 가격입니다. 신건 최저가 419,000,000원은 최근 거래 평균 386,333,333원의 108.5%이고, 최신 거래 395,000,000원보다도 높습니다. 권리상 큰 위험이 확약으로 해소됐다고 해서 지금 가격이 저렴해지는 것은 아닙니다.
결론은 ‘확약 확인 후 권리 접근 가능, 신건 가격은 보류’입니다. 유찰에 따른 가격 조정이 현실화되거나 현재 가격을 정당화할 만한 물건별 가치가 확인될 때 비로소 경제성이 개선될 수 있습니다. 이 사건에서는 확약의 확실성과 실제 취득가격을 함께 판단하는 것이 핵심입니다.
