* 주택도시보증공사의 2026.06.10.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하고 그 내용대로 이행되는 것을 전제로 한 분석입니다. 실질취득 기준액은 낙찰가와 해당 임차권 인수액의 합계이며 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않습니다.

수원지방법원 2025타경31199. 경기도 이천시 중리동 미래캐슬 2동 8층 804호입니다. 경매 물건종류는 근린시설로 표시돼 있지만 감정평가서상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물의 8층에 위치합니다. 소유자 박일성 씨는 2021년 9월 14일 거래가액 240,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

이 물건의 가장 중요한 권리는 임차인 박종욱 씨의 240,000,000원 주택임차권입니다. 임대차계약은 2021.10.01., 점유개시는 2021.11.01., 주민등록은 2021.11.02., 확정일자는 2021.10.19.입니다. 말소기준인 2023.06.27. 국세 압류보다 앞서 주택임차인의 대항요건을 갖춘 것으로 분석됩니다. 따라서 임차권등기가 말소기준 이후에 접수됐다는 사실만으로 낙찰자의 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다.

그런데 이 사건에는 결정적인 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 따르면 주택도시보증공사(양도 전 임차인 박종욱)가 2026.06.10. 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 확약서대로 처리된다면 명목상 보증금 부족분은 매수인의 실질적인 채무로 남지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약서가 핵심

말소기준권리는 2023.06.27. 접수된 갑구 9번 국세 압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 이천시·국세 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이전에 설정됐던 신탁등기와 2021년 남인천세무서 압류는 이미 말소된 상태입니다.

별도로 살펴볼 대상은 을구 1번 주택임차권등기입니다. 임차권등기 접수일은 2023.11.07.로 말소기준권리보다 늦지만, 임차인 박종욱의 점유·주민등록 시점은 그보다 빠릅니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 240,000,000원

실제 임차인은 박종욱 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 양수·승계 관계로 나타나므로, 박종욱의 보증금과 보증기관의 청구액을 각각 독립적인 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 이 사건의 분석 대상 임차보증금은 240,000,000원입니다.

③ 가격 분석 — 실질취득과 시세를 구별해야 한다

이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 206,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 과거 소유권이전 시 기재된 거래가액은 240,000,000원입니다. 다만 이 과거 거래가액만으로 현재 시세 또는 적정 낙찰가를 판단할 수는 없습니다.

확약서가 유효하게 이행된다면 최저가 낙찰 시 인수액은 0원으로 보고 실질취득 기준액을 206,000,000원으로 계산합니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 보증금 미배당분까지 부담해야 하므로 실질취득 부담은 약 240,000,000원 수준으로 고정됩니다.

확약 전 인수액은 각 회차의 일반 배당산식에 따른 명목상 부족분입니다. 확약 적용 시 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 미래 회차의 가격은 유찰 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)

신건 가격으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,684,000원을 먼저 공제하고, 나머지 202,316,000원이 임차보증금 우선변제에 배정되는 추정입니다. 이에 따라 보증금에서 37,684,000원이 부족해집니다.

주택도시보증공사의 신청채권자 청구금액은 240,000,000원, 해당 순위의 예상배당은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 이는 별도의 임차인이 한 명 더 있다는 뜻이 아닙니다. 양도 전 임차인의 보증금과 보증기관의 권리 승계 관계를 중복 보증금으로 합산하지 않아야 합니다.

집행비용은 추정치이며 국세·지방세의 당해세 우선순위 및 임차인 최우선변제 등은 최종 배당에서 달라질 수 있습니다. 확약에 따른 인수위험 해소와 실제 배당순서는 서로 구별해 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 이천시 중리동 소재 이천남초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 노변 상가, 오피스, 오피스텔, 주상복합 및 호텔 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있으며, 해당 호실은 8층에 위치합니다.
• 이용상태. 감정평가서에는 오피스텔 이용으로 기재돼 있습니다. 경매상 물건종류는 근린시설로 표시되므로 건축물대장상 용도와 실제 사용현황의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 도로. 남서측으로 일방통행 대로에 접하고 있으며, 토지는 사다리형 평지의 주상복합 건부지입니다.
• 토지이용계획. 도시지역·준주거지역이며, 자연보전권역·온천원보호지구(이천온천)·수질보전특별대책지역 등으로 지정돼 있습니다.
• 환금성. 노변 상업시설과 오피스텔·주상복합 등이 혼재하는 입지입니다. 실제 매도 가능 가격은 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래, 개별 호실 상태, 임대수요 및 공부상 용도를 확인한 뒤 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.10.자 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 본 매각에 적용되는지, 추가 조건이 없는지 확인하세요.
• 보증금 이중 계산 금지. 실제 임차인은 박종욱 1명이며, 주택도시보증공사는 보증금 양도·승계 관계입니다. 보증금과 신청채권액을 별개 임차보증금으로 합산하지 마세요.
• 세금 압류 확인. 2023.06.27. 계양세무서, 2025.05.26. 이천시, 2026.06.08. 부천세무서 관련 압류의 세액·법정기일·당해세 여부와 교부청구 내역을 확인하세요.
• 임차권 말소 절차 확인. 확약 제출 사실과 실제 임차권등기의 말소는 구별해야 합니다. 매각 후 등기 정리와 보증기관의 협조 절차를 점검하세요.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기와 현재 점유상태는 별개의 문제입니다. 현장점유자와 인도 가능 여부, 명도 필요성을 확인하세요.
• 물건 용도 대조. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태를 건축물대장·등기부·감정평가서 원문과 대조하고 실제 이용에 제한이 있는지 확인하세요.
• 시세 검증. 과거 거래가액 240,000,000원과 감정가 206,000,000원만 비교해 저가 매물로 판단하지 마세요. 동일 건물과 유사한 호실의 최근 실거래 및 임대시장 자료를 확인하세요.
• 관리비·기타 비용. 미납 공용관리비, 취득세, 등기비용 및 명도비용 등 낙찰가 외 비용을 별도로 산정하세요.
• 매각물건명세서 재확인. 입찰 직전 변경·정정 사항과 확약서 관련 문구, 매각기일의 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “대항력의 위험은 확약으로 해소, 가격의 답은 아직 별개”

이천 미래캐슬 804호는 겉으로 보면 보증금 240,000,000원이 최저매각가 206,000,000원을 초과하는 선순위 대항력 인수형 물건입니다. 일반 배당산식대로라면 신건에서 37,684,000원을 매수인이 추가로 부담할 수 있는 구조입니다.

그러나 주택도시보증공사는 2026.06.10. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금이 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 이 약속이 유효하게 이행된다면 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다.

다만 실질 인수가 0원이라는 사실과 매수가격이 저렴하다는 판단은 전혀 다릅니다. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태의 차이, 다수 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성, 실제 시세 확인 필요성은 여전히 남아 있습니다. 과거 소유권 취득가액과 감정가만으로는 현재 시장에서의 가격 경쟁력을 입증할 수 없습니다.

결론은 권리조건부 검토 가능, 가격 판단은 보류. 이 사건의 승부처는 확약서에 따른 인수위험 해소를 확인하고, 세금·점유·공부상 용도와 현재 오피스텔 시장가격까지 검증해 적정 입찰가를 정하는 데 있습니다.