수원지방법원 2025타경31233. 경기도 이천시 신둔면 남정리에 소재한 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 소유자는 진영남이고, 성남농업협동조합의 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 912,323,120원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부에는 근저당권이 여러 건 설정돼 있습니다. 선순위인 성남농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 260,000,000원, 후순위 권명순 근저당권의 채권최고액은 각각 585,000,000원, 120,000,000원입니다. 여기에 천만보건설 주식회사의 550,000,000원 가압류도 있습니다. 채권 규모가 크지만, 후순위 등기권리의 미배당액을 낙찰자가 그대로 갚는 구조는 아닙니다.

진짜 주의해야 할 부분은 따로 있습니다. 천만보건설 주식회사가 건물에 대해 공사대금 유치권을 신고했다는 점입니다. 등기부상 가압류가 매각으로 소멸하는 것과 유치권의 존부는 별개의 문제입니다. 유치권이 실제 성립하는지, 누가 건물을 점유하고 있는지, 인도받는 데 어떤 장애가 있는지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 예외 위험이 있다

말소기준권리는 2023.10.17 설정된 성남농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 권명순의 근저당권과 천만보건설 주식회사의 가압류, 이천시 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

선순위 근저당권은 2025.07.04 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐습니다. 또한 권명순 근저당권에 관한 권경식 앞으로의 이전등기는 2026.01.20 말소돼 권명순 명의가 회복됐습니다. 이러한 권리자 변동은 실제 배당채권자 확인에 중요하지만, 해당 근저당권의 최초 설정일 자체를 바꾸지는 않습니다.

② 최대 쟁점 — 공사대금 550,000,000원 유치권

매각물건명세서에는 2025.07.07 천만보건설 주식회사가 목록 3, 4에 관하여 공사대금 550,000,000원의 유치권신고서를 제출한 사실이 기재돼 있습니다. 다만 유치권 성립 여부는 불분명하다고 명시돼 있습니다.

이에 대해 채무자 및 소유자는 2025.11.24 공사계약 당사자가 아니라는 이유로 유치권배제신청서를 제출했습니다. 따라서 유치권자가 주장하는 공사대금과 소유자 측 반박이 대립하는 상황입니다.

유치권은 단순히 신고서가 제출됐다는 사실만으로 성립하지 않습니다. 실제 공사대금 채권의 존재와 건물 관련성, 적법한 점유 등 성립요건이 문제 됩니다. 반대로 후순위 가압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 유치권까지 소멸한다고 볼 수도 없습니다.

유치권이 유효하게 성립했다면 낙찰 후 건물 인도에 장애가 발생하거나 분쟁 해결 비용이 추가될 수 있습니다. 그러나 신고액 550,000,000원이 곧바로 매수인의 확정 인수채무라는 의미는 아닙니다. 유치권이 배척되면 그에 따른 부담도 달라집니다.

③ 임차·점유 및 토지 위험

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수도 배당 시뮬레이션에 반영돼 있지 않습니다. 다만 주택의 실제 점유자가 누구인지는 별도로 확인해야 합니다. 특히 유치권을 주장하는 측의 점유 여부는 임차인 유무와 무관하게 중요한 쟁점입니다.

• 임차관계. 확인된 임차인 없음. 실제 거주·점유 상태 및 인도 가능 여부 확인 필요.
• 유치권 점유. 천만보건설 주식회사가 실제로 목록 3, 4를 점유하는지, 점유가 언제부터 어떤 형태로 이어졌는지 확인 필요.
• 제시외 건물. 감정서상 ㉠~㉩ 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 위치와 구조, 현황 및 이용관계를 확인해야 합니다.
• 목록 5 토지. 공부상 지목은 '대'이지만 실제 이용상태는 '도로'입니다. 최저매각가격은 공부상 지목인 '대'를 기준으로 반영됐습니다.
• 토지 이용. 진입로의 이용관계와 인접 토지·건물의 통행 및 사용관계를 확인해야 합니다.

④ 가격 판단 — 신건 912,323,120원의 적정성

현재 감정가와 최저매각가는 모두 912,323,120원입니다. 유찰 횟수는 0회이며, 감정가 대비 최저매각가 비율은 100%입니다.

단독주택과 토지가 결합된 일괄매각 물건은 건물 상태, 토지 형태, 도로 이용관계, 제시외 건물과 법적 분쟁에 따라 적정가격이 크게 달라질 수 있습니다. 현재는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 최저매각가격이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

유찰 시 최저매각가격은 내려가지만, 유치권 성립 여부와 점유 분쟁은 가격 인하만으로 해결되지 않습니다. 따라서 1회 또는 2회 유찰 후의 가격도 현재 단계에서는 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 912,323,120원 가정)

채권최고액과 신고 청구금액을 기준으로 계산한 추정 배당입니다. 선순위 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐으며 실제 배당권자와 채권액은 확정 절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 등 별도 우선배당 항목은 미반영입니다.

예상 집행비용은 11,523,231원이고, 채권자들에게 배당되는 금액은 900,799,889원입니다. 배당대상 채권 총액 1,515,000,000원 중 614,200,111원이 미배당되는 계산입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

특히 을구 3번 권명순 근저당권은 채권최고액 120,000,000원 중 55,799,889원만 배당되고, 천만보건설 주식회사의 550,000,000원 가압류 채권에는 예상 배당이 없습니다. 다만 가압류 미배당과 별도로 신고된 유치권의 성립 여부는 따로 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 이천시 신둔면 남정리 소재 신둔도예촌역(경강선) 북동측 인근입니다. 주위에 전원주택과 농경지 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신둔도예촌역(경강선)이 있으며, 근거리에 경충대로가 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 일련번호 3, 4는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 2층 건물입니다. 외벽은 외장벽돌치장 마감, 창호는 시스템 창호 등으로 조사됐습니다.
• 내부구성. 일련번호 3, 4의 각 1층에는 방 1개·거실·주방·욕실·현관 등이, 각 2층에는 방 2개·거실·욕실 등이 표시돼 있습니다.
• 설비. 도시가스시설과 기본적인 위생·급배수시설이 설치돼 있습니다.
• 토지규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역에 해당합니다.
• 제시외 건물. 감정서상 ㉠~㉩이 일괄매각에 포함됩니다. 공부상 건물 외 시설의 현황 및 활용도를 확인해야 합니다.
• 환금성. 단독주택·토지 일괄매각으로 아파트와 달리 물건별 특성이 중요합니다. 특히 도로 현황 토지와 유치권 분쟁은 향후 매각 및 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 유치권 원본 확인. 천만보건설 주식회사의 2025.07.07 유치권신고서와 2025.11.24 유치권배제신청서, 관련 증빙을 확인해야 합니다.
• 점유현황 확인. 목록 3, 4에 실제로 누가 점유하고 있는지, 출입·관리·사용 상태를 확인하고 인도 가능성을 검토해야 합니다.
• 공사대금 채권 검증. 공사계약 당사자, 공사 수행 사실, 미지급 채권의 존부 및 유치권 성립요건을 확인해야 합니다.
• 가등기 확인. 갑구 7번 이대웅 명의 가등기의 실질과 말소 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당권에 기재된 공동담보목록과 일괄매각 범위를 대조하고 배당 및 소멸관계를 확인해야 합니다.
• 도로 이용관계. 목록 5의 공부상 지목과 현황이 다른 이유, 실제 도로 사용상태 및 통행관계를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 감정서상 ㉠~㉩의 위치·이용상태·매각 포함 여부를 직접 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 인근 단독주택 및 토지 거래사례를 조사하되 대지면적·접도·건물상태·용도제한을 구분해 비교해야 합니다.
• 배당 검증. 실제 피담보채무액, 근저당권 이전관계, 조세채권 및 집행비용을 반영해 예상배당을 다시 확인해야 합니다.
• 현장 및 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 원본과 실제 현장을 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 안전한 낙찰”

이 물건의 말소기준권리는 명확합니다. 성남농업협동조합의 2023.10.17 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다.

하지만 이 사건을 일반적인 권리 안전형 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 550,000,000원의 유치권 신고가 존재하고, 소유자 측의 유치권배제신청으로 그 성립이 다투어지고 있기 때문입니다. 신고가 사실이라는 점과 유치권이 유효하다는 점은 구별해야 하지만, 유효 여부가 확인되지 않은 상태에서 인도와 추가 비용의 위험을 무시할 수는 없습니다.

더구나 일부 토지는 공부상 지목이 '대'이지만 현황은 '도로'이고, 제시외 건물도 일괄매각에 포함돼 있습니다. 실거래 비교근거가 없어 912,323,120원의 신건 가격이 적정한지도 판단하기 어렵습니다.

종합하면 등기상 후순위 권리 소멸은 긍정적이지만, 유치권·점유·토지 이용관계의 불확실성이 큰 사건입니다. 지금 필요한 것은 높은 할인율을 기다리는 것에 앞서 유치권의 실체와 실제 인도 가능성을 확인하는 일입니다. 권리분쟁 해소 전에는 신건 입찰을 보류하고, 현장 및 원본 서류 검증을 우선하는 판단이 합리적입니다.