수원지방법원 2025타경31740. 경기도 양평군 양평읍 창대리 소재 까뮤이스테이트양평타운하우스 107동 3,4층 202호입니다. 경매상 용도는 다세대이고, 감정평가서상 이용상태는 연립주택으로 기재되어 있습니다. 소유자는 전소연이며, 구형준이 청구금액 315,000,000원으로 강제경매를 신청한 사건입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가와 같다는 사실이 아닙니다. 임차권등기가 경매개시보다 먼저 존재한다는 점입니다. 구형준은 2022.09.06 확정일자를 받았고, 2022.10.31 전입 및 점유를 개시했으며, 2025.04.21 임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정 등기는 그보다 늦은 2025.09.29입니다. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.

가격 측면도 좋지 않습니다. 최근 12개월 평균은 396,000,000원, 최신 거래는 330,000,000원이고 최근 거래 추세도 -0.6%로 하락했습니다. 다만 실거래 표본과 가격조회 대상의 면적이 일치하지 않으므로 이 가격들을 해당 호실의 확정 시세로 보아서도 안 됩니다. 시세상 비싸 보인다는 위험 신호는 분명하지만, 정확한 할인율 판단에는 면적이 일치하는 거래사례가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처

분석상 말소기준으로 제시된 권리는 2025.09.29 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 구형준의 전입·점유 및 확정일자는 그보다 앞서고, 임차권등기 자체도 2025.04.21에 마쳐졌습니다. 따라서 이 임차권을 단순히 경매로 없어지는 후순위 권리로 취급해서는 안 됩니다.

임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명

구형준은 경매개시 전에 대항요건을 갖춘 것으로 파악되며, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 다만 실제 대항력의 유지 여부, 점유관계 및 임차권등기 효력은 입찰 전 원본서류와 현장조사를 통해 확인해야 합니다. 현재 회차에서 인수액이 0원으로 추정되는 것은 임차권이 소멸하기 때문이 아니라 보증금이 전액 배당되는 것을 전제하기 때문입니다.

또한 과거 대신자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었고, 전소연에게 소유권이 이전된 뒤 신탁등기 말소가 정리된 이력이 있습니다. 해당 신탁과 금지사항등기는 이미 말소된 것으로 표시되지만, 신탁원부·소유권 이전 경위는 원본으로 대조하는 것이 안전합니다. 근저당권 등기 1건에 대한 표시도 있으므로 실제 설정일·순위·말소 여부를 확인해 말소기준 판단과 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 4.46억의 가격 부담

까뮤이스테이트는 233세대 규모로, 준공일은 2022.04.21입니다. 확인된 실거래는 총 12건이며, 최근 12개월 거래는 5건입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 397,500,000원이지만, 가격 판단에는 시점이 더 가까운 최근 12개월 평균 396,000,000원과 최신 거래 330,000,000원을 우선합니다.

현재 최저가 446,000,000원은 최근 12개월 평균보다 50,000,000원 높고, 최근 시세의 112.6%입니다. 최신 거래 330,000,000원과 비교하면 116,000,000원 높습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세 또한 -0.6%로 하락 방향입니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 446,000,000원 가정)

아래는 현재 매각가를 기준으로 작성된 예상배당 시나리오입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 구형준의 임차보증금에 315,000,000원을 배당한 다음, 별도로 경매신청채권자 구형준에 배당하는 구조입니다. 동일인·동액 청구에 따른 중복 가능성이 있으므로 확정 배당표가 아닙니다.

현재 배당모형상 임차보증금은 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원으로 표시됩니다. 경매신청채권자에 대한 미배당 190,860,000원은 임차보증금 미배당액과 구별해야 합니다. 동일인에게 표시된 두 배당항목의 채권 동일성, 배당순위, 집행비용 및 조세채권 등의 반영 결과에 따라 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 실질취득이 중요하다

선순위 임차보증금이 있는 경매에서는 낙찰가와 실제 부담할 총액이 일치하지 않을 수 있습니다. 매각대금에서 보증금 전액이 지급되지 않으면 나머지 보증금을 매수인이 인수하기 때문입니다.

현재 신건은 최근 평균보다 비싸고, 1회 유찰 가격 356,800,000원도 최신 거래금액 330,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 실질취득 추정액 319,796,160원은 최신 거래금액보다 낮지만, 해당 거래와 본건의 면적이 일치하지 않아 이것만으로 시세 대비 저렴하다고 판정할 수는 없습니다.

더구나 실제 배당액이 예상과 달라지면 인수액도 달라집니다. 특히 임차보증금과 경매신청채권의 관계가 불분명한 상태에서는 각 회차별 실질취득액 또한 조건부 추정치입니다. 입찰 상한은 최저가가 아니라 검증된 실질취득액과 본건 고유의 시가를 기준으로 결정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양평군 양평읍 창대리의 창대1리마을회관 북측 인근에 위치합니다. 주변은 연립주택·단독주택·농경지 등이 혼재하는 지역으로, 대규모 도심 아파트 밀집지역과는 주거 환경 및 거래 수요가 다를 수 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내부 포장도로가 남서측 왕복 2차선 도로와 연결됩니다. 실제 생활권 접근성과 대중교통 이용 편의성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕의 4층 건물 중 3,4층 202호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 기재되어 있습니다. 복층에 걸친 실제 전유면적, 내부 연결 구조, 누수·유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 계획관리지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호 관련 구역 등 여러 토지이용 규제가 표시됩니다. 공시지가는 476,600원/㎡입니다. 규제의 개별 적용범위와 향후 이용 제한은 토지이용계획 원문을 확인해야 합니다.
• 공부·건축. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 내부구조 및 호실별 면적은 건축물대장·집합건축물대장과 대조해야 합니다.
• 환금성. 단지 규모는 233세대이고 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래는 330,000,000원에서 470,000,000원까지 편차가 있으며, 최근 거래 추세도 하락 방향입니다. 다세대·연립형 상품의 특성과 본건 면적에 맞는 거래 빈도를 따로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 인수 조항 확인. 을구 순위 1번, 2025.04.21 접수 제1821472호의 임차권등기와 매각물건명세서상 미배당 보증금 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
• 구형준 채권의 동일성 검증. 보증금 315,000,000원과 경매청구액 315,000,000원이 동일채권인지 별개채권인지, 집행권원·채권계산서·배당요구 관계를 확인해야 합니다. 중복 계산 가능성을 해소하기 전에는 예상배당표를 확정값으로 사용하면 안 됩니다.
• 배당 및 실제 인수액 재산정. 배당재원, 집행비용, 조세채권, 우선변제 순위 등을 반영하여 입찰 예정가별 임차보증금 잔액을 다시 계산해야 합니다. 특히 2회 유찰 가격 285,440,000원은 인수 추정액 34,356,160원을 별도로 고려해야 합니다.
• 선행 근저당 및 신탁 이력. 근저당권의 구체적인 설정일·순위·말소 여부와 대신자산신탁주식회사 관련 신탁원부 제2022-598호, 2026.09.10 신탁등기 말소 정리 내역을 대조해야 합니다.
• 실제 점유 및 명도. 2022.10.31 점유개시 사실과 별개로 현재 점유자, 점유의 법적 근거, 임차권자의 보증금 반환 및 인도 조건을 조사해야 합니다. 임차권등기가 있다는 이유만으로 현재 거주 상태를 단정해서는 안 됩니다.
• 면적 일치 거래사례 확보. 가격조회 대상 41.095㎡와 실거래 80.75㎡·84.86㎡는 일치하지 않습니다. 본건과 동일 면적·동일 구조의 거래 또는 감정평가상 적정 비교사례를 확보해야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.
• 관리비 및 기타 비용. 미납 공용관리비, 점유자 인도 관련 비용, 취득세 및 등기비용은 제시된 실질취득 시나리오에 포함된 확정비용이 아닙니다. 입찰 예산에 별도 반영해야 합니다.
• 매각기일 원본 확인. 2026.11.04 매각기일의 진행 여부와 매각조건, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 감정평가서 최신본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 가격표, 실질취득은 실제 부담”

이 사건의 현재 최저가 446,000,000원은 최근 12개월 거래평균 396,000,000원의 112.6%입니다. 최신 거래 330,000,000원보다 높고, 거래 추세도 -0.6% 하락으로 나타납니다. 단순히 신건이라 비싼 정도가 아니라, 면적이 일치하는 비교거래조차 충분히 확보되지 않은 가격 불확실성이 존재합니다.

권리상으로는 315,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이 가장 중요한 변수입니다. 현재 회차에서 인수액이 0원으로 계산되더라도 실제 전액 배당이 확인되지 않으면 안전하다고 할 수 없습니다. 2회 유찰 시에는 낙찰가 285,440,000원과 달리 실질취득 추정액이 319,796,160원으로 올라갑니다. 임차보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 늘어나는 구조를 특히 경계해야 합니다.

또한 임차인과 경매신청채권자가 같은 구형준이고 보증금과 청구액도 같다는 점은 배당 분석의 핵심 검증 대상입니다. 채권관계를 확인하기 전까지 예상배당과 매수인 인수액을 확정적으로 판단하기 어렵습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류가 합리적입니다. 현재 가격에서는 최근 거래지표 대비 메리트가 부족하고, 유찰 이후에도 선순위 임차권과 중복 배당 가능성 때문에 실질취득 계산에 불확실성이 남습니다. 임차채권 관계와 실제 배당·인수액을 검증하고, 면적이 일치하는 시세를 확보한 뒤에만 입찰 여부를 재판단해야 하는 물건입니다.