대전지방법원 2026타경216. 대전광역시 대덕구 대화동 세원풍남아파트 1동 3층 308호, 공동주택(아파트)입니다. 1987년 12월 22일 준공된 270세대 단지로, 감정평가상 철근콘크리트조 지하 1층·지상 5층 건물의 3층에 위치합니다. 비교 실거래 기준 면적은 71.82㎡입니다.

등기상 특징은 일반적인 임의경매 물건과 다릅니다. 과거 한국주택은행과 하나은행의 근저당권이 설정됐지만, 모두 이미 말소됐습니다. 대신 소유자 전상윤 명의의 증여등기가 말소됐다가 다시 회복되고, 파산선고가 등기된 다음 파산관재인의 신청으로 경매가 시작됐습니다.

따라서 이 사건은 단순히 근저당이 없으니 안전하다고 판단할 수 없습니다. 경매의 법적 성격과 파산재단의 처분권한을 확인해야 하고, 무엇보다 신건 최저가가 최근 실거래보다 상당히 높다는 점을 함께 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 일반 임의경매와 다른 구조

먼저 등기상 근저당권부터 보면, 현재 유효하게 남아 있는 근저당권은 확인되지 않습니다. 1988년 한국주택은행이 설정한 채권최고액 9,100,000원의 근저당권은 2002년 말소됐고, 2003년 하나은행이 설정한 채권최고액 18,000,000원의 근저당권도 2009년 말소됐습니다.

그러나 이 사건의 핵심은 소유권 변동과 파산에 있습니다. 전상윤은 2020년 7월 14일 증여를 원인으로 소유권을 취득했는데, 2024년 10월 10일 합의해제로 해당 소유권이전등기가 말소됐습니다. 이후 2026년 1월 14일 말소회복 합의에 따라 다시 전상윤 명의의 소유권이 회복됐습니다.

그 사이 신한카드의 사해행위취소를 원인으로 한 소유권이전등기 회복청구권 가처분이 2025년 8월 11일 설정됐다가 8월 14일 말소됐습니다. 또 2025년 7월 29일 파산선고가 내려졌으며, 해당 파산 사실은 2026년 2월 5일 등기됐습니다.

② 점유·임대관계 — 확인된 임차인 0명, 현장 확인 필요

현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가에서는 관계인 부재로 임대관계가 미상이라고 기재됐습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나, 소유자가 실제 점유 중이라고 단정할 근거는 부족합니다.

임차인의 보증금, 전입일자, 확정일자 및 배당요구 사실도 확인된 바가 없으므로 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 최종 판단할 수 없습니다. 실제 점유자가 별도로 있을 경우에는 대항력 가능·미상의 위험을 열어 두어야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래를 압도한다

세원풍남아파트의 실거래 12건을 살펴보면 전체 평균은 154,750,000원입니다. 이 수치만으로도 최저가 176,000,000원이 높은 편이지만, 오래된 거래를 제외하고 최근 12개월로 범위를 좁히면 가격 부담이 더욱 뚜렷합니다.

최근 12개월 거래 3건 평균은 141,000,000원으로, 신건 최저가는 그 124.8%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 11.5% 하락한 추세까지 고려하면, 과거 최고가를 기준으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

눈여겨볼 거래는 두 건입니다. 가장 최근 거래인 2026년 7월 120,000,000원은 68.85㎡·3층으로 대상 물건의 비교 기준 면적 71.82㎡와 차이가 있습니다. 따라서 이 거래 하나만으로 동일 면적의 시세를 확정해서는 안 됩니다.

반면 2026년 5월 150,000,000원 거래는 대상 물건과 같은 71.82㎡이고, 층은 4층입니다. 이 동일 면적의 비교 거래와 견줘도 신건 최저가 176,000,000원은 26,000,000원 높습니다.

2024년 11월에는 같은 71.82㎡·3층이 180,000,000원에 거래된 기록도 있습니다. 그러나 이는 최근 가격 흐름보다 앞선 거래입니다. 과거 고가 거래 한 건이 현재 신건 가격을 정당화하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)

현재 매각가를 기준으로 산출된 배당 계산에서는 집행비용을 제외한 금액이 잔여금으로 표시됩니다. 다만 이 사건은 파산재단 청산을 위한 형식적 경매이므로, 일반적인 채권자별 배당표와 동일하게 해석하기 어렵습니다.

집행비용 3,264,000원은 추정액입니다. 경매 신청인의 채권액은 확인되지 않아 계산상 배당 0원으로 처리됐으며, 이는 실제 채권이나 파산채권이 없다는 뜻이 아닙니다. 모형상 잔여금 172,736,000원도 소유자에게 해당 금액이 실제 지급된다는 의미가 아닙니다. 파산재단의 청산·채권 변제·잔여재산 귀속은 별도 확인이 필요하며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 부담은 얼마나 줄어드나

현재 물건은 감정가 176,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 회차별 매각가격을 비교하면 다음과 같습니다.

1회 유찰 시 최저가 140,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 141,000,000원에 근접합니다. 하지만 근접한 가격이라고 해서 곧바로 충분한 투자 수익이나 안전마진이 확보되는 것은 아닙니다. 취득 관련 비용과 수리·명도 가능성, 재개발 정비구역의 권리관계까지 고려해야 하기 때문입니다.

2회 유찰 시 시나리오 최저가는 112,640,000원입니다. 이는 최근 실거래와 비교할 때 가격 부담이 상당히 줄어드는 수준이지만, 실제로 유찰이 발생할지, 해당 최저가에서 매수가 가능한지, 점유 및 법적 인수조건이 유지되는지는 확정되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 대덕구 대화동 소재 대전산업단지 삼거리 남서측 인근입니다. 소규모 아파트단지, 산업단지, 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 단지 내부까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 5층 공동주택이며, 대상은 1동 3층 308호입니다. 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측 출입구를 통해 폭 8미터 아스팔트 포장도로로 접근할 수 있습니다.
• 용도지역. 도시지역이며, 감정평가상 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지정보상 제3종일반주거지역이며, 공시지가는 629,500원/㎡입니다.
• 정비구역. 2024.01.12 지정된 대화동4구역 재개발 정비구역에 포함됩니다. 정비사업 진행상황과 해당 호수의 권리산정 및 분양자격은 별도로 검토해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 준공일이 1987.12.22인 건물로 실제 내부 노후도와 수선비용은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 270세대 단지이며 12건의 비교 거래가 확인됩니다. 다만 전체 거래가격이 120,000,000원부터 200,000,000원까지 넓게 분포하고, 최근 거래 추세가 -11.5%로 하락해 과거 고가 기준의 매도 기대는 주의해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 형식적 경매의 법적 효과. 파산관재인 유재도의 신청에 따른 청산 경매입니다. 일반 채권회수 임의경매와 차이가 있으므로 경매기록 및 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
• 소유권 회복 등기. 2020년 증여, 2024년 소유권이전등기 말소, 2026년 말소회복의 흐름과 파산선고 사이의 관계를 확인해야 합니다.
• 파산재단 권리관계. 파산선고 사건 2024하단779와 관련된 처분권한, 파산재단 귀속 및 청산 절차를 확인해야 합니다.
• 점유 및 임대차. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약, 배당요구 및 인수조건을 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 신건 최저가 176,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 141,000,000원의 124.8%입니다. 응찰가 결정 시 최근 실거래와 하락 추세를 우선 반영해야 합니다.
• 동일 면적 비교. 2026년 5월 71.82㎡·4층 거래가격 150,000,000원을 중요 비교사례로 보고, 2026년 7월 68.85㎡·3층 거래가격 120,000,000원은 면적 차이를 감안해야 합니다.
• 재개발 자격 확인. 대화동4구역 정비구역 관련 권리산정 및 조합원 지위 승계 가능 여부를 해당 사업의 공식 자료로 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능 시점, 미납 공용관리비 및 내부 수리비용을 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.04 매각기일을 기준으로 최신 등기부·현황조사서·매각물건명세서·법원 공고와 실제 매각조건을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 0원”보다 중요한 것은 “시세 대비 124.8%”

대전 세원풍남아파트 308호는 겉으로 보면 권리구조가 단순해 보입니다. 이미 말소된 근저당권, 확인된 임차인 신고 0명, 배당 계산상 매수인 인수 추정 0원이기 때문입니다.

하지만 이 물건은 일반적인 담보대출 부실 경매가 아니라 파산관재인이 신청한 청산 목적의 형식적 경매입니다. 증여등기의 말소와 회복, 파산 등기, 임대관계 미상이라는 요소까지 확인한 후에 권리 위험을 판단해야 합니다.

가격은 더욱 분명합니다. 신건 최저가 176,000,000원은 최근 12개월 평균 141,000,000원보다 35,000,000원 높습니다. 최근 동일 면적의 150,000,000원 거래보다도 높고, 실거래 추세는 -11.5% 하락하고 있습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 2.4회라는 사실을 감안하면, 현 가격에 적극적으로 응찰할 근거는 약합니다. 1회 유찰 시나리오의 140,800,000원은 최근 평균 거래가격에 가까워지지만, 재개발 관련 권리와 실제 점유관계에 대한 확인이 선행돼야 합니다.

결론은 신건 입찰 보류입니다. 근저당 부담이 적다는 점은 긍정적이지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높고 하락 추세도 확인됩니다. 파산재단 청산 절차와 정비구역 관련 권리를 먼저 확인하고, 가격 부담이 충분히 낮아지는 시점을 검토하는 것이 타당합니다.