대전지방법원 2026타경239. 대전 중구 태평동 파라곤아파트 310동 101호, 전용 84.236㎡의 아파트입니다. 20층 건물의 1층 세대로, 감정가와 최저매각가가 모두 365,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 그대로 입찰 기준이 형성돼 있습니다.

등기상 현재 소유자는 박재석·임지숙이며 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 말소기준권리는 2019년 11월 26일 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권(채권최고액 184,800,000원)입니다. 이후 설정된 후순위 근저당권과 가압류·압류 등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건을 단순히 '권리가 깨끗한 아파트'로 끝내서는 안 됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 남아 있고, 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재돼 있습니다. 또한 경매신청채권자인 달성대건신용협동조합의 기존 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 나타나므로, 경매신청의 근거와 실제 채권관계는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 삼성생명 근저당

핵심은 2019.11.26 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 정성엽 설정분 근저당권, 길기하 근저당권, 대전신용보증재단 가압류 및 세금 관련 압류등기는 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다.

② 점유·임차관계 — 인수 0원 추정의 전제

확인된 임차인은 없으며, 배당 추정에서도 임차보증금 인수액은 0원으로 산출돼 있습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 이해관계인의 부재로 외부관찰·주변 탐문·관련 공부를 기초로 평가한 만큼 실제 점유와 이용상태가 다를 수 있습니다.

특히 이 물건은 1층 아파트로서 실제 내부 상태와 점유 현황이 가격 및 인도 절차에 영향을 줄 수 있습니다. 추정 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계와 배당 가정에 따른 결과이며, 미확인 임차관계까지 무조건 인수 위험이 없다고 보증하는 의미는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 신건은 최근 실거래 평균보다 높다

파라곤아파트는 1,040세대, 2005.05.31 준공된 단지입니다. 비교되는 실거래는 주로 전용 84.24㎡이며, 전용 75.93㎡ 거래 1건도 포함된 최근 12개월 12건입니다. 평균 거래가격은 359,583,333원입니다.

실거래 범위는 340,000,000원~380,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 359,583,333원입니다. 신건 최저가 365,000,000원은 최근 평균보다 약 5,416,667원 높아 평균 시세의 101.5%에 해당합니다.

가장 최근인 2026년 10월 거래가격은 340,000,000원입니다. 신건 최저가는 이 거래보다 25,000,000원 높습니다. 최신 거래 한 건만으로 단지 전체의 하락 추세를 확정할 수는 없지만, 가격 메리트를 주장하기 어려운 중요한 비교 기준입니다.

한편 2026년 8월의 1층 거래는 각각 370,000,000원으로 기록돼 있습니다. 본건도 1층이므로 참고할 만하지만, 해당 거래와 최신 거래 사이에 가격 차이가 있으며 내부 상태·향·동별 차이도 확인되지 않았습니다. 따라서 일부 1층 거래보다 최저가가 낮다는 이유만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 365,000,000원 가정)

채권최고액·청구금액을 기초로 한 가정상 배당표입니다. 실제 채권잔액·이자·세금채권과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있으며, 소유자 잔여금 71,998,388원은 확정 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 필요

1회 유찰 시 최저매각가는 292,000,000원, 2회 유찰 시에는 233,600,000원으로 계산됩니다. 각 회차의 추정 인수액은 모두 0원입니다. 2회 유찰 시에는 채권자 미배당액 57,562,012원이 발생하는 것으로 추정되지만, 이것이 곧 매수인이 인수할 금액을 의미하지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 태평동 소재 버드내초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위에는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 공원이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 시내버스 정류장 및 간선도로 접근성을 감안한 교통상황은 보통 수준입니다. 서측과 북측의 포장도로 및 단지 내 도로를 이용할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 평슬래브 위 철골경사지붕의 20층 건물 중 1층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·일부 타일 등이며 급배수·위생·난방·전기·소화전·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 대로3류 및 도로에 접합니다. 교육환경보호구역, 가축사육제한구역, 하천 중점경관관리구역 등 관련 제한사항이 확인됩니다. 공시지가는 1,275,000원/㎡입니다.
• 환금성. 1,040세대 규모의 아파트단지이고 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 340,000,000원~380,000,000원으로 차이를 보여, 층과 개별 상태에 따른 가격 검토가 필요합니다.
• 현황 확인. 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 외부관찰과 탐문 등을 기초로 이용상태를 평가했습니다. 실제 내부 상태·점유관계가 평가 내용과 다를 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 신건 최저가 365,000,000원은 최근 평균 359,583,333원보다 높습니다. 최신 거래 340,000,000원과 동일 면적의 1층 거래 370,000,000원도 함께 검토해 적정 입찰 상한을 산정하세요.
• 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다. 1회 유찰 292,000,000원, 2회 유찰 233,600,000원 구간을 비교하되 실제 유찰 여부와 낙찰가격은 확정적으로 예측할 수 없습니다.
• 임대관계·점유 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인서 및 현장조사를 통해 실제 점유자와 보증금·대항력 여부를 확인하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 체납세액, 법정기일, 당해세 여부와 배당순위를 확인하세요. 압류등기의 소멸 여부와 세금 우선배당 문제는 구분해 판단해야 합니다.
• 경매신청 근거. 달성대건신용협동조합의 2021년 근저당권이 말소됐음에도 2026년 임의경매가 개시된 경위를 원본 경매기록으로 확인하세요. 신청채권자 배당 추정액 0원의 산출 경위도 함께 검토해야 합니다.
• 근저당권 이전. 정성엽 설정분 50,000,000원 근저당권의 2026.01.02 박재석 이전등기를 확인하고, 실제 권리자와 배당관계를 대조하세요.
• 관리비·명도. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 비용을 확인하고, 실제 점유자에 따른 인도·명도 절차 및 비용을 검토하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 경매기록을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 신건 매수 적기”

대전 파라곤아파트 310동 101호는 2019년 삼성생명보험주식회사 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리가 정리되는 구조입니다. 현재 배당 추정에 따른 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 임대관계가 미상이고, 국세·지방세 압류 3건에 따른 배당 변동 가능성이 남아 있습니다. 특히 달성대건신용협동조합의 말소된 근저당권과 임의경매 신청 사이의 관계는 경매 원본으로 반드시 확인해야 할 사항입니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 365,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 359,583,333원의 101.5%이며, 최신 거래 340,000,000원보다 높습니다. 권리 소멸 구조에 일정한 장점이 있더라도 현재 가격이 특별히 유리하다고 평가하기는 어렵습니다.

결론은 '신건 가격 보류, 권리·점유 확인, 유찰 후 재검토'입니다. 예상 인수액 0원만으로 입찰을 서두르기보다는 세금·신청채권·실제 점유를 확인하고, 가격이 조정될 때 실거래 시세와 비교해 판단하는 전략이 적절합니다.