대전지방법원 2026타경252. 충남 금산군 금성면 마수리 474-1 소재 단독주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 토지면적은 630㎡, 건물은 일반목구조 목조경사지붕 지상 2층입니다. 소유자 정용석 명의로 2019년 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 해 금산신용협동조합의 채권최고액 144,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이후 이방섭의 근저당권 130,000,000원과 국세 압류, 가등기·가처분 및 다수의 가압류가 이어졌습니다. 채권관계는 복잡하지만 시간순으로 보면 2019.06.27 금산신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤에 설정된 권리들은 등기 분석상 매각으로 소멸할 예정입니다.
문제는 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 실제 취득 위험이 없다는 판단은 같지 않다는 점입니다. 특히 이 물건에는 담보가등기로 언급된 가등기가 있고, 주택의 실제 임대관계도 확인되지 않았습니다. 신건 최저가가 감정가와 같더라도, 비교할 실거래 시세가 없으므로 현재 가격이 저렴한지 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금성면 마수리 474-1 |
| 도로명주소 | 충청남도 금산군 금성면 효곡길 18-6 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 현재 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 일반목구조 · 목조경사지붕 · 지상 2층 |
| 토지면적 / 지목 | 630㎡ · 대 |
| 토지 형태 | 평지 · 부정형 · 세로한면(가) 접도 |
| 용도지역 | 농림지역 · 농업진흥구역 포함 |
| 소유자 | 정용석 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2019.06.24 |
| 감정가 / 최저가 | 204,948,000원 / 204,948,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 금산신용협동조합 / 76,292,881원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 구조물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
권리의 기준점은 2019.06.27 설정된 금산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이며, 현재 임의경매를 신청한 채권자도 같은 금산신용협동조합입니다.
2020년 설정된 이방섭 근저당권 130,000,000원은 말소기준보다 후순위입니다. 이후 국세 압류, 신용보증기금·카드사·농협 관련 가압류도 후순위에 해당합니다. 등기상 이들 권리는 매각으로 소멸 예정이므로, 배당을 받지 못한 채권액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
모두 2019년 말소기준 근저당권보다 늦은 권리이며 매각 소멸 대상으로 표시되지만, 가등기 원인서류·담보관계·가처분 내용 및 매각물건명세서의 인수조건을 대조해야 합니다. 후순위라는 이유만으로 관련 분쟁 가능성까지 없다고 단정할 수는 없습니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인은 없지만 점유자는 미상
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 당시 관계인 부재로 임대관계를 확인하지 못했다고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실을 곧바로 소유자 단독점유나 임차인 부재가 확정됐다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
입찰 전에는 전입세대 열람, 주민등록 관련 확인, 현황조사서, 매각물건명세서 및 실제 현장 점유상태를 서로 비교해야 합니다. 특히 실거주자가 있다면 소유자·가족·임차인 중 누구인지 확인하고, 임차인이라면 전입·점유·확정일자와 배당요구 여부까지 검증해야 합니다.
③ 가격 검증 — 감정가 204,948,000원의 경쟁력은 미확인
이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 204,948,000원입니다. 현재 0회 유찰 상태이며, 입찰 가능한 최저가격이 감정가의 100%로 설정되어 있습니다.
하지만 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 거래 가능한 시장가격입니다. 최근 12개월 비교 거래가격이나 최신 실거래가격을 확인할 수 없어 감정가가 현재 시세보다 낮은지 높은지 판단하기 어렵습니다. 따라서 현재 단계에서 이 물건을 '시세보다 저렴하다'거나 '가격 메리트가 있다'고 평가할 근거는 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 204,948,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 163,958,400원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 131,166,720원 | 64% | 0원 |
유찰 후 가격은 시나리오상 금액이며 확정된 향후 매각가격이나 일정이 아닙니다. 매수인 인수액은 현재 등기·배당 분석 기준의 추정치이고 취득세, 명도비 등 부대비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,948,000원 가정)
매각대금이 현재 최저가와 동일한 204,948,000원이라고 가정하면 집행비용 3,669,272원을 먼저 공제하고, 금산신용협동조합 근저당권에 144,000,000원, 이방섭 근저당권에 57,278,728원이 배당되는 시뮬레이션입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,669,272원 |
| 1. 근저당 · 금산신용협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이방섭 | 130,000,000원 | 57,278,728원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 13,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 3,260,055원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이비국민카드 | 21,931,150원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 금산농업협동조합 | 7,411,353원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 금산농업협동조합 | 6,170,530원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 55,534,730원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 140,815,715원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 522,723,533원 | 201,278,728원 |
집행비용은 추정치입니다. 채권액은 근저당권의 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 하며, 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 국세 압류 관련 조세채권, 당해세, 법정 우선변제, 미확인 임차인 관련 금액 등은 별도 확인이 필요해 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
그러나 후순위 권리의 미배당 채권이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 현재 분석상 0원으로 계산되며, 실제 인수위험은 미확인 임차권이나 개별 권리의 존속 여부에 따라 다시 검토해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수액과 별개
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 204,948,000원 | 201,278,728원 | 321,444,805원 |
| 1회 유찰 | 163,958,400원 | 160,862,982원 | 361,860,551원 |
| 2회 유찰 | 131,166,720원 | 128,530,386원 | 394,193,147원 |
매각가격이 낮아질수록 채권자들이 회수하지 못하는 금액이 증가합니다. 그러나 현재 권리 소멸 가정에서는 세 시나리오 모두 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 유찰로 줄어드는 것은 매각대금이고, 채권자들의 미배당 부담이 매수인에게 자동으로 이전되는 구조는 아닙니다.
금산신용협동조합의 신청 청구액은 76,292,881원이며, 배당 시나리오에서는 채권최고액 기준 금액을 배당하도록 계산되어 있습니다. 이는 실제 확정채권액을 의미하지 않으므로 배당액을 그대로 확정 회수액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 금산군 금성면 마수리 소재 마수리 경로당 동측 인근입니다. 주변은 전·답·임야·농가주택·창고시설이 혼재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 제반 교통상황을 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 일반목구조 목조경사지붕 지상 2층 건물로, 외벽은 스타코플렉스, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판·타일, 창호는 PVC새시 이중창 마감입니다. 기본 위생 및 급배수설비가 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 630㎡입니다. 평지이면서 부정형이고 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 29,200원으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역에 포함됩니다. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 및 배수구역에도 해당합니다. 토지의 이용·개발·증축 가능 여부는 각 규제에 따라 확인해야 합니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 제시외 구조물과 수목이 일괄매각 대상에 포함되므로 현황과 평가 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 환금성. 농촌 단독주택과 규제지역 토지의 조합이므로 일반적인 대단지 공동주택과 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 매수 수요와 재매각 소요기간을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 주식회사대덕기업의 갑구 3번 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지, 구체적인 피담보채권과 말소관계가 무엇인지 확인해야 합니다. 신용보증기금 가처분의 보전권리와 처리 상태도 함께 검토합니다.
- 토지 등기부 별도 검증. 현재 건물 등기에는 마수리 474-1 토지의 공동담보 기재가 있습니다. 토지 등기사항전부증명서를 대조해 별도의 선순위 권리나 제한사항이 없는지 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현재 점유자와 점유 원인을 확인하고, 전입세대·확정일자·배당요구 여부를 통해 대항력 있는 임차인이 존재하는지 확인해야 합니다.
- 국세 압류와 조세채권. 2021.09.10 북대전세무서장 처분의 국세 압류가 있습니다. 등기상 매각 소멸 여부와 별개로 조세채권의 배당상 우선순위, 체납액 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 사항을 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 구조물과 수목이 포함되어 있습니다. 매각 대상 토지·건물·부속물의 실제 현황과 감정평가 범위를 확인해야 합니다.
- 건물 현장 확인. 목조 2층 주택의 외벽·지붕·누수·구조 상태 및 기본 급배수설비의 유지관리 상태를 확인하고, 필요한 보수비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 토지 이용제한 검증. 농림지역·농업진흥구역 및 각종 제한구역의 행위제한을 확인하고, 예정된 이용 목적과 충돌하지 않는지 확인해야 합니다.
- 시장가격 조사. 신건 204,948,000원이 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 주변 단독주택·토지 거래사례 및 매도 가능가격을 확보한 뒤 입찰가격을 결정해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획확인서를 대조해야 합니다. 특히 매각기일 전 추가 권리변동과 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 권리 소멸 ≠ 투자 안전”
대전지방법원 2026타경252의 권리 구조는 기준점 자체는 분명합니다. 2019.06.27 금산신용협동조합 근저당권을 말소기준으로, 이후의 근저당권·가압류·가등기·가처분은 매각 소멸 대상으로 분석됩니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가등기 성격 확인, 실제 임대관계 미확인, 토지 별도 등기 검증이라는 권리상 과제가 남아 있습니다. 여기에 농림지역·농업진흥구역의 이용제한과 농촌 단독주택 특유의 환금성, 그리고 최근 실거래 비교가격이 없는 점을 함께 감안해야 합니다.
예상배당에서 321,444,805원이 미배당된다는 사실은 채권자들의 회수 부족을 의미할 뿐, 해당 금액을 매수인이 인수한다는 뜻은 아닙니다. 반대로 인수액이 0원으로 추정된다는 사실만으로 204,948,000원에 매수할 경제적 매력이 입증되는 것도 아닙니다.
종합 판단은 C등급, 신중 검토 대상입니다. 말소기준권리와 후순위 소멸 구조는 긍정적이지만, 가등기·점유관계 확인과 토지 규제, 시세 검증이 선행되어야 합니다. 이 물건은 최저가격만 보고 입찰하기보다 권리 원본과 현장·시세를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 하는 유형입니다.
