대전지방법원 2025타경582. 충청남도 태안군 남면 신장리 403-8 일원의 토지와 숙박시설 등이 함께 매각되는 대규모 복합 부동산 경매입니다. 현황상 메르베르 리조트로 이용되는 생활숙박시설과 관리동, 주상용 건물 등이 포함되어 있으며, 감정가는 5,900,684,800원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이라 최저매각가도 감정가와 같습니다.

등기상 소유자는 이택훈이며, 2019년 10월 24일 설정된 일산농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 공동담보가 설정된 복수 물건의 일괄매각이므로, 특정 건물의 등기만으로 전체 매각목록의 권리관계를 모두 확인했다고 볼 수는 없습니다.

이 물건은 주거용 아파트처럼 실거래 평균과 최저가를 단순 비교하기 어렵습니다. 숙박시설의 영업 상태, 부속 토지의 이용 가능성, 건물별 용도와 점유관계가 실제 취득가치 및 재매각 가능성을 좌우하기 때문입니다. 신건 감정가가 적정한지 검증하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 세금과 점유를 살펴야 한다

말소기준은 2019년 10월 24일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 일산농업협동조합의 채권최고액은 900,000,000원이며, 이후 같은 금융기관이 추가로 설정한 을구 2번 2,364,000,000원, 을구 4번 984,000,000원도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

이들 현재 유효한 근저당권의 채권최고액 합계는 4,248,000,000원입니다. 다만 이는 실제 대출잔액이 아니라 채권최고액의 합계이며, 여러 공동담보에 설정된 권리를 포함합니다. 실제 배당채권액과 담보별 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증금 미상 2명

현황조사와 매각물건명세서 등에 등장하는 실제 임차인은 방형미·방태식·윤다운, 총 3명입니다. 모두 최초 말소기준권리 설정일인 2019.10.24 이후에 전입신고가 이루어졌으므로, 기재된 전입일을 기준으로 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석됩니다.

보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 실제 임차인 수는 3명이며, 보증금 확인액 10,000,000원은 다른 임차인의 미상 보증금까지 포함한 총액이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 5,900,684,800원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 일산농업협동조합의 유효 근저당 채권최고액 합계 4,248,000,000원을 배당채권액으로 적용한 계산이며, 집행비용 추정액은 61,406,848원입니다.

채권최고액을 기준으로 계산한 추정 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 채권액·공동담보 배당·집행비용에 따라 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여금은 확정된 지급액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 사업성 검증은 별개

유찰에 따라 매각대금이 감소하면 채권자 배당액도 달라집니다. 2회 유찰 가정에서는 근저당권 채권최고액 기준 511,726,111원의 미배당이 발생하지만, 이 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 근저당권에 관한 것으로 매수인이 그대로 인수하는 보증금이나 채무가 아닙니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 태안군 남면 소재 몽산포해수욕장 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 전답 등 농경지와 임야가 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재합니다. 감정요항표상 도로 및 대중교통 이용상황은 무난한 수준입니다.
• 숙박시설. 기호 5·7·8·13·15·18 건물은 현황상 메르베르 리조트의 숙박시설로 이용 중입니다. 일반철골구조의 단층 생활숙박시설로, 사용승인일은 2019.02.22 또는 2019.09.30입니다.
• 관리동. 기호 20 건물은 상업용으로, 메르베르 리조트 관리동으로 이용되고 있습니다. 단층 소매점 구조이며 사용승인일은 2019.09.30입니다.
• 주상용 건물. 기호 22 건물은 2층 주상용 건물로, 사용승인일은 2003.12.15입니다. 감정 당시 1층은 공실 상태로 파악되었습니다.
• 설비. 리조트 건물과 관리동에는 기본적인 위생·급배수설비, LPG 별도 설치 및 옥외 주차장 등이 구비되어 있습니다. 주상용 건물에도 기본적인 위생·급배수설비와 LPG 시설 등이 있습니다.
• 토지. 신장리 403-8 토지의 지목은 임야이며, 계획관리지역·준보전산지·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 해당 토지의 면적은 149.0㎡, 공시지가는 77,200원/㎡입니다. 이는 해당 토지의 개별 정보이며, 일괄매각 전체 토지면적을 의미하지 않습니다.
• 도시계획. 일부 토지에는 달산지구 주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역, 공공시설용지 및 소로2류 도로 관련 제한이 있습니다. 필지별로 적용 규제가 다르므로 각각 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 목록 2·3·23은 현황 도로 등으로 이용되고, 감정평가상 기호 2·3·23·25 토지에는 공부상 지목과 현황의 차이가 있습니다. 토지별 실제 이용면적과 통행관계 확인이 필요합니다.
• 환금성. 리조트와 부속 건물·토지를 묶어 취득하는 부동산으로, 일반 주거용 부동산보다 매수 목적과 운영 능력에 따른 가치 차이가 큽니다. 재매각 가능성은 숙박업 운영 및 시설 유지비용 등을 확인해 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 토지·건물 목록 전체와 제시외 건물의 위치, 실제 이용 상태 및 소유관계를 현장과 서류에서 대조하세요.
• 공동담보 등기 확인. 말소기준권리 및 후순위 근저당권에 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 매각목록 전체의 등기사항증명서를 확인해 별도의 선순위 권리나 인수 조건이 없는지 점검하세요.
• 임차인 3명과 점유관계. 방형미·방태식·윤다운의 계약서, 실제 점유 공간과 사용 형태를 확인하세요. 방태식·윤다운의 보증금 및 점유 위치·면적이 특히 중요합니다.
• 배당요구 및 우선변제. 윤다운의 2025.06.23 배당요구 내용, 임차인의 확정일자·보증금 및 배당순위를 원본 문건으로 확인하세요.
• 국세·지방세 확인. 태안군과 국가의 압류에 관한 체납세액, 당해세 해당 여부 및 법정기일을 검증하세요. 실제 배당과 채권자 미배당액이 추정치와 달라질 수 있습니다.
• 생활숙박시설 이용 적법성. 건축물대장 용도변경, 숙박업 관련 신고·등록, 소방·안전설비 및 시설별 사용 가능 여부를 확인하세요.
• 도로 및 필지 경계. 현황 도로로 사용되는 토지와 공부상 지목이 다른 필지를 확인하고, 진입로 확보 및 각 토지의 이용 제한을 점검하세요.
• 실제 운영수익. 숙박시설 매출, 공실·가동 현황, 관리비·유지보수비·인건비 및 시설 보수 필요성을 확인하세요. 감정가만으로 사업수익을 추정해서는 안 됩니다.
• 입찰 전 기일·가격 확인. 매각기일은 2026.11.04이며 현재 신건입니다. 유찰 시나리오는 가정이므로 실제 기일 변경이나 최저매각가 변경 여부를 법원 공고에서 재확인하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건물별 등기사항증명서 및 건축물대장을 모두 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 검증이 끝난 리조트”

이 물건의 장점은 말소기준권리 이후의 근저당·압류가 소멸하고, 확인된 임차인에게 선순위 대항력이 없다는 점입니다. 최저매각가를 기준으로 계산한 권리상 인수액은 0원입니다.

반면 숙박시설·토지·관리동·주상용 건물이 결합된 일괄매각이라는 특성이 분석 난도를 높입니다. 보증금 미상 임차인 2명과 세금 압류, 일부 토지의 공부·현황 차이, 숙박시설의 용도변경 내역은 입찰 전에 반드시 검증해야 합니다. 특히 건물별 영업 가능성과 전체 사업수익을 파악하지 못한 상태에서는 감정가 대비 할인만으로 적정 취득가격을 판단할 수 없습니다.

종합하면 등기상 인수는 제한적이지만, 점유·세금·운영·환금성 검증 부담이 큰 물건입니다. 평가등급은 C입니다. 권리 소멸 구조만으로 높은 평가를 부여하기 어렵고, 매각대상 전체의 법적·물리적 현황과 사업가치를 확인한 후 입찰가격을 결정하는 것이 타당합니다. 권리상 인수는 0원, 투자 판단은 현장과 사업성 검증 이후.