대전지방법원 2026타경600523. 세종특별자치시 해밀동의 단독주택형 타운하우스 단지인 어반가든 제05동 제1층 제05호입니다. 집합건물로 등기되어 있지만 실제 이용형태는 일반적인 아파트가 아니라 타운하우스 단지 내 단독주택형 건물입니다. 전유면적은 176.24㎡이며, 철근콘크리트구조의 2층 건물로 평가되어 있습니다.
소유자는 주식회사어반가든입니다. 2024.09.30 소유권보존등기가 이루어졌고 같은 날 양동농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 여러 가압류가 이어졌으며, 2025년 근저당권의 이전과 추가설정 관련 등기가 이루어진 뒤 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청했습니다.
경매신청 청구액은 1,068,736,902원입니다. 현재 매각 최저가격은 감정가와 같은 1,651,000,000원이고 유찰 이력이 없는 신건입니다. 다만 이 가격이 주변 거래 수준보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 권리의 소멸 여부, 실제 점유관계, 가격 적정성을 각각 검증해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600523 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 해밀동 694 해밀동비9블록단독주택(주식회사어반가든) 제05동 제1층 제05호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 해밀2로 104 |
| 물건종류 | 집합건물 · 단독주택형 타운하우스 |
| 전유면적 | 176.24㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 기타지붕 · 2층 건물 |
| 소유자 | 주식회사어반가든 |
| 감정가 / 최저가 | 1,651,000,000원 / 1,651,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 경매 청구액 | 1,068,736,902원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.30 양동농업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 실제 점유자 확인 필요 |
| 감정평가 포함 | 누다락 · 계단실 · 태양광설비 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당은 명확, 공동담보 구조는 확인 필요
권리분석의 출발점은 2024.09.30 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 최초 양동농업협동조합이고 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 해당 근저당권이 말소기준권리로 판단되며, 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각에 의해 소멸합니다.
갑구에는 유철성·길미영 관련 가압류 936,870,000원, 김동수 가압류 61,600,000원, 최현규 가압류 36,520,000원이 순차적으로 기재돼 있습니다. 이들 가압류는 모두 말소기준 근저당권 이후에 설정된 권리입니다. 배당을 충분히 받지 못하더라도 해당 가압류 채무 자체가 곧바로 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.
또한 2025.12.22 을구 1번과 2번의 근저당권이 모두 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 원인은 2025.10.30 확정채권양도입니다. 근저당권 이전은 새로운 독립 채권이 추가됐다는 뜻이 아니며, 실제 배당의 귀속 주체를 판단할 때 현재 권리자를 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유 판단 — 등기상 소멸과 명도 위험은 별개
현재 특정된 임차인은 없지만, 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 소유자만 점유 중이라고 단정할 수 없습니다.
| 특정된 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 감정평가상 임대관계 | 미상 |
| 대항력 판단 | 실제 점유자 및 전입·점유 시점 확인 필요 |
| 보증금 인수 | 예상배당상 0원 · 확정 판단 보류 |
| 명도 가능성 | 실제 점유 형태와 점유 권원에 따라 달라짐 |
이 물건은 일반 아파트가 아닌 단독주택형 타운하우스이므로 실내·외부의 실제 사용 범위와 공용부분, 단독 사용 공간도 함께 확인하는 편이 중요합니다. 등기상 매수인 인수액 추정이 0원이라는 사실만으로 점유 이전이 간단하다고 볼 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 1,651,000,000원이 적정한지는 미확인
현재 최저매각가격은 1,651,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 다만 동일 단지 또는 비교 가능한 단독주택형 타운하우스의 최근 실거래가 확인되지 않아, 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지를 판단할 근거가 부족합니다.
전유면적 176.24㎡의 단독주택형 집합건물은 일반 아파트와 이용형태가 다릅니다. 가격 비교 시에는 단순한 전용면적뿐 아니라 대지권, 건물 형태, 사용 가능한 공간, 단지 내 공용시설 및 개별 건물 상태까지 반영해야 합니다. 아파트 평균 거래가격을 그대로 대입하거나 감정가를 시세로 간주하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 회차별 매각가격과 예상 미배당
현재 신건과 유찰을 가정한 매각가격 및 미배당 규모를 비교하면 다음과 같습니다. 미배당은 배당받지 못한 채권자의 잔여채권 추정액이며, 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.
| 매각 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,651,000,000원 | 1,632,090,000원 | 1,802,900,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,320,800,000원 | 1,305,192,000원 | 2,129,798,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,056,640,000원 | 1,043,673,600원 | 2,391,316,400원 | 0원 |
유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 유찰 여부나 다음 매각기일을 뜻하지 않습니다. 매수인 인수액은 현재 확인된 권리 및 예상배당에 따른 추정치로, 실제 점유·임차관계 확인 전에는 확정값으로 볼 수 없습니다.
최저매각가격이 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 배당금은 감소하고 잔여 미배당은 증가합니다. 하지만 후순위 가압류 등의 미배당이 증가했다고 해서 그 부족분을 매수인이 부담하는 것은 아닙니다. 채권자의 배당 부족액과 낙찰자의 인수채무는 법적으로 다른 개념입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,651,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 18,910,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 양동농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 유철성·길미영 관련 | 936,870,000원 | 432,090,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 김동수 | 61,600,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 최현규 | 36,520,000원 | 0원 |
| 5. 을구 2번 근저당 · 양동농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 (집행비용 포함) | — | 1,651,000,000원 |
채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 추정배당입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 공동담보 관계, 실제 채권잔액, 채권양도에 따른 배당권자 및 가압류채권의 배당순위에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
신건 매각가격 기준 집행비용 18,910,000원을 제외한 채권자 예상배당액은 1,632,090,000원입니다. 산정된 채권액 합계 3,434,990,000원 대비 미배당은 1,802,900,000원입니다.
다만 이 채권액 합계에는 공동담보·추가설정 관계를 재검증해야 하는 근저당권 기재가 포함돼 있습니다. 따라서 미배당액을 확정된 독립 채무 총액의 부족분이라고 단정해서는 안 됩니다. 현재 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실과 실제 배당권자도 대조해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 해밀동 해밀초등학교 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 유형. 철근콘크리트구조의 단독주택형 타운하우스이며, 집합건축물대장상 주용도는 단독주택입니다. 통상적인 아파트와 매수 수요 및 가격 비교 기준이 다를 수 있습니다.
- 공용시설. 단지 내 주민공동시설, 게스트하우스 및 쓰레기처리장이 공용부분으로 기재돼 있습니다. 공용시설의 이용조건과 관리·유지비 부담은 별도 확인이 필요합니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 태양광설비가 구비돼 있습니다. 누다락·계단실·태양광설비는 감정평가와 매각에 포함됩니다.
- 토지 및 도로. 단독주택형 타운하우스 단지의 부지로 이용 중이며 남동측으로 중로에 접합니다. 토지 공시지가는 687,600원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 토지이용 규제. 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 예정지역 및 가축사육제한구역 등에 해당하며, 중로3류와 접합니다.
- 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 특이한 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 단독주택형 타운하우스의 매도 가능 가격과 매각 소요기간은 입지 외에도 대지권·건물상태·공용시설 관리조건 등에 영향을 받습니다. 현재 비교 가능한 최근 거래가 확인되지 않아 환금성을 우수하다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 점유자 및 임대관계 확인. 실제 거주자·사용자, 점유 시작 시점, 전입 여부, 임대차계약과 보증금을 확인해야 합니다. 임대관계가 미상인 상태에서 인수 0원을 확정하지 마세요.
- 공동담보목록 검토. 을구 1번과 2번 근저당권의 공동담보·추가설정 관계를 확인하고 중복 기재된 채권최고액을 독립 채무로 오인하지 않아야 합니다.
- 현재 근저당권자 확인. 2025.12.22 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실을 기준으로 실제 채권잔액 및 배당관계를 대조해야 합니다.
- 신청채권과 배당관계 점검. 경매신청 청구액은 1,068,736,902원입니다. 근저당권 이전 및 추가설정 관계가 예상배당에 정확히 반영되는지 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 누다락·계단실·태양광설비의 실제 상태와 사용범위를 확인하고 집합건물의 전유부분·공용부분·대지권을 대조해야 합니다.
- 최근 실거래 검증. 세종 해밀동에서 면적·건물 유형·대지권·관리조건이 유사한 타운하우스 거래사례를 확보한 뒤 가격 적정성을 판단해야 합니다.
- 관리비·시설 유지비. 공용시설과 태양광설비의 유지비, 관리비 체납 및 공용부분 관련 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 현장 실사. 건물 내외부, 누다락, 계단실, 누수·하자, 태양광설비, 대지 및 공용공간의 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.04 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리가 소멸한다”와 “좋은 가격에 산다”는 다른 문제
세종 해밀동 어반가든 05호는 말소기준 근저당권이 2024.09.30으로 명확하고, 이후의 가압류 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점은 권리분석에서 긍정적입니다.
하지만 임대관계 미상이라는 문제가 남아 있고, 근저당권의 공동담보·추가설정 관계도 검증해야 합니다. 예상배당에서 발생하는 1,802,900,000원의 미배당은 매수인 부담액이 아니지만, 그 산정 자체에는 실제 담보채권 관계를 확인해야 할 부분이 있습니다.
가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 1,651,000,000원의 신건 최저매각가가 시장가격보다 낮은지를 판단할 최근 실거래 근거가 확인되지 않았습니다. 유찰 후 최저가가 1,320,800,000원이나 1,056,640,000원으로 내려가더라도 시세 검증 없이는 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급, 신중 검토 대상입니다. 말소기준의 명확성은 장점이지만 실제 점유관계, 공동담보 구조, 실거래 비교, 단독주택형 타운하우스의 환금성을 확인하기 전에는 적극적인 입찰 판단을 권하기 어렵습니다. 권리 소멸 구조는 확인 가능, 가격과 실제 인수 위험의 최종 판단은 보류가 이 사건의 핵심입니다.
