대전지방법원 2025타경642. 충청남도 태안군 이원면 당산리 331-1 소재 건물과 토지를 포함하는 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 3층 건물로, 건축물대장상 용도는 단독주택이지만 외관상 입간판 등에는 연수원으로 표시되어 있습니다. 소유권은 신완수와 이순덕이 각각 2분의 1 지분씩 보유하고 있으며, 전주농업협동조합이 청구액 413,093,290원으로 임의경매를 신청했습니다.
등기부의 권리 순서 자체는 비교적 분명합니다. 2018년 전주농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 설정된 강승화의 근저당권과 채권자들의 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리 소멸이 곧 안전한 취득을 의미하지는 않습니다. 이 사건은 농지취득자격증명, 맹지, 공부상 지목과 현황의 차이, 제시외수목 관련 양도담보계약서 및 임대관계 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경642 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 이원면 당산리 331-1 · 제1동 도로명주소: 충청남도 태안군 이원면 사관로 80-13 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 건물 및 토지 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 평슬라브지붕 · 지상 3층 |
| 건물 용도 | 건축물대장상 단독주택 · 외관상 연수원 표시 |
| 토지 | 기호 1: 596.0㎡ · 공부상 지목 대 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 신완수(2분의 1 지분) · 이순덕(2분의 1 지분) |
| 감정가 | 761,902,120원 |
| 최저매각가 | 761,902,120원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 전주농업협동조합 / 413,093,290원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외수목 포함 · 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당권을 기준으로 후순위 소멸
말소기준권리는 2018.01.25 설정된 전주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 408,000,000원이며, 채무자는 신완수입니다. 이후 강승화의 신완수 지분 근저당권과 신용보증기금·부안농업협동조합· 오케이에프앤아이대부주식회사의 가압류가 설정되었습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
| 권리 | 권리자 | 채권최고액 / 청구액 | 매각 후 |
|---|---|---|---|
| 을구 1번 · 근저당권 | 전주농업협동조합 | 408,000,000원 | 말소기준 |
| 을구 2번 · 지분 근저당권 | 강승화 | 100,000,000원 | 소멸 |
| 갑구 2번 · 지분 가압류 | 신용보증기금 | 100,000,000원 | 소멸 |
| 갑구 3번 · 지분 가압류 | 부안농업협동조합 | 1,373,184,269원 | 소멸 |
| 갑구 4번 · 임의경매개시 | 전주농업협동조합 | — | 소멸 |
| 갑구 5번 · 지분 가압류 | 오케이에프앤아이대부주식회사 | 26,597,044원 | 소멸 |
② 토지·농취증 분석 — 이 사건의 핵심 위험
이 물건에서 가장 중요한 것은 건물에 설정된 근저당권보다 일괄매각되는 토지의 상태입니다. 매각물건명세서에는 농지취득자격증명, 맹지, 현황 도로, 과수원 이용 및 제시외수목에 관한 사항이 명시되어 있습니다.
| 대상 | 현황·조건 | 핵심 확인사항 |
|---|---|---|
| 목록 1 | 일부 현황 도로 | 도로 이용 부분과 토지 사용범위 |
| 목록 2 | 현황 과수원 · 맹지 | 농취증 필요 · 접근 가능성 |
| 목록 3 | 현황 과수원 · 맹지 | 농취증 필요 · 접근 가능성 |
| 목록 4 | 현황 과수원 · 맹지 | 농취증 필요 · 접근 가능성 |
| 목록 6 | 현황 과수원 · 일부 도로 | 농취증 필요 · 도로 이용범위 |
| 목록 7 | 공부상 대 · 현황 도로 | 도로 이용 및 권리관계 |
| 제시외수목 | 일괄매각 포함 | 양도담보계약서 제출 · 권리관계 확인 |
특히 목록 2·3·4는 맹지로 기재되어 있습니다. 인접 토지를 이용한 접근은 가능한 것으로 설명되어 있으나, 이것이 독립적이고 영구적인 법적 통행권 확보를 의미하는 것은 아닙니다. 실제 진입 경로, 토지 경계, 통행 권원 및 향후 개발·이용 가능성은 현장과 지적 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 761,902,120원 가정)
신건 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 매각대금 전액이 집행비용과 채권자 배당에 사용됩니다. 채권총액은 2,007,781,313원으로 매각대금을 크게 웃돌며, 예상 미배당액은 1,255,898,214원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,019,021원 |
| 1. 근저당 · 전주농업협동조합 | 408,000,000원 | 408,000,000원 |
| 2. 근저당 · 강승화 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 가압류 · 부안농업협동조합 | 1,373,184,269원 | 143,883,099원 |
| 5. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 26,597,044원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 2,007,781,313원 | 751,883,099원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 1,255,898,214원 |
집행비용은 추정치이며, 채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 산정했습니다. 실제 채권 잔액, 배당 순위, 당해세 및 기타 우선변제 항목에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 413,093,290원이지만 전주농업협동조합의 예상배당은 408,000,000원으로 산정되어 청구액 전액 충족에는 미달합니다. 미배당액은 매수인 인수액과 구분해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 별개인 취득 위험
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 761,902,120원 | 1,255,898,214원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 609,521,696원 | 1,406,754,834원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 487,617,356원 | 1,527,440,131원 | 0원 |
유찰 시 최저매각가는 단계적으로 내려가지만, 가격이 내려간다고 농지취득자격증명 문제나 토지의 접근성 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 회차별 예상 인수액은 모두 0원이지만, 이는 현재 파악된 권리와 배당 가정에 따른 수치입니다. 실제 점유관계와 별도의 인수사항은 최종 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 태안군 이원면 당산리 소재로, 북서측 직선거리 약 1.5km에 이원면사무소가 있습니다. 부근은 농경지·임야·단독주택 등이 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 감정평가상 교통상황은 보통입니다. 목록별 진입 경로와 차량 통행 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 3층 건물로 외벽은 외장석재, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 용도. 건축물대장상 단독주택이나 외관상 연수원 표시가 있습니다. 실제 사용현황과 공부상 용도의 관계를 확인해야 합니다.
- 토지. 기호 1의 토지면적은 596.0㎡이며, 공부상 지목은 대, 지형은 평지·부정형입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 조사되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 주변 토지이용계획과 건축·개발 관련 제한을 검토해야 합니다.
- 공시지가. 기호 1 토지의 공시지가는 34,100원/㎡입니다. 이는 매각물건 전체의 시장가격을 의미하지 않습니다.
- 토지 현황. 목록 2·3·4·6은 과수원으로 이용 중이며, 목록 1·6 일부와 목록 7은 도로로 이용되고 있습니다. 토지별 실제 활용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 농촌지역의 건물과 여러 필지를 일괄 취득하는 구조입니다. 맹지와 농지취득자격증명 조건 등이 향후 매수 대상자를 제한할 수 있어, 일반적인 주거용 부동산과 다른 환금성 위험을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능성. 목록 2·3·4·6의 농취증 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 가장 중요한 입찰 위험입니다.
- 일괄매각 범위. 목록별 토지·건물·제시외수목의 정확한 매각 범위와 소유권 취득 대상을 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 맹지 진입 문제. 목록 2·3·4의 실제 접근 경로와 통행권, 인접 토지 소유관계를 확인하세요.
- 현황 도로 확인. 목록 1·6 일부 및 목록 7의 도로 이용현황과 실제 사용 가능한 면적을 확인하세요.
- 공부·현황 차이. 공부상 전으로 기재된 농지가 과수원으로 이용되고 있는 점, 공부상 대인 토지가 도로로 이용되는 점을 검토하세요.
- 건물 용도. 단독주택으로 등록된 건물의 연수원 표시 및 실제 이용상태를 확인하세요. 향후 이용 목적에 따른 법적 제한도 점검해야 합니다.
- 임차·점유관계. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 대항력 발생 가능성 및 명도 필요 여부를 직접 조사하세요.
- 제시외수목. 제출된 양도담보계약서와 관련 권리관계를 확인하고 수목의 인도·이용에 문제가 없는지 검토하세요.
- 가격 검증. 건물의 현황과 토지별 활용 가능성, 농지·도로·맹지의 특성을 반영하여 개별적인 가격 검증을 진행하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지 관련 공적 장부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
⑦ 종합 판단 — 권리 소멸보다 취득 조건이 중요하다
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 입찰”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리가 분명하고, 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액이 0원으로 예상된다는 점은 긍정적입니다.
그러나 입찰 위험은 등기부 밖에 있습니다. 목록 2·3·4·6의 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 일부 토지의 맹지 및 현황 도로 문제, 공부상 지목과 실제 과수원 이용의 차이, 제시외수목의 양도담보관계 및 불분명한 임대관계를 확인하지 않고 입찰하는 것은 신중하지 못합니다.
신건 최저매각가 761,902,120원의 가격 적정성도 별도로 검증해야 합니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 토지 취득과 이용에 관한 위험이 그대로 남는다면 가격 하락만으로 좋은 투자라고 평가할 수 없습니다.
결론은 ‘권리상 인수 0원 추정, 입찰 판단은 보류’입니다. 농취증 발급 가능성, 진입로와 토지 이용현황, 실제 점유관계 및 수목 관련 권리를 먼저 확인하고, 이후 개별 시세를 검증한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.
