* 인수액 0원은 확인된 등기권리를 중심으로 한 계산 결과입니다. 임차인의 실제 점유·전입·보증금 및 조세 관련 선순위 부담이 확인되지 않았으므로 최종 실질취득액을 확정한 수치가 아닙니다.

대전지방법원 2026타경600641. 대전광역시 서구 갈마동 367-15에 있는 토지와 주거용 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 1,317,667,200원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사우건종합건설이며 한밭새마을금고가 청구금액 985,679,920원으로 임의경매를 신청했습니다. 말소기준은 2024년 7월 12일 설정된 한밭새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 1,104,000,000원입니다.

이 사건을 일반적인 주택 경매와 똑같이 보면 곤란합니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 5층으로, 2층에 주거용 2개 호, 3층부터 5층까지 각 1개 호가 있어 총 5개 호로 이용 중입니다. 201호는 복층으로 사용됩니다. 그런데 매각물건명세서에는 이 건물이 다세대주택으로 허가를 받았음에도 건축법상 사용승인을 받지 않았고 건축물대장도 존재하지 않는다는 특이사항이 명시되어 있습니다. 등기 역시 일반적인 구분건물등기사항전부증명서가 아닌 건물등기사항전부증명서에 다세대주택으로 등재된 상태입니다.

더구나 감정평가 과정에서 이해관계인을 만나지 못해 임대내역이 미상입니다. 다수의 주거공간이 실제 이용되고 있는 건물인 만큼, 법적 임차인 수와 각 호의 보증금·전입일·점유 상태를 확인하기 전에는 매수인이 부담할 금액을 안전하게 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 끝은 아니다

권리 흐름의 중심은 한밭새마을금고입니다. 2024년 7월 4일 추가근저당권 설정등기청구권을 보전하기 위한 가처분이 등기되었고, 이후 7월 12일 채권최고액 1,104,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 해당 가처분은 목적달성을 이유로 7월 25일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 별도의 존속 가처분으로 취급할 사안은 아닙니다.

을구 1번 근저당권은 말소기준권리이며, 그 뒤에 등기된 에프엠이앤씨·대신이앤씨·근로복지공단의 가압류와 한밭새마을금고의 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 2026년 7월 24일에는 국을 권리자로 하는 아산세무서장의 압류도 등기되었습니다. 이 압류 역시 등기상 매각 소멸 대상으로 분류되지만, 관련 조세의 법정기일과 우선순위·실제 체납액은 별도로 확인해야 합니다.

② 임대차·점유 — 실제 임차인 수부터 확인해야 한다

감정평가서에는 이해관계인의 부재로 임대내역이 미상이라고 기재되어 있습니다. 건물은 2층부터 5층까지 총 5개 호로 이용되고 있지만, 이들 호실의 실제 점유자가 소유자 또는 관계인인지, 보증금이 있는 임차인인지 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 임차인 수 역시 미확인입니다.

임차인별 보증금, 전입일, 점유개시일, 확정일자 및 배당요구 여부가 특정되지 않은 상태이므로 대항력·우선변제권·보증금 인수 여부도 미상입니다. 특히 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 확인된다면 배당 후 미회수 보증금의 매수인 인수 여부를 별도로 판단해야 합니다.

• 각 호실 점유자 확인. 2층의 2개 호와 3~5층 각 호를 개별적으로 조사하고, 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 전입세대 확인. 전입세대확인서와 주소·호실별 전입 내역을 확인하여 말소기준권리와 선후관계를 비교해야 합니다.
• 확정일자·보증금 조사. 임대차계약, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 개별 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 대항력 있는 임차인과 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 매입 비용을 다시 산출해야 합니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 위험이 사라지지 않는다

신건 최저매각가는 감정가와 동일한 1,317,667,200원입니다. 1회 유찰을 가정하면 80%인 1,054,133,760원, 2회 유찰을 가정하면 64%인 843,307,008원입니다. 다만 이는 매각가격과 배당을 가정한 회차별 시뮬레이션이며, 해당 가격으로 실제 매각이 진행된다는 의미는 아닙니다.

* 매수인 인수액은 등기상 소멸권리 중심의 계산값입니다. 미확인 임대차·세금 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권은 채권자에게 배당되지 못한 금액으로, 매수인이 그 금액을 그대로 인수한다는 뜻이 아닙니다.

신건에서는 채권자 총 청구금액 1,160,720,030원을 전액 배당하는 것으로 계산되며, 소유자에게 141,370,498원이 남는 시나리오입니다. 반면 1회 유찰 시에는 소유자 잔여금이 없어지고 미배당 채권이 119,527,608원 발생합니다. 2회 유찰 시에는 그 미배당액이 328,246,092원으로 증가합니다.

신청채권자 한밭새마을금고의 경매 청구금액은 985,679,920원입니다. 시뮬레이션상 신건 및 1회 유찰에서는 신청채권자 청구액을 충족하는 것으로, 2회 유찰에서는 충족하지 못하는 것으로 계산됩니다. 다만 배당모형의 근저당 채권액은 실제 확정채권이 아니라 채권최고액 1,104,000,000원을 기준으로 산정되었습니다. 따라서 예상배당액을 실제 채권자 지급액으로 확정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,317,667,200원 가정)

집행비용은 추정치이며 근저당은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 산정한 배당 시뮬레이션입니다. 국세 압류 관련 실제 배당, 당해세, 임차인 최우선변제 및 임대차 관련 권리는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위·배당액·소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 갈마동 소재 대전갈마중학교 동측 인근입니다. 주위는 단독주택·공동주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 일반적인 교통사정은 보통인 편으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며 내부에는 페인팅·벽지·타일 마감 등이 사용되었습니다.
• 이용상태. 1층은 계단실 및 승강기실, 2층은 2개 호, 3~5층은 각 1개 호의 다세대주택 용도로 이용됩니다. 201호는 복층으로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 난방설비 및 전기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 면적 272.1㎡, 지목 대, 사다리형 평지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있으며 공시지가는 767,300원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 교육환경 관련 상대보호구역, 도솔산 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 다수의 주거공간을 갖춘 건물이나, 사용승인 미취득과 건축물대장 부재로 일반적인 주거용 건물과 동일한 금융·거래 조건을 전제하기 어렵습니다. 향후 매각 및 담보 활용 가능성을 개별 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 사용승인 미취득 사유 확인. 관할 건축부서에서 사용승인이 완료되지 않은 구체적 사유, 필요한 보완공사·행정절차 및 사용승인 취득 가능성을 확인해야 합니다.
• 건축허가·현황 일치 확인. 허가도면과 실제 건축현황을 대조하고, 201호 복층 및 발코니·옥탑 시설의 적법성과 승인 범위를 확인해야 합니다.
• 건물 등기형태 확인. 일반 건물 등기부에 다세대주택으로 등재된 사유를 검토하고, 개별 호실의 구분등기·거래·담보 설정 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 전수조사. 각 호실의 점유자, 전입일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인하여 매수인이 인수할 가능성이 있는 보증금을 계산해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 아산세무서장 관련 압류의 실제 체납액, 조세 법정기일 및 배당우선순위를 확인해야 합니다.
• 공동담보 검토. 한밭새마을금고 근저당권은 갈마동 367-15 토지의 담보물에 추가된 것으로 기재되어 있습니다. 토지·건물의 공동담보 관계 및 실제 피담보채권액을 확인해야 합니다.
• 금융기관 사전협의. 사용승인 미취득 건물의 담보취급 가능 여부와 대출조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
• 시세·수익성 조사. 인근 유사 주거용 건물의 최근 거래 및 실제 임대 현황을 조사해야 합니다. 단순 감정가 할인율보다 사용승인 관련 비용과 임차보증금 인수 가능성을 함께 고려해야 합니다.
• 명도·관리비·현장조사. 각 호실의 실제 거주 여부, 점유 이전 가능성, 관리비·공과금 체납과 건물 유지보수 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축허가 관련 서류와 최신 사건 진행상태를 대조해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리보다 확인되지 않은 건물이 더 위험하다”

대전 갈마동 367-15의 권리 구조는 겉으로는 복잡하지 않습니다. 한밭새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류는 매각 소멸 대상으로 정리되어 있습니다. 등기 중심 배당모형에서 계산한 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 등기상 소멸이 명확하다는 이유만으로 안전한 경매라고 볼 수는 없습니다. 이 건물은 다세대주택으로 허가되었지만 사용승인을 받지 않았고, 건축물대장이 존재하지 않습니다. 실제로 이용되는 5개 호의 임대차 내역도 확인되지 않았습니다. 국세 압류에 따른 조세 우선순위 역시 확인이 필요합니다.

최저매각가가 1,317,667,200원에서 유찰 시 더 낮아지더라도, 사용승인·임대차 문제가 해결되지 않으면 가격 할인만으로 위험을 상쇄했다고 보기 어렵습니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않아 현 단계에서는 저렴하다는 평가를 할 수 없습니다. 이 물건은 등기권리 소멸 구조는 확인되지만, 건축물 적법성·임차인 인수·시장가격을 확인하기 전까지 입찰을 보류해야 하는 유형입니다.

권리는 일부 확인, 실질취득액은 미확정, 입찰 판단은 보류. 이 사건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐보다 무엇을 실제로 취득하고 어떤 의무를 부담하는지를 먼저 확인하는 데 있습니다.