대전지방법원 2026타경600655. 대전광역시 유성구 교촌동 소재 미메이드아파트 203동 10층 1001호입니다. 전용면적은 84.9411㎡, 건물은 지상 20층이며 2006.11.30 사용승인을 받았습니다. 현재 등기상 소유자는 유성용입니다. 이 물건은 2019.08.14 설정된 에스비아이저축은행 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매입니다. 이후 설정된 같은 은행의 추가 근저당권과 리드코프 근저당권, 유성구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기상 말소 관계는 비교적 명확하지만, 권리가 정리된다고 해서 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 현재 최저매각가가 감정가와 같은 407,000,000원인 신건이기 때문입니다. 최근 동일 평형 거래는 303,000,000원부터 358,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 감정가가 최근 거래 최고가보다도 높다는 점은 입찰 판단에서 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당권

이 사건의 말소기준권리는 2019.08.14 접수된 을구 15번 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 26,400,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 16번 근저당권 211,200,000원, 2022.05.02 설정된 리드코프 근저당권 169,000,000원은 모두 매각으로 소멸할 권리입니다.

2026.02.11 유성구의 압류와 2026.04.06 임의경매개시결정 역시 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 앞서 설정됐던 국민은행·한국스탠다드차타드은행·삼성화재·오케이저축은행 등의 근저당권과 과거 가압류는 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 124.8%

미메이드아파트는 737세대 규모이며, 비교 대상은 동일 평형인 전용 84.94㎡ 거래입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 326,250,000원입니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래가는 325,000,000원으로, 신건 최저가와 상당한 차이가 있습니다.

최근 실거래 최저가는 303,000,000원, 최고가는 358,000,000원입니다. 평균은 326,250,000원이고, 가장 최근 거래는 325,000,000원입니다. 그런데 현재 최저매각가는 407,000,000원입니다.

이는 최근 12개월 평균보다 80,750,000원, 최신 거래보다 82,000,000원 높은 가격입니다. 최근 거래 최고가인 358,000,000원보다도 49,000,000원 높습니다. 즉 신건에서 최저가 수준으로 낙찰받는다면 최근 거래 사례들과 비교해 상당한 가격 부담을 안게 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 407,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액 기준의 단순 시뮬레이션에서는 에스비아이저축은행의 2건이 전액 배당되고, 후순위 리드코프 근저당권에서 6,070,000원의 미배당이 발생합니다.

집행비용 6,470,000원은 추정액이며, 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 실제 채권잔액, 배당요구, 조세채권의 우선순위 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.

유찰 회차별 가격·배당 시나리오

현재 신건 가격과 향후 유찰을 가정한 가격을 비교하면 가격 판단이 더욱 분명해집니다. 단, 아래 유찰 회차는 가정된 시나리오이며 실제 유찰 여부나 향후 매각가격을 확정하는 것은 아닙니다.

1회 유찰 가정가격인 325,600,000원은 최근 12개월 평균 326,250,000원보다 불과 650,000원 낮습니다. 최신 거래가인 325,000,000원보다는 오히려 600,000원 높아, 1회 유찰만으로 충분한 할인폭이 확보된다고 단정할 수 없습니다.

2회 유찰 가정가격 260,480,000원은 최근 평균보다 65,770,000원 낮아 가격 경쟁력이 개선되는 구간입니다. 다만 해당 가격으로 실제 입찰할 기회가 생기는지는 별개이며, 입찰 당시 시세와 점유관계를 다시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 교촌동 소재 교촌초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 대규모 아파트단지, 점포겸용주택, 다가구주택, 상가 및 농경지 등이 분포하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 외곽은 포장도로에 접하고 내부 도로를 통해 접근할 수 있어 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 20층 건물 중 10층 세대입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 등, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되어 있으며 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지입니다. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 포함되며 공시지가는 1,171,000원/㎡입니다. 토지이용계획상 보호구역·허가구역 등의 저촉 사항은 위치별 적용 범위와 규제 내용을 확인할 필요가 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 737세대 규모의 아파트로 최근 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 303,000,000원부터 358,000,000원까지 차이를 보이므로 개별 층·향·관리상태와 매수 시점에 따라 적정가격을 신중하게 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세보다 높은 신건 가격. 현재 최저매각가가 최근 12개월 평균의 124.8%입니다. 감정가가 아닌 최근 거래가격을 기준으로 입찰가 상한을 산정해야 합니다.
• 유찰 이후 가격 점검. 1회 유찰 가정가격 325,600,000원은 최근 평균과 거의 같으며, 2회 유찰 가정가격은 260,480,000원입니다. 실제 유찰 여부와 시세 변화를 확인하면서 판단해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 임차인 신고가 확인되지 않더라도 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사 및 매각물건명세서 원본을 대조해 점유자와 임차권 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 압류 및 조세채권. 2026.02.11 등기된 유성구 압류의 원인과 관련 세금의 법정기일, 우선순위, 배당 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 후순위 근저당권. 에스비아이저축은행 근저당권 2건과 리드코프 근저당권의 실제 피담보채권액 및 말소 처리 관계를 등기부 원본으로 재확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하고, 매수인 부담 가능 항목을 점검해야 합니다.
• 입찰 자금. 실제 매각공고에 기재된 입찰보증금과 납부조건을 확인하고 취득세·등기비용·명도비용·수선비용 등을 포함해 총취득비용을 계산해야 합니다.
• 현장 및 원본 확인. 내부 상태, 점유관계, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 보류”

대전 미메이드아파트 203동 1001호는 등기상 말소 구조가 비교적 명확한 경매물건입니다. 2019년 에스비아이저축은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 압류가 정리되며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상으로 남아 있으므로 점유자 확인 없이 완전히 안전한 물건이라고 단정할 수는 없습니다.

핵심적인 약점은 신건 가격입니다. 감정가 407,000,000원은 최근 실거래 평균 326,250,000원의 124.8%이며 최신 거래가 325,000,000원보다도 상당히 높습니다. 1회 유찰을 가정하더라도 가격은 최근 평균 수준에 불과합니다.

결론은 권리 정리 가능, 점유 확인 필요, 가격은 보류입니다. 현재 신건에 무리하게 응찰하기보다 향후 유찰 여부와 가격 조정폭을 살펴보고, 실제 점유관계와 최신 시세가 확인된 시점에 다시 판단하는 편이 합리적입니다.